营改增房地产税收政策是什么啊？

房地产税收政策表现为：总政策在一定时期内具有相对稳定性，具体政策则要随经济形势以及政治形势的变化而变化。税收总政策是建立各项税收制度基础方向，而税收具体政策在每项税收制度中的表现就不尽相同。房地产税收是国家凭借政治权力，无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。房地产税收在经济社会发展过程中发挥重要作用。国家制定税收法令，建立税收制度和从事税收工作的指导思想和原则。它是国家经济政策的重要组成部分，在经济理论财政，税收理论的指导下，依据国家路线，方针和政治经济任务，以及税收作用所要解决的基本矛盾确定的。

“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。　　但是“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。　　个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。　　不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。 简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税，其实影响并不是很大，只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下

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房地产营改增实施细则如下：①房地产和建筑业，金融服务业等纳入改革体系。房地产行业，现行营业税税率为5%，营改增后适用11%的税率，简单地将新税率与旧税率直接进行比较是没有意义的。在营业税制度下，房地产对营业税税源的贡献最大，营改增后的营业税税率相比变化较大，这两个行业受到较大影响。②过渡期内，简易计税营改增新规，2016年4月30日前开工日期自行开发的房地产项目可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算纳税。对于房地产营改增的实施细则运行之后，其实对于大多数的购房者来说，影响还是比较大的，无形之中会增大一部分的购房成本，所以我们在购买房屋的时候，还是要多从实际的角度出发，并且要把除了房款之外的其他部分计算在购房的成本当中。

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

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第一部分一般性税收优惠政策　　1、营业税　　◎对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。　　《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号　　◎单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。　　单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》，财税[2003]16号　　◎对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。　　《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号　　◎个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：　　（1）离婚财产分割；　　（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》，财税[2009]111号　　◎自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。　　《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财税[2009]157号　　2、企业所得税　　◎对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。　　《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号　　◎对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：　　（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。　　（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。　　（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。　　（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理　　《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》，国税函[2009]118号　　3、个人所得税　　◎对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。　　《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，财税字[1999]278号　　◎对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。　　《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，财税[2005]45号　　◎对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。　　《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号　　◎以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：　　（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，财税[2009]78号　　4、土地增值税　　◎纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款　　上述所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

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