新开铺商铺出售要注意啥呢？

对于大型投资客来说，无论是对商铺还是写字楼、公寓的投资都有自己准确的判断，而对于那些初次投资的小型投资客来说就有点困难了。“投资商铺主要考虑人流量。”任何一个投资客在投资商铺时，首先会想到这个问题，所谓“除了地段、地段、还是地段”。但业内人士刘俊认为，随着城市的扩容建设，以及大型综合体楼盘的开发，也许以前人流量大的区域会慢慢分流。所以在投资商铺时，还是要将一个城市整体的规划考虑进去。在投资新建商圈时，主要要考虑该区域常住内人口分布情况以及交通、配套等，还有开发商本身的实力和商圈未来如何运营，有没有统一规划，统一业态分布等。此外，商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。这里说的是优质商铺，当然也有很多商铺被卖出后，**后都没有旺起来。这根本原因可能还是后期的运营管理没有做好。如果打算投资大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等都是需要关注的，因为这些同商铺投资回报是密切相关的。这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。目前市场上，大川白金城白金天地风情步行街临街商铺和中天未来方舟沿河商业街、西南商贸城的商铺是投资者不错的选择。尤其是前两个商圈，均有几十万常住人口作为支撑。此外，这些商铺都是品牌开发商打造的，未来不用太担心整体规划和运营。写字楼投资要选品牌开发商当然，除了商铺，很多人也想投资写字楼和公寓。中天城投相关工作人员介绍称，投资写字楼和公寓，除了考虑交通出行、生活配套以外，还是要看周边是否有产业支撑。有产业支撑就有写字楼租赁需求。上述工作人员还建议，个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯结构布局是否适用、采光通风是否良好等，因此，投资者也需要全方位的进行比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。另外，作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。因此选择投资某个写字楼时，也可以先了解其物业管理。

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买二手商铺应该注意什么购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表面。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩下多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益率后，再决定是否投资。

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商铺是一个高风险高回报的方式，在购买商铺的时候一定要多方考察，理性选择。同时，还要多关注一些市政规划和城市发展的状况，规避风险，减少不必要的损失。

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租店铺需要注意的事项：1 、调查商铺的产权承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1)、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。2 、免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。3 、租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。4 、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1)、出租：营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。2)、转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。签定合同时要注意的重要内容5 、营业执照承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1)、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;2)、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;3)、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。6 、装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2)、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3)、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。7 、水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的疑虑8 、租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：1)、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;2)、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。9 、转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：1)、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。2)、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。10、买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：1)、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。2)、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。11、其他注意事项在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

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购买门面房跟选租房有很大的区别，门面房更适合用来做生意，所以要注意地段和人流量的问题，一般购买门面房要注意下面几个方面：门面房，应注意选择地段、市场较好或有发展前途的门面房。主要看门面房所处的街道是不是原来就是较繁华的街道，或人流量较大的街道；地理位置、周边环境是否有利于招商、经商；新建街道是否有发展前途。一般来说，原来就是商业繁华、度较高、人流量较大的街道，加上周边地区企事业单位多，交通方便，有停车场等有利因素，这样的门面房价值较高，风险较小。对有些新建的街道，要通过调查分析，预测其发展趋势。如发展前景较好的新街道，就可乘其门面房价位较低时购入，待到新建街道变得繁华后，能以较高的租价出租门面房，或将门面房以较高的价格转让。二手房市场一直是求大于供，市场是卖方市场，所以在实际的二手门面房交易过程当中，很多情况下契税、营业税、个人所得税都是由买房一方来交的。

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