还没交房的房子怎么卖? 房子全款买的，还没交房怎么卖！

• 133****6198 分析如下：
  
  未交房卖掉新房要满足以下几个条件
  
  1、买方要能接受没有房产证、没有现房这么一个交易状态能完全配合。
  2、直接和买方去售楼部那里更名就可以，而售楼部负责人又配合。
  3、这样还有一个好处就是不用缴纳任何税费。
  4、更名完成后，出房产证的话就是以新业主的名字出了。
  特殊情况：万一出证以后仍然是你的名字可以再配合买方过户。
  
  资料拓展：
  
  房产交易也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
  
  （1）首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。
  
  （2）其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。
  
  （3）第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。 2019-01-07 01:10:30
• 133****0925 方式一：直接更名
  
  流程：
  
  1、卖方将银行的贷款还清；
  
  2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
  
  4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  但要注意：
  
  1、房子必须还清银行贷款；
  
  2、更名必须取得开发商的同意；
  
  3、买方不能再按揭了，必须全款购买。
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  
  从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 2019-01-07 01:10:25
• 148****3745 根据《合同法》的有关规定，经合同一方当事人同意，合同中另一方当事人可将自己在合同中的全部权利义务转让给第三方。在这里，一方当事人是指房地产开发商。据此，只要房地产开发商同意原买受人转让房屋，本人能够与原买受人就房屋买卖事项达成一致，且开发商愿意为自己的转让事项到有关主管部门办理登记变更手续，房屋买卖就可以完成。
  　　但是未交房买卖比较麻烦通常开发商愿意配合办理。 2019-01-07 01:10:20
• 132****4397 按揭买的房子，还没交房能卖，需要办理转按揭手续；不满五年缴纳的税很多，营业税5.5％，个人所有税20％(增值部分)，土地增值税1％，(以上按交易房价缴税)，各地缴纳的税率不一样，具体可咨询相关主管部门。
  转按揭的流程：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
  2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
  3、买方交纳房屋价格30%的**款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
  4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
  5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
  6、卖方向买方实际交付房屋；
  7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
  8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
  9、买方的贷款银行将30%的**款付给卖方。 2019-01-07 01:10:15
• 138****0297 【现场】这是我的地盘，记者采访被称管闲事
  
  
  　　又到了和开发商约定的日子，记者跟随赵女士来到位于开元大道的乾坤御苑售楼部，此时，已有三十余名业主等在这里。他们告诉记者，这已经是7月份第3次了，和以往情形一样，开发商唱起了“空城计”，北售楼部大门紧锁，南售楼部门口也被拦住，禁止业主进入。“每次都出来一个不同的负责人，约定个日期，等大家来了就是这样”。
  
  　　隔着玻璃，记者看到，北售楼部内仍有不少“乾坤御苑住宅清仓”的广告，户型模型等还摆在屋内。一位工作人员告诉记者，“这里已经改卖写字楼了，原来卖住宅的人都辞职了，跟乾坤御苑没关系。”
  
  　　记者又来到位于开元大道的乾坤御苑南售楼部，刚走到，几名男子便走出来将售楼大厅的几扇大门统统关闭，称“现在是工作时间，不让随便进出”。待记者表明采访意图后，一位不愿透露姓名但又自称是项目经理的男子称，“交不交房是我们和业主之间的事，你们别管闲事”。问及是何理由时，该男子称“这是我的地盘，我说不让就不让”。当记者拍照时，该男子又指着大喊，“不许拍照!”并指使另一男子抢夺记者相机。不少业主围上前来纷纷表示不满，该男子才作罢，但他拦住小区入口，称“业主可以进，记者不能进”。业主报警后，这几名男子匆匆进入小区，不再露面。
  
  　　一名王姓业主告诉记者，上次业主们来商讨不交房的补偿问题时，也遭遇了这样的待遇，还差点挨了打。
  
  
  
  2【业主】接连被“放鸽子”，业主婚期拖了又拖
  　　业主们为何气愤不平，原来，这已经是开发商第5次“爽约”不交房，为此，赵女士的婚期不得不延了又延。
  
  　　她告诉记者，2014年初，自己和未婚夫付了十余万**，购买了乾坤御苑7号楼一套三居室，合同约定2014年12月30日交房。交了**款后，她只收到一张收据，并没有正规的“商品房预售**款发票”。但置业顾问说大家都一样，将来会一并开具，看房子已经盖得差不多了，赵女士并未在意。
  
  　　到了交房时间，赵女士和两百余户业主来到乾坤御苑售楼部，却被告知，房子要延期至2015年3月30日才能交，对于延迟交房的补偿也一并赔偿。“到了3月30日，又让我们五一来，五一来了之后，又推到5月30日，后来又推到6月30日。”
  
  　　“就是因为这房子，弄得我的婚期一拖再拖，真是闹心死了。”赵女士说，来来回回，放了业主们5次鸽子，也没给个理由，只告诉大家交不了房，一开始还有人露面，后来，每到约定的交房日子，两个售楼部就放假，连个人影都没有。
  
  一同前来的业主孙先生告诉记者，为了给孩子买这套房子，老两口把一辈子的积蓄都拿了出来，交了全款，买的是6号楼，合同约定交房日期是3月30日，推了几次都没交。他给记者出示了购房合同，交房日期确实是2015年3月30日。“现在房子交不了，拖了又拖。”
  
  
  
  3【声音】小区没有竣工验收，不具备交房条件
  　　记者在小区内看到，所有的楼房都已经封顶，3号楼已有部分业主入住，6号楼、7号楼仍有工人正在施工，不少楼间道路还是黄土路面，一些建筑垃圾随地扔在小区内。
  
  　　一位已经入住的业主无奈地告诉记者，“小区到现在用的还都是临时电，已经一年多了，消防验收都不合格，房产证也办不下来。”
  
  　　在6号楼内，记者看到电梯并未安装按钮，每一层楼梯间的阳台也没有封好，只有护栏。此外，记者还注意到，小区内并没有安装消防设施，而且道路很窄，仅有2米多宽。“上次消防来，量了一下，算上两边的绿化地，两个路灯的间距刚好是4米宽。”一位知情业主称。
  
  　　随后，记者来到售楼部，该小区的开发商洛阳乾坤置业有限公司马经理表示，预计7月30日能够交房。目前，小区使用的确实是临时用电，到月底前就应该能用上正式电。而对于消防验收不合格，他表示“不懂，我还得再问问。”
  
  　　对此，记者联系洛阳市建委质量监督站，经查询后，工作人员告诉记者，“乾坤御苑的房子不具备交房条件，原因是没有通过竣工验收。”他表示，根据规定，开发商在交房前，必须组织规划方、建筑方等七方共同进行竣工验收，乾坤御苑并未申请验收，也没有拿到竣工验收备案证书。
  
  
  
  4【质疑】约定好的赔偿协议，说变卦就变卦
  　　除了交房日期遥遥无期，让业主们感到无奈的，还有说好的赔偿一夜之间就变了卦。
  
  　　“因为延期时间太长，大家前后跑了十多回，在洛龙区信访办的协商下，开发商给了这个赔偿方案。”一名业主向记者出示的《关于6、7号楼交房延期赔付问题的解决办法》上，记者注意到，方案加盖了洛阳乾坤置业有限公司公章，落款日期为2015年4月。方案上写道，“7号楼交房时间确定为2015年5月31日，6号楼为2015年6月30日。”并明确写出了延期交房赔付标准：延期交房超过90日的，如继续履行合同，按商品买卖合同赔付标准上浮20%后，相抵成物业管理费;另赔付客户10年的车位使用权或购买地下室时优惠24000元。
  
  　　同时，马经理向记者出示了另外一份《关于6#楼延期交房处理办法》的文件，日期显示为7月6日，并未加盖公章。“以前那份作废了，现在执行新标准。”记者注意到，文件的条款也有大幅改动，新办法称“6#楼延期交房，买地下室总价款优惠8000元，买车位总款优惠15000元，延期交房一个月抵三个月物业费。”
  
  
  
  5【回应】人的贪欲无穷大，补偿不能过分要求
  　　对于新办法，前来的三十余位业主均表示，“之前的方案是开发商、信访办和业主们共同商量过的。新办法是开发商单方弄的，没跟业主商量，大家不同意。”其中一位业主表示，“按照新办法，如果没钱买车位和地下室的话，就只有1年物业费，大概1000余元，而原来的赔偿大概在2万多元。”
  
  　　对此，马经理表示，“旧办法是公司原销售总监盖的章，他私自离职了，公司正在追究他的责任，这份办法给公司造成了很大损失。”而对于是否和业主们商量，马经理说：“人的贪欲是无穷的，补偿是在合同之外，相当于送给业主的，不能过分要求。”
  
  　　而对于盖着公章的旧办法，单方面作废有损公司信誉的问题，马经理则表示，“你算算，旧办法算下来，公司要赔偿600多万，我们不能为了信誉，让公司遭受损失。要不把施工停了，钱都赔给业主。”面对业主们的质疑，他说：“不要要求过多，旧办法已经作废，如果不愿意按照新办法来赔偿，我们就只按照合同的万分之五赔偿违约金，想告的就去告吧。”
  
  　　采访中，一位不愿再等的业主前来退房，他称，按照合同约定30日之内应该将房款退还，但马经理表示，“现在公司资金紧张，只能看你退的房子啥时候能卖出去，我们也不敢保证什么时间能把房款退了。” 2019-01-07 01:09:58