1、 买卖双方中的一方违约引起纠纷买方支付了定金之后,有可能会由于一些原因而无法履行定金合同,因而产生违约行为,而卖方也有可能在接受定金之后,发现房屋价格上涨而不愿意再出售房屋而产生违约行为。这时,如果是给付定金的一方不履行约定的债务的,那就无权要求返还定金;如果是收受定金的一方不履行约定的债务的,那就应当双倍返还定金。2、没有按照合同交付定金引起纠纷双方当事人确定了定金条款和数额后,定金合同并不是立即就能生效的,因为合同生效时间是以当事人实际交付定金时间为准的,而在这期间就很容易出现纠纷。这种情况一旦发生,就算买方不支付定金,定金合同也不能够强制执行,并且买方可以不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。3、只履行了部分合同引起纠纷有的时候,买卖双方会出现部分不履行合同的情况,这时,其不履行的部分仍然在担保范围内,而定金的效力也依旧对其有约束力,所以同样适用于定金罚则。也就是说,当买卖双方中的一方不完全履行合同债务,应当按照未履行部分与占整个合同的比例执行定金罚则。4、迟延履行合同或者其他违约行为引起纠纷在实际生活中了,买方或者卖方可能会出现延迟履行合同的情况,通常这样的延迟行为会对另一方带来影响,因而产生纠纷,所以如果当事人一方延迟履行合同的,应当按照延迟履行部分所占合同约定的比例,适用定金罚则。5、实际交付定金数额不符合约定数额引起纠纷定金合同签订后,买方支付的定金数额可能少于或者多于实际应支付的数额,这时可以视为变更定金合同。如果卖方有异议,并且拒绝接受定金的,那么定金合同就会被视为无效,交易双方可以再进行协商沟通。
全部3个回答 >二手房交易不交定金怎么办? 二手房交易定金纠纷要怎么处理
146****4445 | 2019-01-14 13:57:01-
153****5226 中介费能不能退的情况要分三种:
1、中介促成双方签订买卖合同,但因非中介原因**终交易失败,中介有权不退或退少量中介费;
2、中介未促成交易,无权收取中介费,但可收取适当劳务费;
3、中介促成买卖双方签订买卖合同,但因中介原因**终无法完成交易,中介须全额退回中介费。
2019-01-14 13:57:17 -
138****9645 1、 买卖双方中的一方违约引起纠纷
买方支付了定金之后,有可能会由于一些原因而无法履行定金合同,因而产生违约行为,而卖方也有可能在接受定金之后,发现房屋价格上涨而不愿意再出售房屋而产生违约行为。这时,如果是给付定金的一方不履行约定的债务的,那就无权要求返还定金;如果是收受定金的一方不履行约定的债务的,那就应当双倍返还定金。
2、没有按照合同交付定金引起纠纷
双方当事人确定了定金条款和数额后,定金合同并不是立即就能生效的,因为合同生效时间是以当事人实际交付定金时间为准的,而在这期间就很容易出现纠纷。这种情况一旦发生,就算买方不支付定金,定金合同也不能够强制执行,并且买方可以不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。
3、只履行了部分合同引起纠纷
有的时候,买卖双方会出现部分不履行合同的情况,这时,其不履行的部分仍然在担保范围内,而定金的效力也依旧对其有约束力,所以同样适用于定金罚则。也就是说,当买卖双方中的一方不完全履行合同债务,应当按照未履行部分与占整个合同的比例执行定金罚则。
4、迟延履行合同或者其他违约行为引起纠纷
在实际生活中了,买方或者卖方可能会出现延迟履行合同的情况,通常这样的延迟行为会对另一方带来影响,因而产生纠纷,所以如果当事人一方延迟履行合同的,应当按照延迟履行部分所占合同约定的比例,适用定金罚则。
5、实际交付定金数额不符合约定数额引起纠纷
定金合同签订后,买方支付的定金数额可能少于或者多于实际应支付的数额,这时可以视为变更定金合同。如果卖方有异议,并且拒绝接受定金的,那么定金合同就会被视为无效,交易双方可以再进行协商沟通。 2019-01-14 13:57:12 -
151****5423 随着一线城市二手房市场深入调整,买卖双方进入深度较量,目前二手房成交量已经跌至冰点。调整**有力的北京,8月份的日均成交量不足400套,月成交量预计不足9000套,相比3月份的2.5万套缩水大半。成交量缩水的同时,价格也出现了明显松动,多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。
量价的共同缩水导致二手房的纠纷也开始逐渐增多,买家都希望能以**低的价格买到**满意的房子,而卖家却希望价格越高越好。单方毁约、合同约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房交易中的各种“坑”,《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人,从专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房交易。
数据
★二手房成交超越新房
三类风险导致纠纷也超新房
如今的二手房早已超越新房成为了楼市成交的主力,每年二手房的成交量都超过10万套,而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比,据北京市房地产交易管理网统计,2017年第33周(8月14日-8月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签377套。同期,北京全市二手住宅共网签1793套,四倍于新房成交。
成交量占据主体地位后,二手房的纠纷也开始逐渐显露。关于房屋产权的纠纷,过户的纠纷,购房款支付时间的纠纷,房屋拖欠费用的纠纷等等,都成为购房人需要注意到的问题。
对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道:当前的二手房交易其实是一个比较复杂、风险也比较高的交易。购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。
第一个是资金的安全,简单说就是资金交付出去,因为种种原因,如果不能履约,资金还能不能追回来?这是一大类。
第二大类的风险其实是产权的问题,就是购买一个房子并愿意去履约,但是产权会发生意外,导致不能交易,或者是资不抵债等等的问题。
然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险,是客户端的一些资质。因为绝大部分的二手房交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好,办不下贷款的话,可能会影响到客户购房资金交付的时间以及他履约,这是对业主方的主要风险。
这三类风险导致近期二手房的纠纷明显增加,尤其是去年以来,大量二手房集中成交,导致了许多问题也集中出现。
说法
★去年市场“过火”
草率签约导致问题多多
二手房买卖诉讼增多,其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日,记者前往二手房市场走访。
“去年我也看过房子,但价格浮动太大,业主分分钟要涨价,感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’,**终放弃了。”走访过程中,记者遇到了刚刚签约的马女士,她在北三环附近购买了一套小户型二手房,总价475万。马女士透露,今年初,类似的房源需要520万左右,并且还不能商量。当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”,半夜快11点了还给她打电话,给她说一个房源信息,让她赶紧过去“抢房”。
“房子都没看过,光跟我说个价格,就让带着**去看房,你说这房子敢买吗?”马女士表示,**终她买的这套房子,除了房款降了几十万以外,中介费相比那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动,**终的中介费大概在总房款两个点左右。
从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉。去年此时,他曾见过一种场景,中介帮着客户跟业主谈价格,说一句,业主就要求涨价10万。“越讲价,越涨价,没办法,当时市场太热了。”
业内人士分析认为,在那种状态下,买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素,导致签合同时几方都过于草率,一旦出现问题,发生分歧后没有合同提前预估风险,只能走上诉讼之路。
案例
二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。
案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题
二手房交易中,房屋筛查是重要的一环,这也是二手房交易中,为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题,无法完成过户,中介都应付一定责任。
葛静向北青报记者介绍到,今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前,链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常,可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同,购房款也及时交付了,但就在过户之前,这套房屋被查封了,无法办理过户,购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面,链家**后通过与购房人的协商,先行垫付购房款还给购房人,以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利,等待房子可以过户时再重新交易。
葛静表示,类似的垫付购房款的情况,链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时,一切都没有问题,房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同,交纳了**款之后,突发了变故。在过户前,业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件,原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付,让购房人可以去买其他的房子。
葛静表示,原则上,链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查,签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内,因为这是在签约之后发生的。但**终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里,所以我们立即通过垫付解决了这个问题。
案例二 卖房业主大笔欠费后消失
二手房交易中,拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷**为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场,售房人比较强势,买房人经常会因为担心房子涨价等因素,着急签署合同办理过户,导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。
市民李先生就在去年底买了一套二手房,但却迟迟不敢装修,一直空置。原因是原来的房东,欠下了一大笔物管费和水电气费。 2019-01-14 13:57:07
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为了保证资金的安全,二手房的定金**好划拨到银行作资金监管。二手房交易资金监管的优势:1、避免纠纷,防范风险。资金监管**大的好处就是可以避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。房屋登记机构在受理申请资金监管买卖双方的转移申请后,只有买房人将全部房款存入专用账户后才会登记发证,确保卖房人能收到房款;如果房屋不能正常转移到买房人的名下,就会把房款退还给买房人,从而实现钱证两清,保证了房屋权属,防范了资金风险。2、简单方便,缩短时限。资金监管转移登记时,不仅所有的程序保持不变,没有增加任何交易环节,房证办结后,开户银行会及时通知卖房人就近到任何一家储蓄网点取款,非常方便快捷。
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就必须要先了解什么是定金,所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金作为债权担保的一定数额的货币,属于一种法律上的担保方式。二手房购房定金纠纷发生后,作为购房者来说,首先可能会寻求调解或者诉诸法院请求解决。然而理想总是美好的,现实总是残酷的,我们在实践中经常用到的解决方法通常有以下几点,做到之后就能预防和防范这类纠纷了:1、购房者将交给中介公司或售房者的钱约定为预付款,比如“买方缴纳卖方(或中介公司)1万元,属于预付款,如果买卖双方没有签订协议,此款全部退还买方” 。按照法律规定,预付款与定金的法律性质不同,无论什么原因,只要合同没有签成,预付款都是可以退的。而定金则不同,如果一方单方悔约,不想买房了,则定金不退。有时并非买方不想买房了,而是没有证据证明;2、买卖双方不与中介公司签订居间协议或委托代理协议,而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议,因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序;3、如果交定金,控制在一千元以下,这样做一是表明诚意,二是一旦有纠纷,定金退不回来这样损失会小;4、如果交了定金,写明一定时间之内(如 30 天),买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议,定金交给谁谁退还;5、签订定金协议前一定据理力争,将对自己有利的条款写入协议或合同;6、购房者在购买二手房时**好签订认购协议。因为相对于定金协议来说,二手房的认购协议比较好改,只要购房人坚持基本都能成功。因为中介公司有几千元利润也想赚,不想让这笔钱跑掉,因此会在协议的内容上让步。购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点,签订对自己有利的协议。7、建议不妨聘请专业房地产律师帮忙,他们的专业能力往往能够更好地为维护当事人的权益。链家二手房交易建议广大二手房购房者在下二手房定金交易时遵循下面几个步骤,保障自己的权益:一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。四、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。
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二手房购房定金纠纷产生的原因主要有以下几种:1、中介公司故意隐瞒真实信息,不披露房屋交易方面的有关消息通过隐瞒真实信息、夸大优势甚至捏造好处这种方法,诱惑购房者上钩,待买方交了定金发现问题后想退定金时,中介公司就辩解说购房者违约,需要承担违约责任,因此坚决不退还定金,引发纠纷。2、售房者认为价格定低了反悔不卖或者因其他原因不卖房子购房者在交了定金之后,售房者如果觉得房子的价格卖低了,不想卖了想反悔,或者因为自身其他原因想卖给别人,就会找理由提高交易的成本或提高买方的支出,这样导致交易不成而引发纠纷。3、购房者因为一时冲动不想购房,但想退回定金这种现象也是常有发生的,因为购房者在交定金一时冲动,冷静下来后又不想买了,但也想着能否想退回定金,因而引发纠纷。4、中介公司利用其交易经验优势套取定金引发纠纷(1)以不存在的假房屋诈骗,收取定金;(2)签订的合同对中介公司非常有利,一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同,则中介公司就说买房人没有来签合同,是买房人单方不想要房了,属于买房违约,定金当然要扣了;(3)在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中,导致不能签订合同,如果购房人起诉到法院,在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意,签订不了合同的原因不在中介公司,中介公司完全可以把这套房子卖给你。但起诉到法院,买房人一般就不会再买这套房屋了,也可能买了别的房子,中介公司正是抓住这点说购房人不想买了,属于单方违约;(4)中介公司与卖方串通,一般中介公司与卖方都有一个约定,如买方违约,买方的定金不退,卖方与中介公司一人一半,这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”;(5)一般定金都由中介公司收取,如果买房人要求退定金时,中介公司说定金已经交给房主了,你找房主,而中介公司又不把房主的住址及联系方式给买房人,即使找到房主,买房人也不能确定该定金就是房主收了,即使起诉到法院,房主说我没收,那买房人没有证据肯定会败诉。
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一般都是需要交的。购买二手房要交多少定金定金的数额原则上是由当事人约定的,但担保法对其**高限额又作了限定,即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金,将定金的惩罚限定在一定的限度内。买房交定金注意事项1、定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;2、应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;3、虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;4、要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。5、谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。6、定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。而订金则属于预先支付的一部分价款,不具备担保的性质,如果收取订金的一方不能履行约定,则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。PS:定金是债的一种担保方式,是指合同当事人约定的,为确保合同的履行,由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。债务人履行债务后,给付定金的一方有权收回定金,或者将定金抵作价款;收受定金的一方不履行债务的,应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的,则无权要求返还定金。
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