房地产税收政策表现为:总政策在一定时期内具有相对稳定性,具体政策则要随经济形势以及政治形势的变化而变化。税收总政策是建立各项税收制度基础方向,而税收具体政策在每项税收制度中的表现就不尽相同。房地产税收是国家凭借政治权力,无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。具体而言,是指直接以房地产为计税依据,或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。房地产税收在经济社会发展过程中发挥重要作用。国家制定税收法令,建立税收制度和从事税收工作的指导思想和原则。它是国家经济政策的重要组成部分,在经济理论财政,税收理论的指导下,依据国家路线,方针和政治经济任务,以及税收作用所要解决的基本矛盾确定的。
营改增房地产税收政策是什么啊?
144****6984 | 2019-01-09 22:47:20-
134****9862 第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。
自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
解析:本条规定全是针对房地产开发企业的内容。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
解析:规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
解析:营业税改征增值税试点有关事项的规定中(三)销售额中房地产差额纳税,进行了细化解释。
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
解析:规定了可扣除土地成本的计算公式。符合成本匹配的原则。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 2019-01-09 22:47:55 -
152****4524 1、“营改增”后,对于个人的二手房交易, 会按照简易计税方法征税,且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。
2、“营改增”之前,营业税是价内税,计算缴纳的税金直接以交易金额为依据,而改为增值税后,增值税是价外税,需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税,计税依据相比之前有所减少。
3、“营改增”前,个人转卖住房,对购买2年及以上的免征营业税,不足2年的全额征税,“营改增”后,所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税,北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。除上述地区外的其他地区,个人将购买2年以上的住房对外销售的,均免增值税。
4、 土地出让金允许从销售额中减除
5、老项目按5%的征收率缴纳增值税
6、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税
7、预售不动产项目按3%预征
8、销售存量房产按差价5%缴纳增值税
9、个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率
10、不动产租赁税率11%
11、存量房产采用5%征收率纳税
2019-01-09 22:47:47 -
158****1558 房地产行业的涉税税种多,计税的基数不一致,采用征收方式不同,难于一个综合税率而概括。
1. 土地增值税按照项目的增值率,并且实行预交,**后清算;
2. 所得税按照销售额预交;
3. 增值税及其附加可以有个综合税率,但又分两种:
4. 简易征收增值税税率5%,加上附加税12%,综合税率5.6%;
5. 一般计税法增值税税率11%,但应交增值税=销项税-进项税,才能计提附加税,综合税率无法确认;
2016房地产营改增税率“此次营改增扩围,整体税负只减不增,让更多企业享受到减轻税收负担的政策红利。”市国税局相关负责人分析,以房地产为例,一般纳税人在房地产销售上,营改增之前,房地产适用的营业税率为5%,而营改增之后,增值税税率为11%。两者之间看似增加了税率,其实不然,增值税是指价外税,也就对产品增值部分进行征税。一般来说,对于房地产销售而言,土地出让金、建安成本等大约占据了其销售的70%份额,这意味着增值部分大概仅为销售的30%,增值税是按这部分征收的,也就是30%×11%=3.3%,比原来5%的营业税率有了较明显的减税效果。 2019-01-09 22:47:41
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问 房地产税收政策答
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答
“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。 但是“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。 个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。 个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。 比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。 在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。 不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。 简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税,其实影响并不是很大,只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下
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房地产营改增实施细则如下:①房地产和建筑业,金融服务业等纳入改革体系。房地产行业,现行营业税税率为5%,营改增后适用11%的税率,简单地将新税率与旧税率直接进行比较是没有意义的。在营业税制度下,房地产对营业税税源的贡献最大,营改增后的营业税税率相比变化较大,这两个行业受到较大影响。②过渡期内,简易计税营改增新规,2016年4月30日前开工日期自行开发的房地产项目可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算纳税。对于房地产营改增的实施细则运行之后,其实对于大多数的购房者来说,影响还是比较大的,无形之中会增大一部分的购房成本,所以我们在购买房屋的时候,还是要多从实际的角度出发,并且要把除了房款之外的其他部分计算在购房的成本当中。
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房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,待正式交易完成时,对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,收回原发票,同时开具全额的增值税发票。
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房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。 十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划,目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草,财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。 然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税,房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。 《经济参考报》记者了解到,在目前的方案设计中,房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称,只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”,意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。 接受《经济参考报》采访的专家表示,房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,因此很多人并不需要缴纳房地产税。 中国财税法学研究会副会长施正文接受《经济参考报》记者采访时表示,房地产税税率开始不宜过高,规模不宜大,需要一个长期培育的过程,改革应当是渐进式的。 作为我国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管,全部收入归地方,成为地方税源的重要补充。“以后若开征房地产税,将是地方政府一项可靠的财政收入,也有利于化解土地财政难题。”一位地方财政系统人士告诉记者。 改革之初,房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。 目前这两个税种都是小税种,规模不大,因此开征之初的房地产税很难成为地方财力重要支柱。2014年全国财政决算显示,2014年我国全部税收收入119175.31亿元,地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元,占全国全部税收收入的1.55%,占地方全部税收收入的3.12%;城镇土地使用税1992.62亿元,占全国全部税收收入的1.67%,占地方全部税收收入的3.37%。 正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言,房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。施正文也说,“长远看,房地产税会成为省以下地方政府的主体税种,这在我国将是一个漫长的过程,至少要十年、二十年以后才能达到。” 此外,专家建议,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税,应该在房地产税法通过后,立即停止征收房产税和城镇土地使用税,开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估,且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税,不设免税面积。不过,为了保持税负基本稳定,未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。 而对个人住房征收的房地产税,则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率,具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”施正文表示,“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件,征管条件也具备了,需要增加财政收入,就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”