土地出让金包括什么呢？

• 142****1782 造句：
  
  1、在有关物业税问题的争论中，关于房地产开发环节的土地出让金是否应该纳入物业税的范畴，引起了学界的广泛争论。
  
  2、根据国土资源部数据显示，土地出让金收入至少占地方政府财政收入的一半。
  
  3、物业税是不动产税的一种类型，土地出让金是土地的价款，二者属于性质不同的经济范畴，不能也不应相互替代。
  
  4、毛地价由土地出让金和城市基础设施配套建设费两部分组成。
  
  5、例如北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。
  
  6、因此，在时隔五年之后又抛出了他构想的不需土地出让金的土地拍卖方法。
  
  7、投入经济适用房的政府补贴来自于土地出让金和政府应收的税费。
  
  8、对民航企业存货、土地出让金、与税有关的问题进行了探讨。
  
  9、经济若严重萎缩,将压制土地出让,而土地出让金是中国各地政府重要的资金来源.这种情况会让其债务负担更摇摇欲坠.
  
  10、由于土地出让金是地方政府一大财源，因此各地政府无不希望本地房价节节攀升，因为房价升了地价就能涨。 2019-01-09 19:07:42
• 138****3838 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是政府定价。
  目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，
  招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由
  于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价
  （包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让**低价标准
  至关重要。
  区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局
  出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、
  出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，**低不得低于标定地价的40%”；1995
  年又出台了《协议出让国有土地使用权**低价确定办法》规定，协议出让**低价根据商业、
  住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自
  治区、直辖市确定，确定协议出让**低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行
  利息及土地纯收益等基本因素。
  由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让**低
  价，协议出让**低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由
  于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让**低价
  标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新
  增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，
  还有可能是企业改制涉及的土地出让等。
  不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途
  基准地价的一定比例确定的协议出让**低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，
  难于操作，致使有些地方公布的协议出让**低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内
  涵往往与协议出让**低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出
  让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，
  根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地
  使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使
  用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定
  的协议出让**低价标准。
  ②**低价确认方法
  协议出让**低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地
  类型及地价内涵制定标准。
  新增建设用地协议出让**低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土
  地形式有可能是生地、毛地或熟地。
  生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，
  土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。
  其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收
  益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、
  县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标
  准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人
  民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、
  县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标
  准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定
  的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让**
  低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确
  定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平
  均纯收益征收定额标准，因此协议出让**低价的确定可按以下公式计算：
  协议出让**低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%
  毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让**低价的确定可以以基准地价和生地出让
  **低价加上相应的土地开发费等综合考虑。
  土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有
  局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建
  设用地（工业用途）协议出让**低价标准，却不失为行之有效的办法。
  对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让**低价的确定要以基准地价为
  准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。
  企业改制涉及划拨土地使用权协议出让**低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估
  价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地
  的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地
  出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低
  于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。 2019-01-09 19:07:34
• 156****4521 土地出让金的税费：
  一、营业税及附加（出让方） 1、按转让价与购置价的差价缴纳 5%的营业税. 2、按缴纳的营业税缴纳 7%的城建税和 3%的教育附加费。
  二、印花税和契税（双方）
  三、土地增值税（出让方） 2019-01-09 19:07:24
• 142****5846 土地出让金又叫土地增值收益，是国家作为土地所有权人对土地用途改变（由农地变为建设用地），在经济上得到现实补偿的需要，在成本价格的基础部分之上所获得的土地所有权收益。
  土地增值收益（出让金）=（征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套费+税费+投资利息+投资利润)×土地增值率
  土地成本=征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套费+税费+投资利息+投资利润
  出让土地地价款=土地成本×（1+土地增值率）
  因此，出让金就是出让金，是单独的一项，其不包括任何费用项目。 2019-01-09 19:07:19
• 144****7896 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。
  　　北京市房山区人民政府关于调整我区国有土地使用权出让金标准的通知
  　　日期：2005-08-13
  　　为进一步加强国有土地使用权出让价格管理，根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号，以下简称《通知》），结合本区实际，经区政府研究同意，对我区国有土地使用权出让金（以下简称土地出让金）标准进行调整。现将有关事项通知如下：
  　　一、根据《通知》，我区土地等级属于六级至十级。本次调整的土地出让金标准，是按照《通知》精神，依据楼面毛地价的60%确定。
  　　二、具体宗地的出让、转让价格需参照基准地价和调整后的土地出让金标准，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中出让价格须经国土房管部门审核确定。
  　　三、 调整后的土地出让金标准自2003年3月1日起执行。执行中的具体问题由区国土房管局协调解决。
  　　附件：《房山区土地出让金收取标准表》
  　　房山区土地出让金收取标准表
  　　单位：元/建筑平方米
  　　土地用途
  　　价格类型 土 地 级 别
  　　六级 七级 八级 九级 十级
  　　商业 楼面出让金 -- 300-444 216-324 108-228 54-114
  　　综合 楼面出让金 -- 240-360 150-282 84-156 54-90
  　　居住 楼面出让金 -- 90-210 72-168 60-132 54-90
  　　工业 楼面出让金 81-135 60-96 36-60 12-36
  　　说明：
  　　1、土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。
  　　2、楼面出让金标准按北京市政府2002年公布楼面毛地价的60%确定。
  　　3、土地等级划分
  　　六级：良乡工业开发区内的工业用地。
  　　七级：良乡卫星城、燕房卫星城规划范围内的各类用地。
  　　八级：主要建制镇，包括新镇、长阳镇、长沟镇、窦店镇、琉璃河镇、周口店镇(平原地区)、阎村镇、韩村河镇(平原地区)、青龙湖镇(平原地区)、十渡镇镇域内的各类用地。
  　　九级：石楼镇、周口店镇(山区地区)、韩村河镇(山区地区)、青龙湖镇(山区地区)、大石窝镇、张坊镇镇域内的各类用地。
  　　十级：蒲洼乡、佛子庄乡、史家营乡、霞云岭乡、河北镇、南窖乡、大安山乡的商业、综合、居住用地。
  　　4、土地出让金收缴计算方法：
  　　容积率≥1时，土地出让金＝楼面出让金×建筑面积。
  　　容积率＜1时，土地出让金＝楼面出让金×用地面积。 2019-01-09 19:07:13