二手房自行交易可以吗? 二手房交易一定要通过中介吗？

• 147****0527 可以自己买卖操作的，流程如下：
  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付
  
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门，调取相应的档案，来进行查看是否有问题
  
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司
  
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务
  
  五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方通过银行进行贷款
  
  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续
  
  七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（，向房产产权登记递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日
  
  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记 2019-01-13 11:29:13
• 158****4302 1、是可以的，可以直接到房地产交易中心办理。
  
  2、对于二手房私下买卖，由于不存在中介作为第三方的担保，缺乏法律保护，买方极有必要到房屋产权登记机关查询房屋登记信息，房屋产权项目内容比较复杂，存在的风险也比较大。
  
  3、比如：房屋是否被列入拆迁范围；房屋是否处于出租状态；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋产权是否明晰（如房屋为共有人共有）等等。
  
  4、有些房主长期拖欠物业费、电费、电话费等费用，买家若在不知情的情况下进行了房屋交易，一旦房款全部交付卖方，则这些所有费用很可能**终将由买家全部承担。
  
  5、可见，若选择二手房私下交易，不仅交易手续比较繁琐，有时还要面临中介追讨中介费的风险，更重要的是在过户过程中，存在诸多资金不可控风险因素！如今二手房动辄都在几百万以上，没有第三方的担保，建议您**好还是找家中介更有保障。花小钱，保大钱，是为上策。 2019-01-13 11:29:08
• 148****5321 近期，随着各个利好政策的出台，二手房市场火热。相比于购买新房来说，二手房交易过程更为复杂，其中有更多需要注意的环节。今天我们就来与大家分享一下二手房交易的详细流程，考虑购买二手房的置业者，一定要了解清楚了。
  
  一般来讲，自行交易要分为以下几步：
  
  一、发布或了解房源信息
  
  进行二手房买卖首要的就是要发布或了解房源信息，一种是通过亲朋好友介绍；另一种是通过报纸、网络等刊登出售或求购信息。相比较两种方式，第二种方式的选择面较宽，但买卖双方需要认真识别信息的真实性，以避免受到无谓的打扰，甚至造成不必要的损失。
  
  二、看房、挑房
  
  作为买方，通过了解房源信息，选好目标房源后，接下来就需要对房屋进行实地考察了。考察分为两个层面，一足落实房屋是否可以上市交易以及房屋的权属和性质；二是看房屋本身的现状，如房屋的户型结构、质量状况、水电暖是否能正常使用，小区环境、物业管理如何等。
  
  作为卖方，**好了解一下买方的付款能力和资信状况。
  
  三、买卖双方初步达成意向、买方交付定金
  
  通过看房，买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这时候，通常需要买方交付一部分定金，以作为双方将来签约的一个保证，防止卖方将房再卖给他人，同时也对买方构成一个约束。签约之后，定金可抵作房款。
  
  四、谈判签约，买方向卖方支付**款
  
  买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。因为合同是解决纠纷时**重要的依据，因此买卖双方对于每个条款都要慎重考虑，认真审查。对房屋状况，付款方式和时间、过户期限 、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。
  
  由于房屋具有不动产的特殊属性，房产转移以过户登记为准，不可能实现“一手交钱，一手交货”，对买卖双方来讲，无论是先付款还是先过户都会对另一方造成很大的风险。所以通常买卖双方都选择分期付款的方式，签订合同后先付**款，过户手续完成后，再支付剩余房款。
  
  因此，一般而言，签订合同当日或一定期限内，买方需向卖方支付一定比例的**款，具体比例由买卖双方自行协商确定。
  
  五、缴纳相关税费、办理产权过户
  
  合同签订后，买卖双方即可到税务部门缴纳相关税费，到房屋交易管理部门提交过户材料。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查，向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  六、买方支付剩余房款
  
  如果全款（指不需要贷款的客户），买卖双方自行划转的，一般在过户完毕当天或几日内由买方直接向卖方支付剩余房款。
  
  如果买方申请贷款的，签订房屋买卖合同并支付**款后，买卖双方需到银行进行贷款申请，由银行对房屋进行评估并审核买方的相关资质，在银行主持下进行面签，审核合格后银行发放批贷通知，双方到房屋交易部门办理过户手续，然后银行凭房产证或契税发票直接将款放至卖方账户。
  
  如果选择资金监管的，在买卖双方签订房屋买卖合同后，共卖双方与银行签订《存量房的交易资金监管协议》，卖方将全部或部分房款存入专管账户 ，待约定的条件成就时（通常凭契税发票或房产证），银行依申请直接将款划人卖方账户。 2019-01-13 11:29:03
• 131****7831 一：了解清楚房屋具体细节
  
  在这道程序中，除了要对房源质量状况进行了解外，还需要注意的是，必须自己前往交易中心进行产权调查。除了要验证卖家的房产证之外，还需要在交易中心查阅小产证信息，用以确定房源的状况，如有无抵押情况等。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后，才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。
  
  二：确认税费情况
  
  购房者需要确认税费是买家承担或买家承担，其中**主要的三类税费包括：房产契税是多少？房产增值税是否免征？出售房产的个人所得税是多少？
  
  契税：
  
  1．对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1．5％的税率征收契税；
  
  2．对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。（北上广深不享受二套房优惠）
  
  增值税：
  
  个人将购买不足2年的普通住宅对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征。
  
  个税：
  
  按交易差额的20％征收。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房，这两个条件有一个不满足就得征收。
  
  
  
  三：了解交易流程
  
  购房者需要自己明白交易流程，按揭流程：签约——定金－－取房源编号－－资金监管－－网签－－房产评估－－申请贷款－－交易收件－－出他项过户－－缴税出新证－－银行抵押－－银行审批放款－－物业交接－－收房结算，另外各地的政策略有不同，购房者**好提前向当地房管部门或银行进行咨询。若一次性的则省掉按揭这一块流程。
  
  四：提前做好风险控制
  
  房产交易涉及的资金巨大，得知道风险才能控制风险，房产交易中的风险主要有，产权纠纷，债权纠纷，合同纠纷，房产诈骗等等。产权纠纷主要体现为房产产权不清晰，涉及的产权人不祥的情况；债权纠纷包括房主自身债务纠纷，涉及房产多次抵押，高利贷，民间借贷等等一些列的债务；合同纠纷体现为签定的商品房买卖合同存在房产详细信息的隐瞒，或者是不按合同履约等。房产诈骗包含一房多卖，无权出售该房产却又与买方签定买卖合同骗取定金等等。
  
  
  
  五：议价是个技术活要抓住技巧
  
  对于自助交易来说，议价是一个很艰难的过程。业内人士表示，买卖双方就价格问题直接“交手”，很容易产生抵触情绪，都不愿意做出让步，那么**终结果是不欢而散。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢？买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解，做到心中有数；其次在还价时要慢慢商量，不能一口咬定一个价格不让步；此外就是懂得采取迂回战术，如果在房价上无法使对方做出让步，那么可以在别的地方得到补偿，如要求对方送装修、物业维修基金等，甚至家具都可以要求对方赠送。总之，议价需心平气和地进行，不能急吼吼，讲究的是“细火慢炖”。
  
  当然，在议价过程中，还要仔细了解卖家其他的想法，特别是涉及到费用方面的问题，如维修基金、装修（尤其是空调、热水器等）、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等，如何处理，都必须商谈出结果，详细记录下来，并在买卖合同中体现出来。
  
  
  
  六：办理过户手续要及时
  
  相对来说，过户手续办理过程并不复杂，只要各项证件、材料齐全，在两个小时之内能全部办理妥当。办理过户手续时，买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明（如为共同财产）、买卖合同、**款收据、结婚证等。先领取并填写申请书，然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核，此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费（契税、印花税、个税等），并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上，需两人同时到场。 2019-01-13 11:28:56
• 141****1524 二手房交易，可以不通过中介，但你要清楚流程。
  
  1、房源。你可以通过当地的房产刊物、报纸、或网上如58同城去找房源。当然，有些广告本身就是中介打出的，你需要确定是房主本人。你还可以去意向中的区域，走街串巷，有些卖房信息会贴在小区的公示栏，大门口，电线杆，甚至就在房屋的窗户上。
  
  2、查档。与房主联系上，价格也基本谈妥了，这时需要去房产管理部门，一般是区房产局的交易大厅去查档。查档主要是为了确认房屋确实为房主所有，以及是否办理了他项产权。他项产权是为了解房屋是否办理了贷款。这个步骤可以防止用假房证骗取你的先期款项，及隐瞒贷款而导致过户时的麻烦。这里多说两句，贷款的房屋必须归还完贷款或新旧房主办理了转按揭，才可以办理过户。
  
  3、查户口。这是容易被忽视的。看户口簿，主要是了解婚姻状况。如果是单身，过户时办理个单身证明就可以了。如果是已婚，房屋为夫妻共同财产，过户时必须夫妻同时到场签字。那么签合同时也应该夫妻都签字才行，免得后面的麻烦。
  
  4、查费。主要是水、电、煤气、物业、采暖等费用是否有拖欠。这里采暖是重点，因为每年的采暖费都是几千元，陈欠费用跟着房屋走，如果没有结清就会转到新房东头上。当然，南方的房屋没有采暖，就省去了这一步骤。
  
  5、交易。签定买卖合同，交易中心一般都有制式合同。进入交易阶段，涉及到了款项的给付。这里经常会出现这样的情况，即买方担心款项全部付清了，卖方不配合过户怎么办？卖方担心，过户完成了，买方尾款迟迟不结该如何？不用过于担心，交易中心一般设有托管担保的窗口，买方将款项放在托管窗口，待拿到过户应办的所有手续，呈递给窗口，窗口会将款项转给卖方。如果双方彼此信任，可以自行交易结算，大不了拿着合同去法院打官司，当然打官司的麻烦程度我不说你们也知道。
  
  6、费用。二手房交易的费用主要是契税和所得税。契税简单，按照成交总额的一定百分比缴纳。所得税稍微复杂一些，各地政策又有不同。比如，有的城市规定，房屋购买后满3年的，按房屋**，即现在卖价和当初买价之间的差价的20%缴纳。3年以内的，按现在成交额全额的20%缴纳。一般情况，契税由买方缴纳，所得税由卖方缴纳，除非另有约定。这里有小窍门，为了少交契税和所得税，可以把成交总额写低一些，即阴阳合同，但不能低于房产部门的评估价。
  
  7、转按揭。双方去原按揭银行去办理，办理的手续和程序，银行的工作人员会具体指导，这里不再赘述。
  
  二手房的交易大致上就是这样，没有太多的技术含量，熟能生巧。如果你可以驾驭，自己去做就可以了。如果你觉得太麻烦，那就找中介，当然你得出点血，中介是要挣钱的。
  
  
  
  二手房交易，可以不通过中介，但你要清楚流程。
  
  1、房源。你可以通过当地的房产刊物、报纸、或网上如58同城去找房源。当然，有些广告本身就是中介打出的，你需要确定是房主本人。你还可以去意向中的区域，走街串巷，有些卖房信息会贴在小区的公示栏，大门口，电线杆，甚至就在房屋的窗户上。
  
  2、查档。与房主联系上，价格也基本谈妥了，这时需要去房产管理部门，一般是区房产局的交易大厅去查档。查档主要是为了确认房屋确实为房主所有，以及是否办理了他项产权。他项产权是为了解房屋是否办理了贷款。这个步骤可以防止用假房证骗取你的先期款项，及隐瞒贷款而导致过户时的麻烦。这里多说两句，贷款的房屋必须归还完贷款或新旧房主办理了转按揭，才可以办理过户。
  
  3、查户口。这是容易被忽视的。看户口簿，主要是了解婚姻状况。如果是单身，过户时办理个单身证明就可以了。如果是已婚，房屋为夫妻共同财产，过户时必须夫妻同时到场签字。那么签合同时也应该夫妻都签字才行，免得后面的麻烦。
  
  4、查费。主要是水、电、煤气、物业、采暖等费用是否有拖欠。这里采暖是重点，因为每年的采暖费都是几千元，陈欠费用跟着房屋走，如果没有结清就会转到新房东头上。当然，南方的房屋没有采暖，就省去了这一步骤。
  
  5、交易。签定买卖合同，交易中心一般都有制式合同。进入交易阶段，涉及到了款项的给付。这里经常会出现这样的情况，即买方担心款项全部付清了，卖方不配合过户怎么办？卖方担心，过户完成了，买方尾款迟迟不结该如何？不用过于担心，交易中心一般设有托管担保的窗口，买方将款项放在托管窗口，待拿到过户应办的所有手续，呈递给窗口，窗口会将款项转给卖方。如果双方彼此信任，可以自行交易结算，大不了拿着合同去法院打官司，当然打官司的麻烦程度我不说你们也知道。
  
  6、费用。二手房交易的费用主要是契税和所得税。契税简单，按照成交总额的一定百分比缴纳。所得税稍微复杂一些，各地政策又有不同。比如，有的城市规定，房屋购买后满3年的，按房屋**，即现在卖价和当初买价之间的差价的20%缴纳。3年以内的，按现在成交额全额的20%缴纳。一般情况，契税由买方缴纳，所得税由卖方缴纳，除非另有约定。这里有小窍门，为了少交契税和所得税，可以把成交总额写低一些，即阴阳合同，但不能低于房产部门的评估价。
  
  7、转按揭。双方去原按揭银行去办理，办理的手续和程序，银行的工作人员会具 2019-01-13 11:28:50