买二手房应注意那些? 购买二手房需要注意哪些问题？要办理什么手续

• 137****9059 　二手房要注意些什么
  　　1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  　　2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  　　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细 2019-01-14 11:54:18
• 142****2480 购买二手房需要注意的问题：
  
  一、找正规中介、二手房交易网站。
  
  二、要审查房屋权属，确认房主真实身份。
  
  三、了解房屋周边信息：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，比如噪音、有害气体、水污染、垃圾、房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
  
  四级、观察房屋内部结构：房子有多个房间通风不足；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动。
  
  六、合同约定是否明确：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  七、物业管理：水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责等等。
  
  购买二手房手续：
  
  1.买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。 2019-01-14 11:54:12
• 154****0347 首先，我们需注意买卖房屋自身问题——明晰房产所有权
  
  房屋权属问题是二手房买卖的关键，在购房过程中，我们首先要明确你欲购买房屋的产权归属，该房屋是否已经取得房产证，产权人系出卖人个人单独所有还是几个人共同所有？该房产是否系贷款按揭房，是否存在抵押，贷款是否已经清偿完毕，房屋是否被法院查封，是否存在出租等情形。
  
  （一）房屋无产权
  
  若购买房屋时已明确知道确属无产权证房屋，比如小产权房、期房转让或者违章建筑房或是军区大院房屋等，在并未取得产权证的情形下进行交易，可能因出卖人无权处分或者房屋自身的违建因素，导致买卖合同无效，甚至面临各种法律纠纷导致购房者产生更大的损失。故此，在购房时一旦明确房屋并未取得房产，买受人切忌为贪图一时的优惠，而违反法律规定进行交易。
  
  （二）房产存在共有情形
  
  房屋的所有权如果不是出卖人个人单独所有，需要核查房屋的共有情况。有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有等情形。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。**高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第（二）：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，对此买受人应当与全部共有人签订房屋买卖合同或者出卖人已经获得其他共有人的同意。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。尤其是非夫妻之间的共有，特别需要注意。
  
  （三）房产具有抵押情形
  
  抵押是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式定立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。二手房屋交易中，经常易出现的抵押情况有：
  
  1.双方签订房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存在抵押，并约定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续；这种情况下，变更房屋所有权时，会出现很大的困难。
  
  2.签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情。
  
  3.房屋买卖合同签订后，卖房人在房屋上新设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除合同。
  
  根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故此，二手房交易需更为慎重，经抵押权人同意时，抵押房产可以进行交易。但实践中，如果是设置抵押的房产具有债务，通常买受人会出资清偿债权，在这种情况下，无需经过抵押权人的同意可以进行买卖，因为清偿债权的同时，抵押权也消灭。
  
  （四）房产被法院查封情形
  
  查封，主要是指民事诉讼中的财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当时起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。在查封不解除的情况下，事实上就无法办理产权过户手续。
  
  （五）房屋是否存在出租情形
  
  除了所有权，还有使用权需要进行核查。很多二手房或许在购买时的目的就是对外出租。若在二手房交易过程中，仅看房产证没有实际了解房屋目前是否具有租赁的情况，可能会损害买受人的利益。因为我国法律是认可“买卖不破租赁”的原则的，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。即使房屋的所有权已经办理登记完全转让，也是不能直接占有房屋，仍然需要等待租期届满之后。这一点可能会引起纠纷，需要提请注意。如果实践中真的疏忽导致这种情况的出现，可以与出卖人协商，将剩余租期的房租转给买受人。
  
  其次，合同约定事项需具体明确
  
  （一）明确约定税费的承担
  
  二手房交易税费包括税收和费用两部分。税收有营业税、个人所得税、契税等，费用如登记费、工本费等。在已经确定购房的前提下，买卖双方应当明确约定税费由谁承担，否则在实际过户过程中会因税费承担问题发生纠纷，无形中导致过户进度。故此，在买卖合同中应当明确约定由哪方承担契税、交易印花税、交易服务费、房产评估费等各项费用。
  （二）约定市政规划因素
  
  出卖人在出卖房屋时或许了解到了该房产在近年（5年或10年）要面临被拆迁问题，或者房屋附近要建高层住宅或者要建不利工厂等，可能影响采光、居住体验、房价等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况，并在合同中明确约定不得因市政因素解除合同或者终止。
  
  （三）其他事项
  
  如付款方式的约定，现金支付还是银行转账，合同签订后多长时间内付款，分几次付款；付款后如何办理过户手续，多长时间内进行过户等内容皆应明确具体约定，以有效保障自身权益，确保房屋买卖合同有效履行，防止后期因履约不能而造成自身损失。 2019-01-14 11:54:07