交易二手房注意事项是什么？

• 131****9164 （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2019-01-05 19:39:13
• 132****9764 二手房交易过户注意事项有哪些？
  
  对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居
  住条件，也有的是出租或待机转手获利。买房不像买衣服买手机那样，穿够了、用够了就可以换一换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是购买二
  手房的网友们，在进行二手房交易过程中，有些事项必须要注意。今天，我们特别整理了购买二手房的注意事项，共总结出20条经验，希望对购房者会有一些借鉴
  和帮助。
  
  一、确认产权的可靠度
  
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  
  2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  
  3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  
  二、考察原单位是否允许转卖
  
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
  
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
  
  3.一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  
  
  
  二手房交易过户注意事项有哪些？
  
  三、查看是否有私搭私建部分
  
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
  
  2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
  
  3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  
  四、确认房屋的准确面积
  
  1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
  
  2.产权证上一般标明的是建筑面积；
  
  3.**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  
  五、观察房屋的内部结构
  
  1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
  
  2.管线是否太多或者走线不合理；
  
  3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  
  六、考核房屋的市政配套
  
  1.打开水龙头观察水的质量、水压；
  
  2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  
  3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
  
  4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
  
  5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
  
  6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  
  7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
  
  8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 2019-01-05 19:39:06
• 146****4887 要点一：目的决定策略
  
  综观目前的二手房市场，主要存在着自住型和投资型两类人。当你准备购买二手房的时候，首先就应该明确自己为何要买二手房，不同的目的应采取不同的策略。
  
  婚房需求是今年楼市的亮点。由于今年是结婚的大年，不少青年人挤进买婚房之列，这成为了今年房产市场的一大亮点。其实不仅是婚房，对于动迁以及希望通过置换来改善居住环境的人来说，都应该从自己的实际情况来选择二手房。其中应该选择那些交通方便、配套完善、面积适中的二手房，或是二手次新商品房。交通、环境、面积以及价格等因素，应该成为普通购房者应该关心的几大因素，并根据自己的实际情况进行取舍。
  
  相比高峰时期的房价，目前二手房的投资潜力正越来越展现出来，特别是房价与房租之间的“剪刀差”，已使得不少投资者蠢蠢欲动。对于这些投资者来说，在选择二手房的时候，**需要关心的就是信价比。这不仅是指房价与租金之间的比例，在差不多房价的情况下，追求租金高的二手房。同时也要关心你所投资二手房的房屋状况，**好买下之后，马上就能租出去，而不需要太多的装修费用。
  
  要点二：当心重重陷阱
  
  对于许多急于出售二手房的卖家来说，往往认为只要拿到了钱，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收购的形式赚取不正当差价。业主名义上已经出售了房屋，获得房款，实际上如果经纪公司在销售中利用仍为业主名下的房产从事不法活动，业主仍然拖不了干系。因此，房产过户才是出售房屋的关键步骤，提醒业主不要做一手交钱一手交房的快速交易，避免个人风险并且不给不法中介创造收取不正当差价的机会。
  
  值得注意的是，一些房产中介代理交易不透明，赚取不正当差价。签定协议后，业主不再面对购房者，对于具体的销售价格及销售期限无从得知，只是会按照协议获得约定的售房价款。经纪公司利用买卖双方不见面的机会赚取差价。作为卖主来说，一定要买卖双方见面签定正式的《买卖合同》，为自己争取获得阳光操作的机会。
  
  对于二手房买家来说，同样有许多需要注意的。在买卖交易过程中，大部分情况下，所有的费用都由买方承担，不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高的多。作为买家来说，一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，**好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费，避免不正当差价。
  
  在购买二手房的时候，一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。特别要仔细关注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出卖的证明书，才能签订有关协议，否则就会遇到不能办理产权证的窘境。
  
  对于买家来说，还要注意房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事，房屋买卖合同成立是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系否成立，虽然也要看出卖人是否具有产权证，双方是否自愿，但主要看房屋买卖合同约定的条件的履行情况，以及在办理契税、产权过户手续是否已经落实产权所有人是否过户给买入人。买卖双方虽然订立房屋买卖合同，已经交房、交款，但如果房屋已被查封，或者卖方不能处分房屋的，那买卖关系就不能成立，买卖合同就是无效的，过错方应承担由此造成的损失。
  
  要点三：关注验房细节
  
  二手房买卖不仅要在房价上满意，更需要在交易后的细节上多留意。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
  
  除了房屋维修基金之外，水、电、物业管理等费用也要关注。由于买卖双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
  
  在买二手房的时候，还需要在房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。 2019-01-05 19:38:59
• 155****4862 二手房交易流程之有哪些注意事项？
  
  和新房不同，二手房的交易过程相对来水更加复杂，稍有不慎就要吃大亏的。尤其是置业就打算买二手房的小伙伴们，二手房的买卖过程中程序复杂，涉及人员也较多，所以一定要事先做好功课。
  
  2015年已经过去了一半，上半年，房地产市场新政不断，各种利好的消息，使得不少购房者均是跃跃欲试。和新房不同，二手房的交易过程相对来水更加复杂，稍有不慎就要吃大亏的。
  
  
  
  二手房交易流程之有哪些注意事项？
  
  为了帮助大家尽量少走弯路，小编为大家总结除了十条常见的注意事项：
  
  一、确认产权是否可靠
  
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  
  2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  
  3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  
  二、确认各项面积是否准确
  
  建筑面积、使用面积和套内面积都是应该咨询清楚的，产权证上一般标明的是建筑面积，与套内面积是完全不同的概念。**常用**保险的办法是自带卷尺测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。
  
  三、拒绝不合理户型
  
  1.有些房屋的户型是真的很奇葩，餐厅无光、卧室有异形等等，或者是管线太多、走线不合理，更加严重的是天花板有渗水的痕迹，墙壁有裂纹或者脱皮等明显问题。如果问题较为严重，千万不要购买，否则后患无穷。
  
  四、弄清楚房屋的市政配套
  
  1.打开水龙头观察水的质量、水压；
  
  2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  
  3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
  
  4.观察户内、外电线是否有老化的现象；
  
  5.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  
  五、查验物业管理状况
  
  1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
  
  2.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
  
  3.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  
  六、对房屋的“历史”有全面的了解
  
  1.房屋是哪一年见得，是哪个开发商，使用年限还有多少年；
  
  2.以前是房东自己住，还是出租使用；
  
  3.有没有发生过什么不好的事情，是否是“凶宅”；
  
  七、了解周围的邻居都是什么样的人
  
  1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
  
  2.与居委会或者保安室室的值班人员聊天，了解一下该小区的居住情况。 2019-01-05 19:38:51
• 157****6817 （1）中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （2）土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （3）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （4）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （5）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （6）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （7）福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 2019-01-05 19:38:44