如何界定二手房? 如何界定是一手房还是二手房

• 145****0600 房屋是否满5年，不同房屋类型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。 有产权纠纷的房屋，可根据人民法院、仲裁委员会出具的法律文书的生效日期，确定是否享受税收优惠政策。
  
  
  
  一、房屋满5年有什么优惠政策？
  
  现行税收政策规定，个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。
  
  
  满五唯一的房屋享有优惠政策
  
  买卖双方办理房屋产权过户手续时，税务机关以契税为抓手，“先交税后发证”。税收减免政策的落实，都需要判定个人房屋的购房时间。
  
  二、如何界定交易房屋是否满5年？
  
  以买卖、继承、赠与等不同产权变更方式获得的房屋，再次交易时界定是否满5年的方式不同。
  
  1. 商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房屋： 以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则。
  
  2. 已购公房 ：根据房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先的原则，只要一个日期满五年即可。
  
  注意收据的章和购房合同的章要一致收据才有效。
  
  3. 继承的房产 ：可以按照继承前的日期界定是否满5年。
  
  4. 赠予的房产： 直系亲属之间赠予的可以按照赠予前的日期界定是否满5年；
  
  5. 夫妻更名的房产： 可以按照更名前的日期界定是否满5年。
  
  6. 遗失补证、破损换证的房产： 可以按照原房产证的时间界定是否满5年。
  
  此外，2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的， 法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间， 以确定是否享受税收优惠政策。
  
  2019-01-13 11:36:39
• 157****1218 新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。
  新房贷款年限**长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。
  2、**款及贷款额度不同
  新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的**比例，来计算**款。贷款额度，较高可贷款到房屋总价的7成或8成。
  二手房：**款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
  二手房可贷款额度=评估价-评估价***比例
  二手房净**款=销售价-可贷款额度
  举个例子：
  ①小明购买100万的新房，若**比例是30%，则**款为30万，可贷款额度为70万。
  ②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的**比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万。其**款则为：100万-63万=37万。
  3、税费不同
  新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。
  二手房：需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五少有免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。 2019-01-13 11:36:29
• 158****9515 二手房满两年的界定：
  1，二手房满2年免营业税是按照缴纳契税完税证明上的时间和房屋产权证上注明的时间，那个再前按那个计算，只要房子在上面那个时间之后两年，就认为满两年。
  2，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)第三条第(四)款个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
  3，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第2条;《通知》第三条第四款中规定的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期;第三条;纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间的规定。
  个人购买住房计算房产是否二手房满两年免营业税的方法:
  1.以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照孰前原则;确认。
  2.根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰前;的原则确定购买住房的时间。
  3.此房产从一手楼盘购得的，根据购房合同的生效时间，产证上注明的时间以及契税完税证明上注明的时间，按照孰前的原则计算。 2019-01-13 11:36:24
• 148****1852
  
  成都市面上的楼盘大致分为三类：
  
  
  
  第一类：积极开盘的：在吆喝了一百遍“我们预计下个月开盘”的谎言之后，终于陆陆续续开了，而且价格也没有高到离谱，反而有些许意外。
  
  
  
  比如说招商中央花城、西派城、恒大锦城、花样年家天下、中海锦江城……
  
  
  
  第二类：稳起不动的：许久，许久，许久……没有动静的，比如长冶御龙南府、华熙528艺术村、绿岛筑等等。
  
  
  
  
  
  价格不合适，不开
  
  
  
  
  
  第三类：卖着卖着就莫名其妙消失的。前段时间还宣传的如火如荼沸沸扬扬，然后……就没有然后了！
  
  
  
  
  
  
  
  这个周六，尖尖就跟躺在被窝里赖床的你，聊哈成都这几个6到飞起的楼盘！
  
  
  
  
  
  中铁诺德一号
  
  
  
  
  这个盘就在兴隆湖东南侧，去年年初就已经惹得全城瞩目了，98-135平米，容积率2.65，2019年年中交房，还有地铁1号线加持。
  
  
  
  这些都不是重点，****重要的是这个盘为位置在“兴隆湖畔”，而相关文件明确规定“兴隆湖周边房价不得超过9000元/平”。
  
  
  
  
  
  借钱也要买买买！
  
  
  
  
  
  不知道大兄弟你钱借够没，反正这个盘后来的发展曲线有点让人摸不着头脑！
  
  
  
  第一次去踩盘的时候，置业顾问说“预计2017年5月份开盘”，然后一直没有开盘消息；
  
  
  
  到了2017年七八月份，不断爆出“加价五十余万”买这个盘的消息，合同价7000元/平：
  
  
  
  
  
  
  
  而2018年1月初，又有网友爆料：
  
  
  
  6.jpg
  
  8.jpg
  
  5.jpg
  
  9.jpg
  
  
  
  再然后，据一位在兴隆湖附近上班的网友变朋友的朋友透露：这个盘一批次已经卖光了，但是没有备案。二批次还没开始卖，但是均不对外。只能内部买，或者找关系，必须全款。
  
  
  
  
  
  哦豁，这下子没戏了，原来我们并不配买兴隆湖旁边7000元/平的房子。
  
  
  
  尖尖又去搜了下这个盘的官微：从去年4月份，就没怎么提过项目的住宅信息了，仅有商业篇、交通篇、**篇、医疗篇，就是木有住宅篇~现在，可以查到的售卖信息就是其商业：诺德一号·滨湖中心
  
  
  
  2.jpg
  
  3.jpg
  
  1.jpg
  
  4.jpg
  
  
  
  而各大网站上显示的消息也是商业信息。
  
  
  
  扒过，伟大的透明房产网上可是有预售信息的呀，而且还有几户处于“可售状态”：
  
  
  
  
  
  透明房产网显示“2017年7月28日”取得预售，住宅共计299户。
  
  
  
  
  
  
  
  处于可售状态的房源，均价7100元/平左右。
  
  2019-01-13 11:36:20
• 151****0321
  界定
  
  
  
  
  一手房
  
  一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。
  
  
  
  
  
  二手房
  
  二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等。其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房。由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。
  
  
  
  
  
  
  
  2
  **及贷款额度
  
  
  
  
  2015年买新房和二手房在贷款**的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，**款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。
  
  
  
  通常，二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度**高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的**款比例将大增。
  
  
  
  
  
  一手房**计算方式：
  **款=总房款-客户贷款额
  
  
  
  贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度**高可达80%)
  
  
  
  
  
  二手房**计算方式：
  净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款)
  
  
  
  贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)
  
  
  
  贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。
  
  
  
  原则上讲，二手房贷款的**高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。
  
  
  
  另外，评估价格价格这块，合肥市政府对于各大区都有不一样的价格界定。打个比方，方先生在政务区花9500元/平米买的房子，假设政府规定政务区房价评估起点为7000元/平米，李先生欲购买此房，那么，李先生实际贷款额度只能按照7000元/平米所估的房屋总价来计算。
  
  
  
  3
  缴纳税费
  
  
  新房
  1、契税：90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,90`144平米普通住宅1.5%，超过144平米3%，非住宅3%。通常契税跟着**款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。
  
  
  
  2、印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟**款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。
  
  
  
  3、银行按揭费用：如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别；
  
  
  
  a.抵押登记费：80元/户
  
  
  
  b.权证印花税：5元/户
  
  
  
  c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)
  
  
  
  4、大修基金：购房款的2%-3%
  
  
  
  是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：
  
  
  
  a.不含电梯：总房款×2%
  
  
  
  b.含电梯：总房款×3%
  
  
  
  c.部分试点楼盘按50~60元/m2收取
  
  
  
  开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金；
  
  
  
  5、物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；
  
  产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费；
  
  
  
  6、权属登记费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用；
  
  
  
  7、交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/㎡；非住宅 建筑面积 X11元/㎡；
  
  
  
  提示：买新房子要交哪些税呢?目前我国购房者买新房子主要需要缴纳五项费用，包括契税、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费和交易手续费用。建议购房者提前了解这五种税的计算方式，然后再缴纳这五种税。
  
  
  
  二手房
  1、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。
  
  
  
  2、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税)。
  
  
  
  3、营业附加税
  
  
  
  4、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。
  
  
  
  5、土地出让金：总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交)。
  
  
  
  6、印花税：总房款的万分之五。
  
  
  
  7、交易费：平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等)。
  
  
  
  8、产权证工本费：约80元。不一定是这个数。
  
  
  
  9、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用)。
  
  
  
  10、抵押登记费：根据银行情况定。
  
  
  
  11、保险费：根据保险公司情况定。
  
  
  
  12.国土证办证费：按相关规定交纳。
  
  
  
  注意：以上的比例只是一个参考，有些费用要根据国家的政策调整而调整。 2019-01-13 11:36:14