二手房房价怎么定

房屋成交价格有可能高于市场价值，有可能低于市场价值。在实践中，二手价格一般是按如下方式确定的第一种，同一区域，相近时间内，和同一类房子相比，而得出的价格。这里有一个经验值，商品性二手房价格**合理的区间在周边新房价格**高者的2/3，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。第二种，如果是没有参照物，通常采用成本法；建房子，或者卖房子花了多少钱，再加上合理的升幅，或银行贷款利息，买卖费用，而得出的价格。

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第一招:别用经验估算给房子定价房屋交易时,买卖双方的焦点都集中在房价上,房主总觉得价格已到了底线,可买家却偏偏不领情。因此,在卖房前,为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多,而房主们却大多利用经验来估算房价,这样估算出来的房价带有很大的模糊成份,很难保证卖房收益的**优化。置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后,参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等,为房子测算出一个性价比**优化的售价空间。对房主来说,这是一个如意的价格空间;而对于买家来说,这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础,房子不仅能卖出好价钱,而且还能更容易卖出去。第二招:“情人眼里出西施”当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里,但**终掏钱的还是买家。俗话说,情人眼里出西施,房子越符合买家的需求,在他眼里价值就越高;房主也就越能卖出如意的价格。因此,要想将房子卖出好价钱,找对买家是关键。所谓找对买家,就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点,首先要弄清自己的房子**适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里;**后找到他们,把房子卖给他们。这样,通过对买家进行正确的群体辨识和定位,房主就可以找到**看重自己房子的“那一个”,让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。第三招:凸显房子的“迷人曲线”找对了买家,接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子,你感觉一个女子很美,是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此,要想将房子卖出好价钱,就要让买家从心里喜欢你的房子,所以这就要发掘出房子的魅力点,并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时,若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现,定能让房子在短时间内迅速**。因此,房主需在了解房子的基础上,在专业人士的协助下,挖掘房子的优势,让买家爱上你的房子。

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二手房评估价是由房地产估价师根据房屋的实际情况和当地房地产市场情况综合评估得出的价格。具体流程如下：1、了解房屋的实际情况：包括房屋的建筑面积、房屋类型、装修情况、房屋所在小区的位置等。2、分析房屋所在小区的位置及周边环境：包括小区所在位置、交通情况、配套设施、小区配套商业设施等。3、查询房地产市场行情：包括当地房屋交易价格、房屋租金水平、房屋投资回报率等信息。4、对比房屋与同区域内其他房屋的价格：通过对比房屋与同区域内其他房屋的价格，确定房屋的相对价值。5、综合评估得出房屋的评估价格：根据房屋的实际情况、房屋所在小区的位置及周边环境、房地产市场行情、房屋与同区域内其他房屋的价格对比等信息，综合评估得出房屋的评估价格。

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房价高的地方往往是一线大城市，由于资源过于富集，所以源源不断地吸引外来人口入住。比如北京、上海等一线城市，拥有大量的优质教育、医疗、就业等资源，房价虽然很高，但有消费能力的人更多，所以购房者照样趋之若鹜。同时，由于持续旺盛的消费，让一线城市住房市场流动性强，房屋保值率高，反过来又增加了购房者投资保值的意愿，让更多的炒房者和投资者入市，进一步推高房价，形成房价持续上涨--------------更多购房者入市-----房价进一步推高的螺旋式上升规律。

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1、区域价格调查二手房定价的第一步是区域价格调查，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。2、对房产进行价值评估通过了第一步区域价格调查后，下面要做的就是对手中自己的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。3、确定心理价格底线在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、**比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。4、预留一定的砍价空间在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%——5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%——10%也是合理的。

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