有谁讲下商品房购房合同无效有哪些情形?

• 152****9250 （1）无民事行为能力人签订的商品房买卖合同无效
  不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人应当由其监护人或法定代理人代理民事活动。所以，无民事行为能力人的商品房买卖合同应由其监护人或者法定代理人签订。
  （2）限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效
  限制行为能力人是指年满10周岁未满18周岁的未成年人，但年满16周岁未满18周岁，以自己的劳动收入为主要的生活来源的视为成年人。不能完全辨认自己行为的精神病人也是限制行为能力人。
  限制行为能力的人只能进行与其年龄、智力和精神状况相适应的民事活动，他们进行的商品房买卖必须由其法定代理人代理，没有经法定代理人的代理，限制行为能力人与第三人签订的商品房买卖合同属于无效合同。
  （3）机关、团体、部队、企业事业单位未经批准购买或变相购买城市私有房屋签订的商品房买卖合同无效
  如果因特殊需要必须购买，须经县级以上的人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权虽然登记在个人名下，但是实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。
  （4）一方以欺诈、胁迫的手段损害国家利益订立的商品房买卖合同无效
  “欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况。
  “胁迫”是一方当事人以将来要发生的损害或者以直接施加损害相威胁，而使对方当事人产生恐惧并与之订立合同的行为。胁迫行为给对方当事人施加的是一种威胁，这种威胁必须是非法的。
  此外，《合同法》对这一条的规定有一个重要的限定因素即损害国家利益，也就是说，以欺诈、胁迫的手段订立商品房买卖合同只有损害了国家的利益才会必然无效，比如未缴纳土地出让金签订的商品房买卖合同。如果没有损害国家利益，则属于可撤销合同，当事人可以选择是否撤销商品房买卖合同。
  （5）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的商品房买卖合同无效
  “恶意串通”是指合同当事人在明知或者应当知道签订商品房买卖合同的行为将会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施的该行为。比如合同双方当事人明知商品房已销售给他人而签订的商品房买卖合同无效，或者非商品房所有人与购房者签订的商品房买卖合同无效，以及恶意串通，买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房的商品房买卖合同。
  （6）以合法形式掩盖非法目的的商品房买卖合同无效
  “以合法形式掩盖非法目的”包括两种情况：一是当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的。比如当事人双方通过签订商品房买卖合同来达到骗取银行贷款的目的；二是指当事人签订的商品房买卖合同在形式上是合法的，但在内容上是非法的。比如合同内容缺少法定必备内容或者合同内容违法。
  （7）违反法律、行政法规的强制性规定
  “法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，“行政法规”是国务院颁布的规章、命令、条例等。“强制性规定”是强制性的法律规范，它与“任意性法律规范”相对应。
  强制性法律规范分为义务性规范和禁止性规范。义务性规范是人们必须履行一定行为的法律规定，例如，开发商在预售商品房之前必须办理预售登记许可。禁止性规范规定人们不得从事某种行为，例如，销售广告中不得含有封建迷信的内容。商品房买卖合同无论违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。 2019-01-11 00:11:44
• 157****2181 购房合同无效的几种情形（一手房）：
  1、开发商违反法律法规比如说，在没有取得预售证的情况下，开发商就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，那此购房合同就是无效的。
  2、欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导购房者，并致其产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背自己意愿而签订的房屋买卖合同是无效的。但是，购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
  3、房子实际户型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，且购房合同视为无效。
  4、房屋面积误差超过3%房屋交付时，购房者购买的房子实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
  5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构包括承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，如果属于主体结构不合格的，购房者有权退房，购房合同无效。
  6、与无民事行为能力或限制行为能力人签订合同无民事行为能力或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这一情况常见于二手房买卖交易中。
  7、未告知购房者将房再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知购房者又将房屋抵押给第三方，合同无效。这就类似于一房多卖的行为，购房合同是无效的。
  8、隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房按商品住宅出售给购房者，签订的购房合同无效。
  9、延期交房超过合理期限开发商迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋承诺的，购房合同无效。
  10、因出卖人原因无法办理房产证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人自身的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记的，购房合同无效。 2019-01-11 00:11:37
• 135****0662 在签订商品房买卖合同之后,如遇到以下情景,购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、**款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
  一、开发商擅自变更规划设计:指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。
  二、商品房面积误差过大:指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。购房者选择退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
  三、商品房套型误差:指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。
  四、按揭贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  五、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房者有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;如购房者没有进行催告的,应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同,否则,解除权消灭。
  六、商品房质量问题:指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
  七、购房者无法取得房屋:指商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。
  八、开发商故意隐瞒真相:指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  九、延迟办理房产证:指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。
  十、其他情况:主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的 2019-01-11 00:11:30
• 143****4206 一、购房合同无效的情形有哪些？
  1、房、地分开出售，合同无效
  由于房屋是建筑在地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
  如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
  2、产权主体有问题，合同无效
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
  非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
  
  3、侵犯优先购买权，合同无效
  房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
  房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院判决该房屋买卖合同无效。
  二、解除商品房买卖合同的情况有哪些？
  1、协议解除
  商品房买卖双方未达成共识，因此解除协议。也就是说比如A和B双方进行商品房交易过程中，由于种种原因而无法达成一致的共识，故而双方约定协议解除。
  
  2、根本违约
  （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
  （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  （3）故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证明》的事实或者提供虚假《商品房预售许可证明》。
  （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
  （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  （6）房屋主体结构质量不合格。
  （7）房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
  3、迟延履行 2019-01-11 00:11:16