买二手房子的流程是什么? 买二手房详细流程。

• 155****6060 一、二手房一次性付清和按揭在流程的区别在于：按揭还需要去银行办理按揭手续，一次性不用。
  
  二、二手房交易流程：
  
  1、买卖前的产权审核：要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  
  2、交定金与签合同：如果看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管；如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”；如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。
  
  3、赎楼：赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
  
  4、付首期及资金监管
  
  5、签订买卖合同：签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
  
  6、选银行和办按揭：如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。 2019-01-13 18:41:21
• 133****9445 　买二手房要经过的程序有：
  　　1、购房定金交给中介，签订购房意向书，然后由中介找房东洽谈价格，房东同意后中介即把定金装交给房东，房东不同意，中介退还给客户。当然，客户也完全可以要求中介把房东也约到一起，三方均在场的情况下交付定金。
  　　2、确认房东的身份一般由中介完，主要步骤有：由中介到房屋所在地的房地产交易中心查档，调取你要买的这套房子产权登记信息表（俗称：产调），上面会清晰的记载着这套房子产权人信息以及是否存有权利限制情况，再由中介确认房东的身份证和产权证原件，上面的信息是否和产调出来的信息一致，大致就可以判断房东身份了。
  　　3、讨价还价的时候尽量不要表现的太急，一定要稳，其他的就要看具体的临场发挥了。
  　　4、贷款是先和银行签署贷款合同，并提供银行需要的材料，等待银行审批，材料齐全的话大致需要15天左右。银行审批通过后，带着贷款合同和银行给的其他材料，即可约卖家一起到交易中心办理产权交易过户手续了。
  　　5、银行核实房价是交给专门的评估公司去做的，一般的情况下，评估公司给出的价格总是要比合同价格稍低一点，以降低自身风险，并且贷几成款是以评估公司给出的总价计算的。
  　　6、中介贷款量大，一般会和银行有合作关系，所以，能办出你办不出来的量。
  　　7、交易过程中买卖合同是要网上下载的那种、签买卖合同前先让中介把你的资信查一下，看能否贷到款，否则，签了合同贷不出款会很麻烦、尽早让房东把房屋内原有户口迁出、交房时别忘了查询之前的水电煤、物业等费用。 2019-01-13 18:41:13
• 154****1834 （一）买二手房流程
  
  一、委托房屋买卖合同
  
  1、位置因素主要考虑上下班是否方便等。
  
  2、配套状态主要考虑生活便利程度，日常需求是否能满足。
  
  3、小区环境也十分重要，这跟物业管理水平直接挂钩。
  
  二、与业主磋商价格
  
  购房者当为买方，看到中意的房源后，就房价、购买条件等跟业主磋商，磋商成功就约业主坐下来谈细节，支付定金。磋商失败就继续找房、看房。
  
  三、交定金与签合同
  
  购房者在交定金前，要做好产权审核。买方要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。
  
  其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，购房者必须去查档并得到确定答案。
  
  卖方提供了房子的合法证件，买方就能交纳定金（交纳定金不是商品房交易的必经程序），交易两边签定交房时间、户口迁移等达到一致意见后。双方签订一式三份的房屋买卖合同。 2019-01-13 18:41:08
• 147****4708 近期不少听众在平台留言，说想考虑二手房，但是不知道买二手房都有哪些流程以及注意事项。
  
  今天我们就二手房的购买流程以及安全风险，都做一次全面的解读。
  
  
  
  
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  购买二手房的一些经验：
  
  ① 安全和风险
  
  买二手房其实和买新房一样，挑选知名中介和品牌开发商同样重要，经营时间长，门店多且覆盖面儿广，用户口碑好这三点是必须要参考的，满足的优势越多，咱购房人心里就越踏实。
  
  市场上，除了内几家大中介，北京各区域内还有一些做了很多年的小中介，同样被当地人认可，中介费便宜，但确实专业性残次不齐。在这里我想说，甭管是大中介还是小中介，至少要满足我上面提到的三点选择依据，悬着的心才能彻底放下来。
  
  如果中介费明显比市场价格要低很多，您就需要小心谨慎了，能不能提供对等的服务是小，您的资金受到损失那就得不偿失了。
  
  **后，正规中介，店面墙上会挂着营业执照和店面内每一个业务员的照片和个人介绍，为什么说这个，咱买房是大事儿，涉及到大额资金交易，认准了门店里的人，别让不法分子钻了空子。
  
  ② 专业性
  
  干什么买卖就吆喝什么，专业性一定要有，不藏着掖着。
  
  什么意思呢，就是中介不光要对区域小区了如指掌，释放全面的信息，一一回答购房人的问题，甚至可以根据您的需求，主动推荐，客观分析房子的优势和不足，不能为了业绩什么户型都给您招呼。
  
  当然各个行业都有新手，经验需要积累，不能以偏概全，但如果您去的中介，同样的小区，房源信息每个人说的都不一样，且答非说问，磕磕巴巴，那您真得掂量掂量要不要换一种选择了。
  
  ③ 服务水准
  
  老话说得好，顾客就是上帝，甭管楼市火热还是冰冷，好的中介对购房人的态度永远是温和热情的。
  
  另外对细节的处理会非常重视，比如之前踩盘路过中介我看到了一些画面：门店帮小区业主免费接收快递；桑拿天，可以看到门店内避暑的路人；下雨会给看房人提供雨伞，诸如此类的细节，我相信在您心里至少服务这项就能加不少分。
  
  
  
  
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  购买二手房要注意哪些房产细节？
  
  1）房屋产权
  
  买房找中介的一大原因，就是因为自行交易怕买到产权有问题的房子，虽然我们找了中介，但这一步仍然不能马虎，这里主要看两点，房屋的产权性质及产权归属。
  
  ① 房屋产权性质
  
  国家发产权证的叫大产权房，看房产证是否为大产权只需要看发证机关盖的章是不是房管局的公章，如果是，就是大产权，如果不是就是小产权。另外看房时也需要问清房源类型，是商品房，回迁房，经适房还是已购公房等等，因为不同类型的房源缴税也不同（下文会介绍关于税费的内容）。
  
  ② 房屋产权归属
  
  首先，要查看业主的房产证署名，上面写了2个人的名字，签署合同的时候就需要写这两个人的名字，其次查看购房时的相关凭证，像购房发票，契税发票等，作为辅助依据，确认房屋产权归属。
  
  风险提示：此环节**大风险即是产权问题，所以在交定金之前，必须确认得到明确答案。您看中的房屋如果处于抵押状态，或是有债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋产权有问题，交易也将无效。
  
  2）看房细节
  
  ① 楼栋选择
  
  位于小区中心位置的房子 就一定是“**”么？
  
  很多购房人在看房时都会青睐小区中心位置的房源，认为不临街，小区景观观赏位置佳，安静不受噪音问题困扰就是“**”。但其实不然，选房时一定要综合各方面因素再做决定：
  
  首先，楼间距够不够，如果您六层的洋房前后都是十几层的高板，楼间距又不够，那即使您在小区中心位置，采光都受到较大影响。
  
  其次，临街临的是什么，如果从卧室窗户往外看是主干道或是高速那您一定会承受噪音的困扰。
  
  第三，小区大门的位置，小区开北门，您住在**南端，出行来说肯定是不方便。
  
  第四，挨着公园，小花园一定好么？很多人为了开窗视野好，选择挨着小区花园，或者是公园的房子，但晚上可能就要给广场舞大妈和抽陀螺老大爷当观众了。
  
  **后，小区的车行线路设置，很多小区不是人车分流，所以如果是上有老下有小的改善一族，在选择楼栋时要注意，出单元门是不是紧挨着小区的车行道路。
  
  3、其实在看房的时候有不少小窍门，我们也来和大家说说：
  
  提前感受交通出行，是否方便。
  
  雨雪天气，因为怕堵车和为了行车安全，很多人会选择公共交通出行，此时去看房的话，可以提前感受下小区周边的交通配套是否像中介描述的那样便利，更重要的是掌握附近的公交线路及地铁情况，大概多久来一趟车，通行目的地的时间等等。
  
  了解小区的物业管理能力
  
  雨雪天气，可以清晰考察物业是否为业主做了充分的保障和准备，是否及时清理积水和积雪，极端天气是否能及时打扫小区内卫生和垃圾。 2019-01-13 18:41:03
• 142****1290
  一、做购房预算
  
  购买二手房之前先预算一下手里的资金，一个是总房款，另外一个是**款，目前临沂地区二手房的**款**佳是在30%。还要预留出一部分税费、担保费、评估费等费用，具体的可以咨询鲁盟地产各门店经纪人，让经纪人根据您的实际情况量身预算，按照预算再多留出3-5万的费用即可。
  
  
  
  二、选择位置
  
  位置是**重要的一个因素，提前要把您的理想位置选定好告诉经纪人，位置方面**常考虑的是学区、便利性环境等等。鲁盟地产经纪人会根据您的位置为您匹配合适的房源，提高效率。
  
  
  
  三、找靠谱的中介公司
  
  委托中介公司购买二手房可以让您省心省力，大多数二手房置业者都是首次购房，对购房的一些规则、流程、要点了解的比较少，找个中介公司能更好的为您保驾护航。如何寻找一家合适的中介公司那？
  
  ①看资质，看看这些中介公司是不是证件齐全，有没有房地产备案证书等，鲁盟地产是临沂地区较早的房产中介公司，拥有完成齐全的资质手续。
  
  ②看口碑，一家好的房产中介公司拥有好的口碑，鲁盟地产每年约成交一万余套房产，在业界拥有优良的口碑影响力。
  
  ③看实力，实力是一个公司服务保障的提现，一定要杜绝小公司或市场占有率小的公司，一方面这些小公司服务难保障，另外一方面网点少，房源量也少。鲁盟地产目前在临沂地区有近千家店，有万余名从业人员。有专属的房源共享系统，快速帮您找到理想房源。
  
  
  
  四、实地看房
  
  ①看房屋自身情况，实地看二手房时，首先要看房屋的墙上有无水渍，看墙面、地面有无起壳、开裂的情况；然后用小锤子轻敲地面和墙面，看看是否有空鼓的现象。
  
  ②看装修风格，看看装修风格是不是自己喜欢的，如果不喜欢或需要改进，可以提前联系鲁盟地产下属装饰公司，提前报备等待装修。
  
  ③看小区环境，看看小区的整体环境、卫生情况、配套设施、小区是否吵闹、周边配套是否能满足日常生活需要。
  
  
  
  五、产权调查
  
  ①可提前问询经纪人目标房源的产权情况，是70年，还是50年，还是40年，有没有证，房屋的性质等等。鲁盟地产经纪人有着严格的管理规定，会如实为您解答。
  
  ②仔细查看卖房者提供的证件和资料
  
  在买房前大家一定要让卖方出示身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。除了这些必备的资料，在某些情况下卖房者还应该提供其他资料，例如如果房屋存在共有人，需提供所有共有人同意出售该房屋的书面意见；如果房屋已签订租赁合同，应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明。
  
  ③查询房产共有情况、债务情况、房产性质
  
  购房者应要求卖房者一同去房产管理部门查询该房屋的产权状况，如房子是否有共有人、有几个共有人、有没有贷款、抵押、官司，以及房屋的性质，确认房屋是否可以上市交易等。
  
  
  
  六、签订合同
  
  调查完产权之后，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付标准、过户时间等达成一致意见的，即可签订至少一式三份的房屋买卖合同。鲁盟地产有配备专属的签约经理和法律顾问，既不会偏护买方，也不会偏袒卖方，站在一个职业化中立方的角度为您合理解答提供建议，减少您的交易风险。 2019-01-13 18:40:57