二手房怎么谈价？有什么技巧吗？

• 152****4750 1、 别着急报价
  
  报价也是要讲究时机的，当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。
  
  2、 高开低走
  
  如果你在报价的时候报的是一个相对比较高的价格，那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是特别痛快地直接把**低价给他们，另外，也别忘了一定要表现出也别为难的样子，这样才可能让买家真正觉得自己拿到了实惠。
  
  3、 算成本账
  
  如果即使你已经跟买家让价不少了，可是他依然觉得房子的价格高，那么这时你就可以跟他算一下成本价。房子本身的售价，附赠物品的价格，装修的价格，之前居住的那段时间里增值的部分，还有以后可能增值的部分等，把这些都大略计算一下，让买家明白自己出的价格确实已经是**低价，不能在让步了。
  
  4、 展示交易记录
  
  有的顾客认为你出的价格高，不是因为他真的不能接受这个价格，而且他觉得你卖给别人的价格更低，所以这时你就可以将以往的交易记录给他看，让他明白你卖给别人的价格不可能再比给他的价格更优惠了。当然，需要注意的是，你一定要提前将那些成交价格相对较高的记录挑出来给他看。
  
  5、调整价格
  
  如果直至**后，买家还是觉得价格太高了，那么你就要考虑调整价格了。现在二手房市场房源众多，想要找到一个有意向的买家不容易，所以，如果价格合理，可以适当降低价格。比如，你之前本来是开价五万九千五百多元，**后你将价格调整为五万七千九百多元，听起来像是降了两千多，但其实也就一千多，买家却很容易因此得到满足。 2019-01-06 21:38:24
• 131****7990 一、关于你砍价的问题，你之前是中介带你看房，中介在你买房这个过程 中一直是起着牵引，协助的作用，你就算**后房子买了，也是要给中介费的，为什么你现在不把所有的压价的事情丢给中介呢，你就给中介说一个你**多能给的价（但是要注意给你自己留后路，比如房东要价100万，你的实际上接受能力是90万，但是你给中介说你**多85万，多一分都不要，中介想挣你的钱，你得给他挣你钱的理由啊，是不是），**后双方会在中介的协助下价格差距会越来越小的，你想要的结果，你也看的到的。
  另外**后中介没帮你搞定：方法有二个，一个找了另外的中介公司，第二个是“跳单”，中介行话，意思是你自己私下来找房东，但是这样的话，你由于过户时间长，你对过户手续不了解，风险会增加3倍以上，你要是不懂，或者是的身边没的懂的朋友，不建议你做。
  二、关于你说的“二套税”的问题，这个问题要看你前面的那套房子是否银行有按揭，是否是赠予，继承等，在房屋过户上面的税费你差的很多的，你不懂的话，简单的方法就是你自己找1-3家做的好的中介公司资讯下，啥都搞清楚了
  三、你想买，但是有想卖，那么你把我说的第二部了解清楚了，你就很好走下面的路，1,房子有二套税，你就先买掉，让自己名下没的房子，那样就是首套房，在税费上面有很多优惠，2、房子没的税，那你可以先卖掉再买，或者是边卖边买，我的个人建议是，你要是不这几那几个月的话，可以先卖掉，再慢慢看，不一定非要你现在看好的这套房子，物业好，环境好的房子多了去了，等呗。
  **后给你提个小小的建议：你说房东自己也着急用钱，那么你压价的把握会大的多，主动权绝对在你手上，但是有个小小的前提是你必须是一次性付款，也就是现款。 2019-01-06 21:38:16
• 145****1648 二手房交易流程中的8大砍价技巧：
  1、了解周边价位信息，做到心中有数
  可以多看几套房源、多跑几家中介，同时对比附近新房价格，来判断所购买二手房的价格是否可靠。换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的，为之后的杀价做准备。
  2、忌大幅度杀价
  虽然买房一般都有一定的议价空间，但如果杀价幅度太狠，往往会让卖家难以接受，认为买方心意不诚，而使得交易告吹，所以前期调研很重要。
  3、忌盲目给房子挑缺点
  不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差，那为什么还要买呢？这样会造成卖家的反感，也反而暴露了很中意这套房子的心态。
  4、隐藏对所看房屋的喜爱程度
  不要表露对这套房子的好感，可以适当的挑一些小问题，比如整个小区的交通很便利，但这套房子太靠近路边了太吵；对于房型很满意，但是楼层差了点等等。
  让中介再推荐一些小区中央的、楼层好点的房源，或者让这套房子的卖家在价格上让一步。
  5、拖延时间
  表现出买不买都无所谓的姿态，如果卖方不肯降价，就摆出“我再考虑考虑”的样子，卖家肯议价的话会主动联系，如果卖家不肯议价，再主动联系卖家表示愿意购买，注意考虑时间不要太长。
  6、还价底线不轻易松口
  如果卖方有议价空间，一定要坚持自己的价格底线，不要轻易松口（前提是价格底线设置要合理）。
  7、善用手机营造环境
  与其直接说某某差不多的房子价格更便宜，不如自己营造一个场景。在杀价的过程中，有其他中介公司业务员打电话来推荐一套周边小区与这套房子差不多的房源，而在价格上有较大的议价空间，在通话中表示可以立即看房，此时如果房东愿意挽留就表示有杀价的空间。
  8、从其他费用入手
  一般情况买卖双方的税费都是由买方承担，如果卖家不肯让步，那么可以考虑让卖家来承担一部分税费，毕竟是能省一点算一点。
  砍价一定要见机行事，切忌盲目激动。另外，教育地产一直是市场中的“硬通货”，处于供不应求状态，因此卖家往往抱着奇货可居的心理。故要想从高高在上的价格上占到什么便宜，几乎是不可能的事。
  二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2019-01-06 21:38:07
• 133****7552 1、信息优势：
  二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售**低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。
  2、出卖方弱点比较容易找出：
  我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。出卖方拿出价格理由都可找出反方证据说到地段,你可就其出价翻了一番来回击；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，**大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。
  3、出价方式的谈判技巧 ：
  先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。对于非完全性商品房的附加谈判技巧 有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。 2019-01-06 21:37:54