划拨土地如何过户

需要缴纳土地出让金，转变土地性质为出让性质，才可凭判决书申请办理这住房和土地办理过户手续。

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目前日照市房管局规定：只有性质为房改房的房产，土地证是划拨地的，可以办理交易手续，其它类型的房产，土地证是划拨地的，不能办理交易。

划拨土地转让三种情形的不同处理划拨土地使用权是我国特有之概念。 在改革开放之前, 我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的, 即都是无偿划拨供应的,只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后,随着外资的进入,我国对外资 企业开始实行土地有偿使用,收取土地使用费。 1990年,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》 (以下简称《条例》 ) 的颁布与实施,标志着出让土地使用权制度的建立,由此开启了 划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。 而**近**高人民法院颁布的法释 (2005)5号文《关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称“《解释》”)则根据司法实践 对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范, 对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。 一、划拨土地使用权的含义及特点。那么,何谓“划拨土地使用权”呢 ? 根据《条例》、 1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂 行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产管理法》 ) 等规定,划拨土地使用权 是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准,通过除出让土地使用权以外的各种方式,除缴纳补偿、安 置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有:(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权, 其用途必须符合法律规定, 并且必须经过有批准权的政府批准。 (2)取得的无偿性。 这是划拨土地使用权与 出让土地使用权的本质区别,即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人 即国家支付土地使用费 ; 而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在 内的土地使用权出让金。 (3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政 法规另有规定外, 没有使用期限的限制。 (4)权利的受限制性, 划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土 地使用权。要处分,必须经过有批准权的政府批准。

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以划拨方式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

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一、法律规范及其适用目前，在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有：规范房地产的《城市房地产管理法》，以及与之配套的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》;规范地产(国有划拨土地使用权)的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及与之配套的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《土地登记规则》等两个方面。从适用的对事效力看，前者既规范地产(国有划拨土地使用权)，又规范房屋产权，后者主要规范地产(国有划拨土地使用权)，在?房随地走?的原则下，附带的规范着房屋产权，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其配套规章规定：?土地使用者转让地上建筑物，其他附着物等所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外?。从适用的空间效力看，前者仅适用于城市规划区，超出城市规划区，在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规范性法律文件的情况下，予以参照执行，且有法规的明确规定，《城市房地产管理法》第七十一条?在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行?。而《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》第二条均作出同样的规定;后者则适用于所有的国有土地，包括市、县城、建制镇、工矿区，且《暂行条例》在第二条作了明确的规定。 二、准予转让的条件及其方式划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即：(1)土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;(4)依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金(国土部门审核认定)。可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。 在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。三、批准主体及其认定在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出：?‘县’不包括市辖区?。《城市房地产管理法》规定，划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府是哪一级人民政府，是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。(《城市房地产管理法》第六十六条规定，转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前，应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由县级以上土地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金，?县?，不包括市辖区，且有支持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批[1996]89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条?目前，国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(国发[1989]49号)，关于‘政府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同’的规定执行，不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行?。其二，国家土地管理局国土批[1995]13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字[1994]493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，依据国务院批准的建设部、国家土地管理局?三定?方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批[1995]13号文件第二条二款：?房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理?)

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