如何抵押房产? 有抵押的房产如何买卖？

• 145****2882 一、办理房屋抵押手续
  
  1、抵押人和抵押权人签订书面的房屋;
  
  2、双方带房屋所有权证书和身份证件共同到房屋所在地的房屋管理局申请抵押登记。
  
  二、房地产抵押的基本条件根据我国的有关规定，下列房地产可以设定抵押：
  
  (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
  
  (2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;
  
  (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。
  
  同时，下列房地产不得设定抵押：
  
  (1)土地所有权;
  
  (2)耕地、、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外;
  
  (3)用于**、幼儿园、医院等公益性的房地产;
  
  (4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;
  
  (5)依法被查封、扣押、监管的房地产; 2019-01-07 10:45:42
• 142****7051 二手房交易中，常见的抵押有方式有三种，无论哪种方式的抵押，都需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。
  
  
  
  一、如何识别房屋是否有抵押？
  
  看房产证（不动产权证）附记页上是否有建委盖的抵押登记章，也可持房产证及身份证原件到建委核查。
  
  2019-01-07 10:45:37
• 146****9674 　房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
  　　提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
  　　1、抵押登记
  　　律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。
  　　债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。
  　　抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。
  　　2、不登记的，不对抗第三人
  　　由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
  　　律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
  　　3、恶意拒绝登记的责任
  　　律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
  　　4、登记日期与抵押顺序
  　　律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使抵押物连续登记的，抵押物第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。
  　　5、补办登记
  　　诉讼期间，抵押物尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效;未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
  2019-01-07 10:45:31
• 143****3589 关于审理房地产买卖与
  
  抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见
  
  
  一、房屋买卖合同效力对房屋抵押权的影响
  
  房屋买受人在购买房屋后，以该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。
  
  一般而言，借贷合同与提供担保的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认为有效，房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定为有效。房屋买卖合同被确认为无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若设定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人设定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106 条的规定取得。
  
  审判实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人设定抵押权时的善意、合理对价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖, 一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。法官可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。
  
  二、房屋买卖合同一方当事人诉请确认买卖合同无效并要求返还房屋的处理
  
  房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。
  
  一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
  
  1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿
  
  2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人
  
  3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋
  
  三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理
  
  房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。
  
  四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序
  
  根据《物权法》第190 条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理： 2019-01-07 10:45:18
• 153****1388 符合登记条件的房屋要求：只要手中持有个人土地证“小土地证”或房屋所坐落的土地取得“大土地证”，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线的就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。
  
  
  土地是省直单位房改房的：据了解，目前省直单位房改房大部分土地都没有办理登记，国土部门正在研究相关解决方案，待该区域土地登记基础数据库建成后，方可办理相关登记。
  
  
  
  土地登记在城中村集体名下的：凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿使用手续，这类房屋也不能办理二手房交易过户（不动产转移）登记。且不管此前该房屋经房管部门办理过几次转让，都不能在不动产登记机构办理相关登记。
  
  
  
  如果想知道自己房屋所坐落的土地是否有问题，可通过申请权籍调查、以及查询土地状况方式了解。
  
  
  
  据不动产登记部门工作人员介绍及目前遭遇“卡壳”的市民反馈，小浦君为您盘点了目前已知“土地有问题”的各个小区，其中大部分都是省直单位“房改房”：
  
  
  
  惠济区：托斯卡纳小区、冠军花园、天秀家园（南阳路与宋寨南街交叉口附近）
  
  
  
  管城区：西昌小区（大上海城背后）及南顺城街以东、南大街以西、西大街以南、城南路以北划红线范围内。
  
  
  
  中原区：湖新园小区（西三环西、郑上路北）、农业路199号开元银榕、湖西路30号院、华山路102号院、冉屯路58号院。
  
  2019-01-07 10:45:11