房屋怎样评估才能准确。

• 155****5572 不论是售房者还是购买者，可能都会遇见需要做房屋评估的情形，可是却不知道具体应该怎么做，**后往往只能选择委托中介。小编今天就来为大家解决这个难题，告诉你们房屋应该如何进行估价？具体方法有哪些？
  
  1、 市场比较法
  
  市场比较法说的通俗些，其实就是货比三家，售房者想要对房子做出准确的定价，**基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说，可以通过多看几处住宅，然后在价格相等的住宅中选取效用**高的，或者在效用相近的住宅中选择价格**便宜的方法，从中挑选出自己**中意的一个。
  
  2、 收益还原法
  
  收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
  
  3、 成本估价法
  
  成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
  
  4、假设开发法
  
  假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析，房产项目在被建设之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本，税金等，**后扣除地价，剩下来的就是预期的利润。
  
  5、 基准地价法
  
  基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，**后得出估价对象土地使用权价值的方法，这种方法通常具有有一定的政策性。
  
  6、 混合法
  
  混合法是将以上几种方法综合运用，即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。 2019-01-20 18:16:55
• 132****9606 每个房主出售房屋之前都必须对自己的房子进行定价，那么如何才能准确判断自己的房屋价格呢？可以从以下几个方面入手：
  
  
  
  一、房龄
  
  对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。
  
  二、地段
  
  较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
  
  三、外部环境
  
  所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。
  
  四、楼栋
  
  好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。
  
  五、电梯数量和品牌
  
  相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
  
  六、户型
  
  对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。
  
  想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。 2019-01-20 18:16:49
• 154****5293 你是要买卖，还是要贷款？
  1.
  所谓房产评估，就是根据现在的市场价格，对房产进行的一个价值的估量。
  简单的说，就是这个房子值多少钱。
  2.
  但是这里面还是有水分，比如你要贷款你可以让评估公司给你评高一点，如果买卖，还是要看 买的人会不会接受那个价格。也有很多时候你的房子的价格超过你在评估公司评估的价格。
  评估主要是对于贷款，抵押。等等实用的比较多，一般的买卖是不需要进行评估的。
  就根据一个市场价格来救可以了，只要你的房子有人接手，便可。
  3.
  没有一个判断准确的标准。如果非要判断，那就是现在市场上房子的价格。但是往往评估的价格要比市价低点。 2019-01-20 18:16:41