买二手房风险是什么? 买二手房有什么风险，如何规避风险？

• 152****0325 购买二手房有哪七大风险
  1.自行缴税风险
  自行缴税导致的风险包括：
  （1）购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等，一旦发现偷漏税行为，不仅税金会被无限期追缴，还会处以高额罚金，得不偿失。
  （2）如果使用虚假税票，银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款，购房人亦将因此承担违约责任。
  （3）未来购房者想卖出这套房子时，税务部门会核查当年缴税记录，如有虚假，会导致房屋无法交易。
  （4）根据《刑法》第二百零一条规定，偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。
  2.抵押查封风险
  用房屋来抵押借款是很正常的金融活动，只要在办理过户前将借款还清并解除抵押，就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的，没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。
  3.房款支付风险
  二手房交易中，如果买卖双方自行支付房款，很可能会发生纠纷。对于买方来说，**严重的损失莫过于钱房两失。
  4.共有权人签约风险
  房屋共有权，顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定，未经全部共有权人同 2019-01-13 18:42:43
• 157****7249 一、产权风险
  1、房主无从事交易的资格，为假业主的
  这类风险在签约时应注意查看签约人提供的证件上的名字和产权证上登记的是否为同一人，鉴于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。
  2、房子为多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就出售的
  这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场需提供同意出售证明及手写委托书。
  3、房子有贷款尚未还清，业主需要用买房的钱去解抵押的
  这类风险购房者要记住一点：不同意业主用你的钱去还房贷，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。很多纠纷都会在这里出现。
  4、房子被法院依法查封的
  签约前需协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后，过户之前被查封的，在合同里应该写清楚，如果遇到法院查封，经纪公司应承担先行赔付责任。
  5、不符合转让条件的房
  按照国家有关法律的规定，有些房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房等。属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。
  审查产权时，应注意到以下几个方面：
  1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购 2019-01-13 18:42:37
• 151****0888 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法 2019-01-13 18:42:31
• 151****3146 在自己奋斗的城市，用理想的价格去购买一套心仪的房产，应该是时下很多人的共同想法。面对居高不下的新建商品房售价，很多刚需人群将目光转向二手房市场。
  
  “前几天看中了一套二手房，但是房屋目前处于抵押状态，我担心在这样的情况下购买这套房产会存在风险。”马军（化名）告诉证券时报记者，现在非常想了解购买抵押房是否真的有风险？在购买二手房时，如何才能知道房屋是否处于抵押状态？
  
  被抵押的二手房
  
  马军于1986年出生于黑龙江省，大学毕业后来到相邻的吉林省工作。
  
  为了让自己在工作的城市拥有归属感，更为解决婚姻大事，马军打算在长春（楼盘）市购买一套住房。马军利用周末时间跑了多家售楼处后，颇有些灰心丧气的感觉。“今年年初以来，长春的新建商品房价格不断上涨，很多小区的房价都已经在万元左右，并不是自己一个打工族所能承受的。”马军说。
  
  面对那些房价高不可及的新建商品房，马军开始将目光转移至二手房。在自己工作单位附近，马军发现了一个入住时间为2010年的小区。“这个小区二手房的平均价格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的户型可供选择。**为重要的是，这个小区二手房的产权都已经超过5年，一旦购买可以省去不少的税费。”马军向证券时报记者介绍。
  
  
  
  几天前，马军从房产中介处了解到，该小区的一个房主正在急于出售房产，售价较同类型的房屋要便宜几万元。经过中介的牵线搭桥，马军很快就与该房主见面了。这位房主向马军介绍，自己是一位私营业主，因为公司周转出现了困难，所以才会低价出售房产。这套房屋目前处于抵押状态，自己在在拿到马军的购房款之后，将会第一时间去办理解除抵押的手续。
  
  “说句心里话，这套二手房的售价真的是让我心动。现在之所以犹豫着没有签订买卖合同，主要是因为这套房子目前处于抵押状态。房主要拿到我的购房款后才去办理解除抵押的手续，我担心会存在风险。”马军说，希望有专业的律师能够从法律的角度帮忙分析一下，购买这种抵押房是否有风险？另外，在购买二手房时，自己如何能够在房主不介绍的情况下，了解房屋是否处于抵押状态。
  
  律师：抵押房地产
  
  可以转让或者出租
  
  据广东奔犇律师事务所的刘国华律师介绍，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。目前多地房价高企，动辄以百万甚至千万为单位，房主因为无力或者不愿一次性付款或者生意需要等各种因素，在房屋抵押给个人或者银行等用以借款，二手房处于抵押状态并不罕见。
  
  刘国华律师说，马军可以到有关部门查询相关档案。房产部门的房产档案可以查询到房屋是否处于抵押状态。当然，也有可能存在业主正在银行办理抵押手续，但资料尚未送达房管部门而导致查询结果不准确。另外，马军可以查看房屋的不动产权证原件的“他项权”栏目，看房屋是否处于抵押状态。由于各地情况千差万别，马军可以结合多种方式查询房屋是否处于抵押状态。稳妥起见，马军可以在买卖合同中与卖家约定，如因房屋抵押导致房产无法正常过户的解决方式。
  
  据悉，根据《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
  
  所以，对于抵押人和受让人马军之间所签转让合同的效力，如抵押人在转让时告知了马军房屋抵押的情况，或者马军对房屋抵押情况是明知的，仍然签订转让合同的，转让合同在双方之间是有效的。如抵押人未告知马军抵押情况，马军在签约时的确不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，马军享有撤销权。
  
  “但如果马军自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。”刘国华律师提醒。
  
  2019-01-13 18:42:27
• 158****8010 对新房交易，存量庞大的二手房渐成主流。但是，在购买二手房时，一不小心就可能被“坑”：交易周期长、房产权属瑕疵、涉及大额资金周转等情况，在交易的时候难免会伴有风险。而针对不同的风险，我们应该采取何种防范措施？
  
  
  
  买二手房有哪些常见的风险？
  
  
  
  买二手房常见的风险有三种:
  
  
  
  
  
  
  如何规避二手房常见风险？
  
  
  
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  产权风险
  
  
  
  1、房主没有从事交易的资格，即假业主。
  
  
  
  规避方法：规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。
  
  
  
  2、房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
  
  
  
  规避方法：这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。
  
  
  
  3、房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。
  
  
  
  规避方法：为防范此类风险，购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。
  
  
  
  4、房子被法院依法查封的。
  
  
  
  规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
  
  
  
  规避查封房风险方法：
  
  
  
  
  
  5、不符合转让条件的房。
  
  
  
  按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。
  
  
  
  规避方法：仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面：
  
  
  
  （1）以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
  
  
  
  （2）军产、院（医院）产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
  
  
  
  （3）远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
  
  
  
  2
  
  资金风险
  
  
  
  1、房款资金
  
  资金安全主要体现在业主拿到定金或**款后玩消失。
  
  
  
  规避方法：目前在北京买二手房时一定要资金监管。
  
  
  
  注:不选择资金监管可能面临的风险是什么?
  
  交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。
  
  
  
  以北京为例，自2016年12月15日起，北京全部城区开始建委资金监管。监管金额计算方式为：
  
  全款的网签-需按网签价进行全额监管；
  
  贷款的网签-用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。
  
  
  
  注：监管卡在网签前准备齐全。所有非北京的银行卡都不能办理资金监管业务。
  
  
  
  2、房子消耗的费用资金
  
  
  
  有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。
  
  规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。
  
  2019-01-13 18:42:21