房子实用面积怎么算? 买房子建筑实用面积怎么算？

• 135****9400 建设部：公摊面积计算出台标准(附全文)自5月1日起，一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，将有一个明确的说法。记者昨天从建设部获悉，刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。
  
  据了解，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但是，由于现行的《房产测量规范》中，缺少对部分内容的明文规定，也为部分欺诈行为提供了可能。不少百姓在购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。
  
  该通知明确规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。
  
  同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
  
  附:《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(全文）建住房[2002]74号各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：
  
  一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。 2019-01-08 11:02:09
• 145****9570 　建筑面积和使用面积计算公式：
  　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
  　　公摊面积=建筑面积×公摊系数
  　　公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
  　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
  　　公式解释：
  　　1.套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
  　　2.套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。
  　　3.阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
  　　4.公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
  　　通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5-10%这个范围内都是正常的，超出10%的也有可能，不过少见。
  　　在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15-20%之间。
  　　在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25%之间。
  　　在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18-22%之间。 2019-01-08 11:02:03
• 158****5047 建筑面积用于购房价格的计算
  
  
  
  建筑面积是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，包括房屋使用面积和墙体所占用的面积。在房屋买卖中，开发商就是用房屋建筑面积来计算价格的。
  
  
  
  建筑面积计算依据及计算方法
  
  
  
  1、单层建筑
  
  
  
  单层建筑的建筑面积应该按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
  
  
  
  单层建筑高度在2.20m及以上的建筑计算全面积；高度不足2.20m的建筑应该计算1/2的面积。
  
  
  
  
  
  
  
  2、多层建筑
  
  
  
  多层建筑五首层应该按照其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应该按其外墙结构外围水平面积计算。
  
  
  
  层高在2.20m及以上的建筑计算全面积；层高不足2.20m的建筑应计算1/2的面积。
  
  
  
  
  
  
  
  3、建筑面积计算示例（0.24是指墙体厚度）：
  
  
  
  
  
  买房支招：房产面积缩水怎么办？
  
  
  
  1、根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
  
  
  
  2、合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
  
  
  
  ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；
  
  
  
  ②面积误差比绝对值超出3%，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。另外，如果购房者想继续履行合同，那么，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房者；如果房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。 2019-01-08 11:01:59