房子满两年怎么办? 二手房满2年免营业税新政，满两年是怎么认定的

• 142****3828 1、房产证满两年从确权日期算起，就是契税缴纳日期。国税发〔2005〕89号中第三条第四款:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
  
  2、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  
  3、即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 2019-01-25 10:22:11
• 157****6576 是按缴纳契税完税证明上的时间和房屋产权证上注明的时间，那个再前按那个计算，只要房子在上面那个时间之后两年，就认为满两年。
  根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）第三条第（四）款“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”
  《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条“《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的
  时间”是指契税完税证明上注明的填发日期”、第三条“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确
  定购买房屋的时间。
  即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间”的规定。 2019-01-25 10:22:06
• 151****8973 央行、住建部、银监会30日联合下发通知
  
  ①对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，**低**款比例降为40%；②首套普通自住房贷款申请公积金，**低**款比例统一为20%；③拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，**低**30%。
  
  另，财政部通知：购买2年以上普通住房销售免征营业税。
  
  
  二手房商贷**降至四成
  《通知》明确表示，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%，具体**款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
  
  
  沈阳**快两周内就能落地
  在某国有银行沈阳分行负责个人贷款工作的张先生表示，此次三部委“松口”，沈阳的各家商业银行**快两周左右可以进入实质操作的阶段。张先生说，二套房**比例下调只是第一步，接下来各家银行就会在房贷利率水平上做文章，现在已经有了9.5折，相信很快就会有9折。他估计，今年很有可能会出现首套房利率8折优惠的情况。
  
  
  对沈阳购房者有何影响？
  
  （以总价100万元计算）
  
  ·**60%
  
  **至少60万元
  
  贷款40万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万，月供2980元.
  
  购房总支出：60万+71万=131万
  
  
  
  ·**40%
  
  **下降至40万元
  
  贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元.
  
  购房总支出：40万+107万=147万
  
  
  
  利息差额16万；月供差额1490元
  
  
  
  百万元住宅交易可省5.6万
  
  财政部公告称，从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
  
  
  
  两年以上百万住宅可省5.6万
  
  以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，未满5年，应该缴纳5%的营业税5万元，同时按照5万元营业税征收城市维护建设费(营业税的7%)、教育费(营业税的3%)、地方教育费(营业税的2%)，总共加起来是5.6万元。
  
  
  
  按照规定，这5.6万元由卖方来承担。而现实中，这部分费用往往由买方承担。这意味着，如果二手房营业税“5改2”，购房者花100万元买一套2年以上5年以内的普通住宅，可以省下卖方转嫁而来的5.6万元税款。
  
  
  
  一家房产中介的负责人告诉记者，二手房交易全额征税对于二手房买卖影响明显，这个政策势必令二手房市场升温效果明显。
  
  
  
  “5改2”或波及一手房市场
  
  数据显示，持证满5年的二手住宅物业的交易比例从2010年的34.2%增加到2013年的47.6%，其中2012年该比例突破50%，显示准买家青睐可全免或部分减免营业税的物业。
  
  
  
  “征收营业税对一些改善型需求的人影响较为明显。”上述房产中介负责人说，现在不少二次置业者，把目光瞄向了有“名校分校”的新建小区，这些房子房产证多数没过5年，高额的营业税成了不少购房者买房的障碍。“如果能减免营业税，对于成交将是大的促进。”政策调整有利于持有者尽快处理空置房，也有可能把一手房的购买者吸引到二手房市场。
  
  
  
  业内人士分析，此次政策调整，直接会对二手房市场产生作用，进而对一手房市场产生影响。也有网友认为，营业税免征期限缩短，有助于增加炒作一手房的热情，从而推动消化目前新房的高库存。
  
  2019-01-25 10:22:02