营改增房地产税收政策是什么啊？

• 134****9862 第一章 适用范围
  第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
  第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
  自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
  解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。
  第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
  解析：规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。
  第二章 一般纳税人征收管理
  第一节 销售额
  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
  销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
  解析：营业税改征增值税试点有关事项的规定中（三）销售额中房地产差额纳税，进行了细化解释。
  第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
  当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
  当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
  房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
  解析：规定了可扣除土地成本的计算公式。符合成本匹配的原则。
  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
  第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 2019-01-09 22:47:55
• 152****4524 1、“营改增”后，对于个人的二手房交易， 会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。
  2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。
  3、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。
  4、 土地出让金允许从销售额中减除
  5、老项目按5%的征收率缴纳增值税
  6、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税
  7、预售不动产项目按3%预征
  8、销售存量房产按差价5%缴纳增值税
  9、个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率
  10、不动产租赁税率11%
  11、存量房产采用5%征收率纳税
  2019-01-09 22:47:47
• 158****1558 房地产行业的涉税税种多，计税的基数不一致，采用征收方式不同，难于一个综合税率而概括。
  1. 土地增值税按照项目的增值率，并且实行预交，**后清算；
  2. 所得税按照销售额预交；
  3. 增值税及其附加可以有个综合税率，但又分两种：
  
  
  4. 简易征收增值税税率5%，加上附加税12%，综合税率5.6%；
  5. 一般计税法增值税税率11%，但应交增值税=销项税-进项税，才能计提附加税，综合税率无法确认；
  
  2016房地产营改增税率“此次营改增扩围，整体税负只减不增，让更多企业享受到减轻税收负担的政策红利。”市国税局相关负责人分析，以房地产为例，一般纳税人在房地产销售上，营改增之前，房地产适用的营业税率为5%，而营改增之后，增值税税率为11%。两者之间看似增加了税率，其实不然，增值税是指价外税，也就对产品增值部分进行征税。一般来说，对于房地产销售而言，土地出让金、建安成本等大约占据了其销售的70%份额，这意味着增值部分大概仅为销售的30%，增值税是按这部分征收的，也就是30%×11%=3.3%，比原来5%的营业税率有了较明显的减税效果。 2019-01-09 22:47:41