急售个人二手房，谁有快速卖房的技巧？

• 155****4272 一、如何定价
  
  
  定价是卖房的第一步。即便业主需要快速卖房，也不会选择一个过低的价格，谁也不想吃亏，而且定的房价较高还有利于与买方讲价时留有余地。但如果房价高于本区域或本小区的大多数房屋，也不容易成交。那么定价该怎么做呢？可以根据交通情况、地理位置、修建时代、修建质量、修建方式、房型结构、社区环境、配套、物业管理等几个方面归纳考量，通过网络或中介查询本小区或本区域相同条件的二手房房价，然后适当做一点下调。
  
  二、提前打扫房子
  
  适度对房屋进行修缮和美化是快速出售二手房的重要手段之一。在看房环节，干净整洁的房屋能够给购房者留下一个良好的印象，增加购房者对房子的好感度。干净的楼房不仅可以提升房屋的价格，还能促进成交。因此业主需要快速出售房子的话，如果无时间对房屋进行进一步美化，也要提前把房子打扫干净。
  
  三、签约注意事项
  
  二手房签约过程中容易遇到由于合同规定的事项不确定，而导致买卖双方受损的情况。后续解决需要花费更多的时间和精力才能解决，对于急售房屋的业主来说是得不偿失的。因此在签署合同的时候一定要将房子的情况如实的标示出来。另外，建议业主提前准备好三项证明：房屋权证明、抵押状态的证明、拥有优先购买权的人放弃优先购买权的证明等。这样在交易过程中能很多节省时间，但这并不意味着业主忽视卖房流程，切记交易流程要与房款的付出挂钩，保证房款准时到账。
  
  四、买家贷款 业主要确认获得银行放款许诺
  
  对于急售房屋的业主来说，买家全款支付房款是理想状态。但如果遇到合适的买家但需通过贷款方式支付的时候该注意哪些问题呢？买家采用贷款方式，就意味着业主签约时一般只能拿到房屋**款，尾款需要银行放贷。如果在业主只收到**款就完成过户，但买家的贷款审批遇到问题，或买方取消了借款申请，那么银行就不会放款，会给业主造成极大的损失。因此业主必须确认买方申请贷款后已经获得银行的放款许诺（批贷函）。 2019-01-24 14:29:36
• 138****3677 1.了解行情浏览：相关房地产网站的新闻快讯。
  
  未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。
  
  多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价。
  
  报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
  
  首先，地段当然是决定房价的**基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照**近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的唯一因素。
  
  房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景（包括未来几年市政规划或其他外在因素）都可能影响的房价的高低。
  
  2.买方看房
  
  要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要。建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下，对于卖出的价格影响很大。
  
  客观看待出售的房子。找出房子的十个缺点，十个优点，在卖房的过程中尽量扬长补短；每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题等。
  
  3.个人卖房交易流程
  
  （1）商议房价、付定金出售房子时，若有买方意愿出价，一定会杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决于“消费者的认定”与“市场的成交行情”，所以“些许”预留杀价空间。
  
  若买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下订金后，若买方反悔，卖方有权没收订金，反之若卖方反悔，则必须加倍退还。
  
  （2）签订房屋买卖合同房屋买卖合同是购房之中**为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。
  
  （3）房屋付款方式房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，**后签贷款合同。
  
  （4）申请过户、办过户手续过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、房产证就可以办理过户。注意的是双方当事人一定都要到场签字，如一方不去，要去公证处作委托。一次性付款在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是签好合同当天就可以去过户(带齐资料)。
  
  4.过户费计算
  
  （1）买方税费
  
  契税：房价1.5%，适用个人购买普通居住用房;房价3%，适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。
  
  印花税：合同价×0.05%。
  
  权证印花税：5元/本。
  
  配图费：25元/套;非居住用房130元/套。
  
  交易手续费：2.5元/平方米×建筑面积;非居住用房：合同价×0.5%(买方承担)。
  
  权证登记费：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。
  
  （2）卖方税费
  
  营业税及附加
  
  居住用房满五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定);
  
  居住用房未满五年：合同价×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房屋所在区县而定);
  
  花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定)。
  
  个人所得税
  
  居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征;
  
  居住用房未满五年，或产权人拥有两套(含)以上房产：
  
  ①(出售价-(购入价+上手契税)-本手营业税及附加-装修费(**多不超过上手房价10%)-银行贷款利息-上手交易手续费-上手公证费)×20%
  
  ②未提供完整房屋原值凭证：
  
  普通居住用房：合同价×1%
  
  非普通居住用房：合同价×2%
  
  花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价-营业税及附加-出售税费-土地增值税)×20%。
  
  土地增值税
  
  居住用房：免征；
  
  花园住宅、非居住用房、法人售房：(售价-土地增值税可扣除项目)×税率；
  
  税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%；
  
  土地增值税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费(需视房产所在区县而定)。
  
  印花税：合同价×0.05%。
  
  交易手续费：居住用房2.5元/平方米×建筑面积。
  
  车位的税费征收标准参照非居住用房。
  
  所需材料
  
  地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。
  
  房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件。
  
  5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割一般涉及到财产转让，水、电、有线电视、天然气和其他，如果房地产室内和家具，家电，买方必须验证是否被替换或者移除，交换钥匙。
  
  6.领取房屋产权证买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。
  
  7.付尾款将剩余的屋款全数付清，通常是向银行贷款来支付**后的尾款，也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户，并完成过户、交屋手续。 2019-01-24 14:29:30
• 141****9257 1、扮靓二手房，是快速出售的技巧之一
  
  把房子打扫干净，适度进行修缮和美化是快速出售二手房的重要手段，这样不仅可以提升房屋价格，更容易使看房者对房子留下好印象。一是对房中明显破损的部位（如户门、楼梯、窗框等）进行修缮，修补墙面渗水的痕迹；二是清理不必要的家具，先把破旧的家具丢掉，可以更好的展现空间感。
  
  
  
  2、选取品牌中介，顺利完成交易
  
  **好将二手房委托给品牌中介公司，一方面是保证客源质量，一方面是保证交易的安全性，卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限，代理有效期宜短不宜长，一般以一个月为宜。
  
  二手房交易过程烦琐，需要许多证明和手续。小编建议尽量别自己去卖房，因为买卖双方亲自去处理这些事务，会消耗极大精力时间，吃力不讨好。
  
  3、对房子有信心，谈判出一个好价格
  
  一个合理价格有助于快速出售房子，小编要重点提醒的是，出售二手房切记勿盲目报价，报价过高错失了真正好的成交机会浪费精力，报价过低又损个人利益，可以多跑几家中介，综合理性报价。 卖二手房，房主得有谈判价格的能力，对自己的房子充满信心，耐心配合中介接待客户，心态平稳，一般需要多次看房才能达成交易，看四五次房很正常。另外，有些房主为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司，小编提醒，交钥匙还需谨慎啊。
  
  4、注意合同细节，免得后续麻烦
  
  在二手房交易中，大家往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但一些细节问题也同样重要，例如：产权情况、交易税费及日期等等，如果在签定合同之前就约定好，就不会出现不必要的麻烦。另外，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求，二手房屋主还需谨慎考虑，**好不要轻易提前交房。 2019-01-24 14:29:18
• 155****3218 1、足够的整洁：
  
  一个干净、整洁的房子会给你的房子大大加分，在买家看房之前，将屋子认真收拾一下是**简单、**起码的步骤。在收拾房间时应该将零散在外的物品尽量收纳起来，并且将可以折叠的家具业都折叠起来、放置在一个合理的角落，这些对于整洁感和空间感的展示是具有很大帮助的。
  
  2、让房子变得更明亮：
  
  其实不仅是在卖房的时候，任何时候都应该想办法使自己的房子更加明亮。要知道宽敞、明亮的空间环境对人的日常情绪和心理健康都有很大的影响。如果你的房子实在采光不好，不妨要求中介公司只有在晚上才带买家看房，这一点很容易做到。 小提示：**好可以在初次装修时就想办法让房子变得更明亮，这对日后的居住和出售都是很有帮助的。
  
  3、控制室内温度：
  
  冬暖夏凉的房子大家都会喜欢，想办法让买家的身体喜欢上你的房子，这是出售二手房时**重要的技巧之一。与中介公司和买家约定好看房时间之后，要在约定时间前后将室内温度控制在22--25度之间（这是人体感觉**舒适的温度），冬夏两季不妨通过开、合通风窗和适当使用空调来达到这一要求。当然，**好在买房时就选购一套冬暖夏凉的房子，这样的房子不但自己住着舒服，而且也确实更好卖。
  
  4、香氛的作用：
  
  为房子选择合适的香氛对看房者的潜意识影响是巨大的。优雅的、淡淡的室内味道会让来访的买家对房子的好感大大增加，这一点对于出售高档二手房尤为重要。当然，如果有一些鲜花的配合也会让你的房子更加出彩，但是要注意不要让鲜花的味道与香氛相冲突哦！
  
  以上就是卖房的一些技巧，能够帮助卖房者迅速的找到买家，同时也能让房子的价格出售的更高一些。 2019-01-24 14:29:11
• 132****7712 一、心平气和报房价
  
  屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。
  
  二、选择正规的中介公司
  
  二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用。所以一般会需要中介公司。一般都以大公司作为第一选择，操作比较规范。
  
  三、“跳过”中介有风险
  
  有一些卖房者跳过”中介与购房者直接进行交易。这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
  
  四、目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。
  
  两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
  
  五、不能签“到手价”
  
  二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。
  
  六、合同细节要讲清
  
  由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往在某些细节问题上则不甚关注，会引起矛盾和纠纷。
  
  七、不要轻易提前交房
  
  办理产权过户的时间需要15天左右的时间，在这段时间里有可能产生一些纠纷。现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
  
  八、交钥匙要谨慎
  
  许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。
  
  九、代理有效期宜短不宜长
  
  代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。
  
  十、自售房屋有学问
  
  在不通过中介卖房的时候，要找一个熟悉流程的人陪同。 2019-01-24 14:29:05