买二手房都需要注意什么? 购买二手房需要注意哪些问题？要办理什么手续

• 158****0129 　二手房要注意些什么
  　　1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  　　2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  　　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等 2019-01-13 18:46:35
• 153****2230 房子情况：
  首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
  房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
  如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
  和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
  房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
  周边情况：
  特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
  小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
  小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的…… 2019-01-13 18:46:29
• 143****4011 购买二手房需要注意的问题：
  
  一、找正规中介、二手房交易网站。
  
  二、要审查房屋权属，确认房主真实身份。
  
  三、了解房屋周边信息：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，比如噪音、有害气体、水污染、垃圾、房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
  
  四级、观察房屋内部结构：房子有多个房间通风不足；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动。
  
  六、合同约定是否明确：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  七、物业管理：水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责等等。
  
  购买二手房手续：
  
  1.买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。 2019-01-13 18:46:24
• 158****6618 1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
  
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
  
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
  
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
  
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
  
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
  
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
  
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
  
  二、二手房买卖交易分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体办理手续如下：
  
  （一）、买方按揭贷款购房
  
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；
  
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；
  
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；
  
  5、银行发放贷款到卖方账户；
  
  6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  
  7、向卖方支付尾款。
  
  （二）、买方全款购房
  
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  
  2、买方支付卖方定金；
  
  3、双方共同去做房屋过户；
  
  4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  
  5、买方全款付清给卖方。 2019-01-13 18:46:19
• 132****5017
  办二手房过户手续注意事项
  
  
  办理二手房过户手续相对来说是比较复杂的，所以购房者一定不要掉以轻心，下面是提醒大家需要注意的地方：
  
  
  
  
  
  01
  
  
  务必核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形;
  
  
  
  
  
  02
  
  
  需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险;
  
  
  
  
  
  03
  
  
  务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续，以确定是否对以后生活起居带来影响。
  
  
  
  当然了，除了上述三个方面，还有很多需要购房者关注的，但不同的人具体情况不同，以上三点相对比较重要，建议购房者多对待购房加以考量。
  
  
  
  
  
  
  二手房过户需要费用吗
  
  
  很多人咨询过二手房办理过户手续是否需要过户费用，二手房过户需要办理很多手续，这些手续是需要收费的。一般来说，二手房过户的费用有很多类，根据相关规定可以整合如下：
  
  
  
  
  
  01
  
  
  过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
  
  
  
  
  
  02
  
  
  交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
  
  
  
  
  
  03
  
  
  二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
  
  
  
  
  
  04
  
  
  二手房过户核档费：50元/宗。
  
  
  
  
  
  05
  
  
  二手房过户契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
  
  
  
  
  
  06
  
  
  二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
  
  
  
  
  
  07
  
  
  二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
  
  
  
  
  
  08
  
  
  二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，
  
  
  
  1，税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
  
  
  
  2，未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。 2019-01-13 18:46:14