住宅房地产评估是做什么用的啊？

• 144****2933 评估方法选用的基本原则：
  1、住宅类房产一般采用市场比较法评估；
  2、经营性房产如商铺、办公、娱乐等用房主要采用收益法评估；
  3、工业厂房、仓库等一般主要采用成本法评估。
  上述原则也不是绝对的，还要结合房产的权益状况具体分析。 2019-01-20 20:46:44
• 134****5762 在房地产估价论坛上看到这么一个讨论题目。
  由于前期房地产市场投机炒作影响，自2001年到2005年，部分城市地区住房价格涨了2倍，而租金并未明显增长（如上海）。因此，一般按照资本化率取6％，根据收益法公式计算，收益价格将明显低于市场价格，不到市场价格的1/2。因此，不少估价师认为收益价格缺乏参考价值。
  如果按照市场提取法，普通住房的资本化率约2.8-3.2％，这样的资本化率摆出来，放在技术报告里，会笑掉大牙的，影响同行对公司技术水平的印象。
  不少估价师提出：对住宅房地产评估，采用市场比较法即可，不能采用收益法。
  今天的讨论问题：
  从估价理论来说，任何评估物的价格或价值都可以用三种方法准确求得，前提，获得准确的参数。所以，评估住宅房地产不能用收益法的说法缺乏根本的理论基础，站不住脚的。
  在对回帖中进行了总结，归纳了各高手的观点：
  目前采用收益法求得的价格缺乏参考价值，这不是收益法的错，而是选用的参数值存在问题或者求解值的内涵并不一致导致。如果采用市场提取法得到的资本化率数值计算，这样的收益价格应该比较接近市场价格。注意，此时求的是价格（price）
  如果资本化率采用的是投资收益率概念，采用无风险报酬率+风险调整，求得应该是房地产的投资价值（valuer），或者是购买持有价值，如果这个价值高于购买价格（valuerprice），则物有所值，反之，物无所值。
  估价结果的内涵，目前没有完全统一，也就是将价格与价值在估价规范中没有规范词语的使用，造成诸多估价人员混肴这两个概念，在报告中一会儿说价格，一会儿又说价值，结果就是价格或价值。
  所以：
  1.只要参数选取得当，采用收益法能准确求得住宅房地产的价格及价值；
  2.如果是价格评估，资本化率采用市场提取法获得，如果是价值评估，资本化率应该是投资收益率，应该采用无风险报酬率+风险报酬率求得。
  3.采用收益法时，求取的结果是价格内涵还是价值内涵，应该根据估价目的确定。
  但也有人对以收益法来对住宅进行评估提出质疑，这主要是收益法在实际应用中面临问题的质疑：
  作为收益法这个理论我认为是科学的，但在目前的中国绝大多数地区，真正推广和实施起来还是不太容易。
  2.资本化率或者是报酬率的确定现在还只是停留在理论的探讨上面，一个真正便于大家运用的求取方法好象还在争论不休，无风险报酬率+风险调整中的风险调整系数到底怎么来确定？我看也是仁者见仁，难怪大家为了省去麻烦，干脆取个6%或者8%什么的，怎么来的？细述原委能不能经的起推敲？为什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我们的教科书中也是含糊其词吧。
  运用收益法对住宅进行评估（我们暂且不谈价格和价值的区分）有些地方需要我们认同：
  2.现实情况是，小到一栋住宅楼，大到一个住宅小区，同等类型的房子的租金价格可能都会一样，但每个住宅的楼层、朝向等多种因素制约着其价格（或价值）也不尽相同。
  3.同时在房地产炒作房价抬高的时候 价格偏离价值 此时租赁价格往往是相对偏低,市场提取法得到的资本化率 无法代表未来情况
  《从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势》：主要提出了抵押贷款价值的特征：
  1、安全性；
  2、保守性。与安全性相伴而生，要求以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性。从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）；
  3、持续性。
  另外也提出了低押贷款价值评估时应选择收益法与成本法，并以收益法为主。
  《关于资本化率评定的若干思考》主要介绍了四种求取资本化率的方法：市场抽取法、投资组合法、租售比确定法、由安全利率与风险利率相加而得 2019-01-20 20:46:39
• 158****6225 其实不然。
  你贷款的话，成交价是52万！
  但是银行在审批你的贷款之前，需要委托评估公司对于这套房子的市值进行评估，然后根据评估值来决定你的贷款金额。
  按照你的情况来看，评估达到了65万，这样能够相应提高一些贷款额度。
  但是这个评估价格，只是用作银行的贷款时的参考价格，并不代表你的实际成交价格。
  你的实际成交价格是以你的买卖合同约定为准的！
  不知道是不是说明白了，希望有所帮助！ 2019-01-20 20:46:32
• 151****8603 房地产估价师资格的发证机关为中华人民共和国住宅和城乡建设部，考试通过人员经注册后，可在房地产估价机构从事估价活动。
  房地产估价师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。
  房地产估价师的职责主要包括以下三个方面：
  1.评估房地产资产的市场价值和使用收益；
  2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；
  3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见； 2019-01-20 20:46:27
• 153****5209 1、帮助用户合理确定交易价格，进行房地产交易
  2、企业资产核算，比如以房地产入股成立新的企业，这就需要房地产估价。
  3、债务清偿，企业破产时的债务清算。
  4、纳税
  5、抵押贷款，银行需要根据房地产估价成果确定贷款金额。 2019-01-20 20:45:38