使用面积是什么意思? 土地使用权面积是什么意思

• 138****9528 建筑面积>使用面积,对于商品房:
  第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
  商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
  第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
  1、套（单元）内的使用面积；
  2、套内墙体面积；
  3、阳台建筑面积。
  第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
  1、套（单元）内的使用面积
  住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
  2、套内墙体面积
  商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
  商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
  非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。 2019-01-07 01:13:29
• 133****4935 土地使用面积包括占地面积、建筑面积、居住面积。一般来说，徒弟使用面积有以下几个方面：
  
  1、占地面积，即建筑物及其周边环境共占的面积。
  
  2、建筑面积，仅指建筑物的建筑面积。
  
  3、居住面积，指室内居住面积。
  
  
  
  扩展资料：
  一、土地使用是有期限的，土地使用权的期限：
  
  1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》根据我国相关的法律规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，建立了以出让、转让、抵押等为主要方式的国有土地有偿使用制度,不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。
  
  土地的使用期限是土地使用权的重要内容,《不动产权证书》就应该记载土地使用权的使用期限。证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限 2019-01-07 01:13:23
• 152****7975 套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
  
  1.套内面积
  
  全名套内建筑面积，是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
  
  销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。对业主来说，按套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作。
  
  2.使用面积
  
  指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：
  
  1）室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
  
  2）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
  
  3）非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
  
  4）住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 2019-01-07 01:13:17
• 145****3448 一、概述
  
  
  
  　　2015年，中国房地产市场在经济、政策的双重影响之下，风云多变。政府多轮降准降息、降低购房**比例、提高住公积金贷款额度、减免交易税费等宽松房地产政策频频推出，着力释放市场需求，积极消化房产库存。房地产市场随之进一步分化，一线热点城市住房需求旺盛，供求矛盾相对紧张，一些三四线城市则继续库存积压、严重滞销。大型房地产企业或排列重组现有资源，或变型自身业务模式，或强强联合[1]，或拓宽融资渠道，如设立房地产REITs基金[2]、试水房地产众筹[3]等，愈做愈强；中小型房地产企业则生存空间被压缩，重压之下不得不剥离房地产业务，转型另谋出路。房地产从股权到项目的并购重组越来越密集[4]，不仅促进了房地产行业的资源整合，同时也不断上演行业与资本的博弈[5]。房地产市场的产品形态也逐渐多样化，除住宅外，越来越多的企业转向养老地产、文旅地产、物流地产等方面。
  
  
  
  　　受房地产市场波动及房地产政策频繁调整的影响，房地产纠纷呈明显上升趋势。以两个从公开渠道获取的统计数据为例：2015年，四川省全省法院审结建设用地使用权、房地产开发经营、房屋买卖纠纷等案件23，489件、涉案金额308.97亿元，同比分别上升41.19%、89.1%[6]；浙江省全省法院审结涉房地产纠纷3.2万件，同比上升19.8%，标的额319亿元[7]。
  
  
  
  　　二、新法评述
  
  
  
  　　（一）房地产宏观调控政策
  
  
  
  　　截止至2015年末，全国商品房待售面积71853万平方米[8]，处于高位持续增多。因此，2015年房地产行业的主题是：去库存。从中央到地方，政府多轮降准降息、降低购房**比例、提高住公积金贷款额度、减免交易税费等宽松房地产政策频频推出，着力释放市场需求，积极消化房产库存。特别是2015年12月18日至22日召开的中央经济工作会议，中央政府将去库存作为2016年国家经济工作的五大任务之一[9]。
  
  
  
  　　（二）土地管理法律法规
  
  
  
  　　随着农村劳动力的持续转移、农村集体土地流转交易需求的增长，2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（以下简称“决定”），授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定[10]。随后8月24日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），开展农民住房财产权抵押、担保、转让试点，及农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作[11]。
  
  
  
  　　集体经营性建设用地入市，无疑将会出现城市国有建设用地和农村集体经营性建设用地并行的状态，必将对房地产土地交易市场产生一定的影响。然而，试点阶段，集体经营性建设用地的土地供应量非常小，且规划和用途都控制非常严格，集体经营性建设用地入市流转的范围、土地交易价格确定机制、土地增益分配方式、入市交易监管模式等均尚未明确。因此，集体经营性建设用地入市流转对房地产市场的影响，目前尚未可知，还需拭目以待。
  
  
  
  　　（三）不动产登记制度
  
  
  
  　　2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）正式实施，率先在哈尔滨、南京、厦门等市试行。据国土资源部不动产登记中心登记制度处消息，目前，我国不动产统一登记制度的顶层框架体系已经基本形成，在《不动产登记暂行条例》实施后，还将陆续出台《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记人员管理办法》以及《不动产登记技术规程》等配套政策。[12]其中，根据2016年1月1日国土资源部令第63号，《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。
  
  
  
  　　建立统一、健全的不动产登记制度，有利于明晰产权，提升不动产交易的透明度，降低交易成本，并且随着全国不动产登记信息共享制度的逐步建立完善，将为房地产税改革等一系列法规政策的制定出台奠定重要基础。
  
  
  
  　　（四）房地产市场外资准入政策
  
  
  
  　　为促进房地产市场平稳健康发展，2015年8月19日，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（住建房[2006]171号）中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行了调整，发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）[13]，放松外资投资我国房地产市场环境。
  
  
  
  　　限外和限购一样，均是在房地产市场过热的市场行情之下，抑制房价过快上涨的措施。在目前房地产市场低迷、房价增长乏力的大环境背景下，松绑“限外令”是必然趋势，有助于房地产市场平稳发展。
  
  
  
  　　（五）房地产广告规范
  
  
  
  　　2015年12月24日，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》（国家工商行政管理总局令第80号）[14]，要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。自2016年2月1日起，“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等房地产广告中“为入住者办理户口、**”等事项，以及承诺“**或者投资回报”等表述都将被视为违规。
  
  
  
  　　以往房地产广告中水分较多，弄虚作假常有。此次房地产广告发布规定的出台，对购房者来说，将减少不实广告信息误导的风险；对房地产开发商来说，则须摒弃旧有的宣传营销手段，另辟蹊径方能吸引购房者。
  
  
  
  　　（六）住房租赁制度完善
  
  
  
  　　2015年1月6日住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）[15]，意见将住房租赁市场定位为我国住房供应体系的重要组成部分，并指出发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
  
  
  
  　　在2015年12月18日至22日召开的中央经济工作会议上，中央政府又明确提出建立租购并举的住房制度，解决新市民的住房需求，是我国下一阶段住房制度发展的方向。[16]
  
  
  
  　　三、典型案例
  
  
  
  　　（一）中国企业加纳房地产合作开发纠纷仲裁案[17]
  
  
  
  　　1.案情介绍
  
  
  
  　　申请人是一家从事房地产开发的中国民营企业，第一被申请人是一家从事房地产建筑业务的加纳公司，其全资股东XX（加纳）集团总公司[18]（“XX（加纳）集团总公司”）也是一家加纳公司，第二被申请人是一家中国大型国有企业，是XX（加纳）集团总公司的全资股东。
  
  
  
  　　2013年4月6日，申请人与第一被申请人在第二被申请人位于中国某省会城市的办公地点签署了《战略合作协议》（“《战略合作协议》”），约定双方在加纳设立合资公司（“合资公司”）共同合作开发加纳房地产业务。根据《战略合作协议》，双方股权比例为申请人60%，第一被申请人40%[19]。
  
  2019-01-07 01:13:10
• 144****4366 公摊，从来一笔糊涂账。
  
  张三李四和王麻子，各买一套100平商品房。
  
  张三使用面积90平，李四80平，王麻子70平，他们都很开心。
  
  
  
  过去，武汉房价低，公摊大小不算特别敏感。
  
  如今，房价已经不低，再捆绑装修收费，公摊这个变量，越看越不顺眼。
  
  
  
  老百姓的诉求，非常直接——
  
  过去毛坯交付，公摊部分（楼道、电梯间）也做装修。
  
  现在，所谓“全装交付”，楼道、电梯间还是如此，你凭什么，公摊也收装修费？
  
  说，你是不是偷偷在电梯井里面，贴大理石啦？？？
  
  
  
  开发商的答复，非常含糊——
  
  过去毛坯时代，那个楼道刷的杂牌漆，现在我们刷立邦。
  
  
  
  那你刷了几桶？
  
  多少钱一桶买的？
  
  找的哪个漆匠？
  
  
  
  抱歉，说不清楚。
  
  糊涂账，不能总是糊弄。
  
  我们今天就探讨下公摊，以及公摊部分，该不该收装修费。
  
  
  
  
  
  1
  
  大家都知道，我们内地房地产，很多都照搬香港。
  
  香港楼市有两个奇才，对内地房地产影响深远。
  
  李先生，发明预售制。
  
  霍先生，发明分割销售。
  
  分割销售的副产品，就是如今武汉购房者的眼中钉——公摊。
  
  
  
  客观上说，他们的发明，是让更多普通人，买得起房。
  
  但来到21世纪的今天，就出现一点问题。
  
  
  
  **近很多舆论说，香港都已经按使用面积计价，搞不懂作为徒弟的大陆，为什么如此弥坚？
  
  大陆（重庆除外），差不多是全球，为数不多买房按建筑面积计价。
  
  
  
  没错，国际上，以套内使用面积计价，是主流。
  
  根本在，土地私有制。
  
  比如，我们常见国外这种，town house
  
  
  
  
  
  悉尼黑镇（Blacktown）
  
  
  
  一户建，不存在公摊。
  
  得房率100%。
  
  就是买块地，自己盖房子。
  
  摊来摊去，都是我的。
  
  
  
  但对国外公寓性质的住房，公摊一样存在，只不过人家不单独计费。
  
  
  
  
  
  美国纽约某复式公寓
  
  
  
  说回我们。
  
  公摊的依据，到底是啥？
  
  我们在卖地的时候，准确讲是出让土地使用权，所谓规定的容积率，就是按建筑面积算。
  
  
  
  比如一块地，1万平方米，容积率5.0。
  
  那么，他规定你的建筑规模上限，就是5万方。
  
  这个5万方是建筑面积，包含公摊。
  
  
  
  延续下来，这个就成为我们买房，按建筑面积计价的依据。
  
  理论上讲，如果买房按使用面积计价，需要在土地出让环节调整。
  
  
  
  2019-01-07 01:13:00