新房的购房合同需要注意哪些问题呢？

购房合同注意事项　　第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。　　第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。　　第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。　　第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。　　第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。　　第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时**重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。

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对于大多数购房者来说，在签订购房合同的时候，合同上的很多细节问题根本就没有去细致探究，在销售人员在边上催促下，稀里糊涂的就按下一个有一个手印，而对于购房合同应注意什么没有细致了解，导致日后一系列的问题。本文详细阐述了关于购房合同中需要注意的细节，帮助置业者更好的了解签订合同需要注意的方方面面。 购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要 明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。  2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。  3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4、其他如付款方式、产权保证等都应详细具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。  5、违约责任的约定一定要对等，否则**终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括： (1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； (2). 购房者不按期付款； (3). 开发商不按期交房； (4). 面积变动超过约定幅度； (5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位 (6). 产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的责任相关的文件： 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。 产权问题  应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。  1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。  4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。  5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。 所购房屋的质量保证 1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内平整电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。  4、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。  5、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行**终裁决。 6、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。 交房条件约定 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。  3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。

买新房签合同需要注意的地方在于尽可能的选择统一的合同文本，如果是开发商自己拟定的购房合同，可能漏洞比较多，购房者如果没有进行详细的阅读，或者是对于购房经验不足，难免会影响到自己的实际利益，在签署购房合同时，文本合同当中尽量不要留空白的部分，一些开发商口头承诺的内容也要写到合同当中，仔细阅读合同当中的任何一项条款。涉及到新房购买，首先要了解房屋的土地性质，会直接关系到房屋的使用权时间，此外还要在合同当中写清楚房屋的用途，详细约定交房的条件和交房的时间。大多数的新房都是期房，在与开发商签署购房协议之后才会开始建造，而且交房的时间往往是两年之后，所以才要在合同当中约定交房的具体时间，最好是详细到年月日。

1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

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“选房难，订合同更难！花了大半辈子的钱买了一套比较中意的房子后，与售楼人员谈合同就费尽了心思，真没想到这么麻烦啊！”这是很多购房者在购买房子签订购房合同中经常的感慨。鱼在水中、冷暖自知，这样的感慨其实在购房中经常见，本文就采访几个购房者，将他们在购房中遇到的问题呈现给大家，希望您购房时能够加以防范。 一：土地使用权时间缩水 “我先说吧！”素来内向的老李抢着说了，“国家法律说住宅的土地使用权限是70年，但到我的手里只有63年。听专家们说合法销售的楼盘需要有国有土地使用权证、预售许可证等，为此我到售楼部查验过，该楼盘的国有土地使用权证是2000年前后取得的，根据我与开发商签订的购房合同规定，只有在后年初才能交房，而且是单项验收条件下的交房，交房后还必须等到综合验收等一系列工作完成后才能办理产权证，从法律上说当我得到产权证即表明本套房子属于我个人时，土地使用权时间只剩下3年了，这缩水的7年哪去了呢？找开发商，店大欺客，回答是如此条件要就来、不来拉倒，没办法只好接受喽！” 二：公摊面积与套内面积之变 对于建筑面积，连在司法界工作的老王也是感慨声声：“按照政府部门规定的格式合同，在面积上可以进行好几种方式选择，可实际情况证明我太书呆子气了。开发商拿来的合同就是按照交房时的实际面积计算，我选的房子的面积是138平方米，如果超过1%误差，那不是容易超过140平方米了，为此我得多交百分之一点五的契税，那可差别太大了。于是我通过与开发商的好几轮谈判，**终签订了实际面积不得超过140平方米的补充协议。就这样我放心地回家睡了一个晚上的安稳觉，第二天还美滋滋地吹牛皮，没想到一个行家马上给我一盆冷水——上当了，届时来个总面积不变，公摊面积扩大、套内面积缩小，损失的还是你！” 三：不可抗力的理解 “现在不少购房合同对不可抗力理解是不公平的。”小老板王先生大梦初醒地喊道：“我急着结婚，所以选择了在8月份交房的一楼盘，可是开发商**终推后交房了，原因是有一段时间建设工程违规施工被政府下令停工，而按照合同规定此原因也被列入不可抗力的免责条款中。而且，下雨刮风也变成了不可抗力，这哪公平啊？听说建设部有文件对工程的合理工期计算中就包括了下雨刮风等自然因素，现在开发商在签订合同时就已比国家规定的工期推迟了许多，这还不够，还从不可抗力中拖延时间！我这个楼盘工程进度**快的时期是开盘后到封顶期间，原因是封顶后购房户又得交钱，而钱到了开发商手里后，随便找一个理由做挡箭牌，开发商就可以慢慢地磨洋工了”。 四：我的合同咋没有备案？ 订了购房合同的章先生**近很是低落，原以为马上可以到房管局备案的合同后来发现没有，赶紧问售楼小姐们，得到的答复是快了，正在办理。可半个月后还是没备案，再催几次后售楼小姐们先是找其他理由叉开他，**后没办法了就只好劝告说没关系，肯定不会影响你所购的房子，放心吧！后来经一位业内人士解释后方才恍然大悟：“原来，开发商已经把我所购房屋到银行进行在建工程抵押贷款，如果开发商要及时进行商品房备案的话，那么这部分贷款不是要先还清吗？当有些购房户问开发商为什么那么少备案时，开发商回答说是有些人要炒房不愿意备案。这纯粹是瞎说，一般是开发商在楼盘封顶时先催一次性付款的购房户先交钱，用这一笔钱去解除一部分在建工程抵押贷款，解押后备案一批方才能够催购房户办理银行按谒贷款一批，如此循环才能**终解决问题”。 五：逾期交房与超期收房不一样 开发商逾期交房每天要交房价款的万分之一，而业主超期收房却要承担万分之三的滞纳金，怎么如此不公平呢？小钱说，要万分之一都万分之一，为什么我们业主的责任要加重呢？充其量我们超期收房，比如说1月1日应该收房，如果我拖到3月1日才收房，那么开发商为我承担的成本是二个月的物业管理费用，要我多交这些费用是正常的，而万分之三的滞纳金明显高出了这个费用，这很明显是不公平的。何况不收房也有理由，比如所交纳的商品房有质量问题，或者我约定的收房条件是综合验收，而开发商只完成单项验收就叫我交房，难道不符合约定条件也要让我强行收房吗？ 六：解释权被开发商“独占” 小王是个明白人，有眼光的他较早就订了一套住宅，当时他是被开发商的广告迷上了，于是该出手时就出手，早早地就交了**款，非常精明的他在签订合同时还特地留了一手——声明开发商的售房广告也作为合同的内容之一。看到楼盘一天天进展，3年后终于等到了交房的那天，可收到房子后，马上失落极了——原先说的200个车位变成了80个；人防工程的用途是平时作为小区活动健身室，一下子被开发商转给别人开网吧做歌厅；广告中所说的共800户居民也变成1200户居民等。小王马上手持广告找开发商，开发商倒很干脆地满口承认，但他们认为自己并不违约，理由是在广告**下面有一行小字“本广告**终解释权在开发商，所提交商品房与广告不一致的以政府部门**终审批为准。”针对小王提出的异议，开发商耐心地找出政府有关部门审批文件，**后小王倒成了无理取闹之徒。 七：配套设施强制要你接受 收房后的小修碰到一肚子委屈，他夫妇俩都在电力部门工作，单位福利之一是每月可免费使用一定数量的电，且数量可观，一家人做什么事都用电，如果停电时则一家老小上饭店解决吃饭问题。可收房时，被开发商代收了数量可观的管道燃气安装费，说是全体业主的共同行为，后来一打听，还有一些业主不同意，于是大家联合起来找开发商谈判。开发商找了两条理由：一是政府要求新建小区必须建设管道燃气，我们是代政府和管道燃气供应商收钱的；二是在购房合同中有一兜底性条款，即开发商提供电信、有线电视、自来水等配套设施，而管道燃气就在其列，按照合同必须交钱。当然，如果不接受的话，允许按照原价再加上同期银行利息给你们退房！无可奈何，退房后拿回来的钱已远远不够再添置一套同等条件的新房了，即使够，哪有精力，何况天下乌鸦一样黑啊！感到累极了的小修赶紧投降了！ 苦水远不止这么多，住房被誉为压在平常百姓身上的“新三座大山”之一，需要消费者们睁开一双慧眼，积极努力维护自己的合法权益。同时商品房作为一种非常特殊的商品，很多问题并非老百姓能够自己解决的，一些不诚信的行为，在市场不成熟时期还可以用没有经验、开发商素质较低等理由进行解释，但随着发展，房地产业的市场竞争将十分剧烈，此时各方市场主体特别是开发商要把提升服务和铸造品牌作为做强做大和企业发展的主要手段。