怎样选商品房有什么技巧？

• 147****4805 （一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
  （二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
  （三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
  （四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
  （五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。
  （六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。
  （七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
  （八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
  （九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。
  （十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。
  （十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。
  （十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
  （十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
  （十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。
  （十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
  购房杀价有哪些窍门？
  有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。**后，心要“狠”，狠狠杀价
  买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
  一要不动声色、多方了解
  1 看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
  2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
  3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家， 一可卖得高价，再者比较简单。
  二要摸透卖方心理：
  1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你**有利的杀价时刻。
  2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
  3 定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
  杀价原理：
  1 暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
  2 拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的**后一个阶段，给予杀价。
  3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
  4 欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
  总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
  除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有**的潜力了)
  物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”**好的。
  1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.
  2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.
  3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.
  4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.
  5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.
  6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!
  1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。
  2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻
  江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置。
  3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的**低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时，楼价也会下调。
  4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。
  5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。
  6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。
  7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。
  8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。
  9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
  10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别忘了这些内容。连连
  购房“陷阱”全知道：
  一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失去理智，不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？
  广告陷阱
  为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
  发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告。
  销售陷阱
  国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给买房人设下了陷阱： 2019-01-05 07:34:03
• 143****1174 选楼层要参考五大维度
  
  一：光照，楼层过低易被遮挡，影响光照。
  
  二：噪音，较低的楼层吸收噪音更多。
  
  三：景观，越高的楼层景观越好。
  
  四：家庭，家庭中有老人小孩应选择中低楼层。
  
  五：总高，总楼层过高会压低层高，影响居住舒适度。
  
  各楼层优缺点分析
  
  底层：方便易返潮
  
  好：**底层，一般适合有老人的家庭居住，出行便利，如果一层带个花园就更加好了。
  
  坏：通风和采光都不算好，底层视野较为压抑，且容易泛潮。
  
  2-5层：比较适合家有老小的家庭
  
  好：这些楼层总体属于中低层，夏天温度比高层低。即使电梯出现故障，出行还算得上方便，适合家有老小的家庭。在特殊情况也可以迅速逃出楼栋。
  
  坏：在高层建筑中，2-5层的采光和通风较差，视野仅优于底层，可能需要日间开灯弥补光线不足。
  
  6-7层：风景较好但总体视野一般
  
  好：这个楼层看得到风景，但视野一般。
  
  坏：仍然属于中低楼层，而且汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。
  
  8-11层：触及三分之一处
  
  在33层的**优楼层区间中，8-11层算是次优楼层。高度比较适宜，光照、空气流通等比上不足，比下有余，即使遇到停电等突发状况，爬楼梯也在可接受范围之内。
  
  12-23层：中间**优楼层，单价**高
  
  好：12-23层位于绝对中间层，光线不易被遮挡，室内通风采光较好，可以享受良好的视野。如果在北方，冬天供暖后，由于暖气上行，这些楼层也比较暖和。
  
  坏：这些楼层属于中高层，对于品质一般的楼盘来说，电梯保养不好会影响中高层出行。
  
  24至31层：不适合心血管等疾病患者居住
  
  好：这些楼层已经不用担心采光和通风、噪音、蚊虫问题了。
  
  坏：注意水压和电梯问题。久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。
  
  32层：次顶层颇受年轻人喜欢
  
  好：风光视野独好，还不用忍受顶层的风吹日晒和渗水问题。
  
  坏：与24-31层基本一致。
  
  33层：顶层**清净
  
  好：风光好，价格便宜，**清净的楼层。
  
  坏：顶层漏雨问题严重，夏天温度较高，能源消耗更大。
  
  PS：楼层的分布
  
  在住宅建筑中，一般总楼层在1-3层之间为低层，总楼层在4-6层之间为多层；总楼层在7-9层之间为中高层层；总楼层在10层以上称为高层。 2019-01-05 07:33:51
• 146****1577 选房子的技巧内容如下：
  
  1.首先从交通看居住出行的便利度。从交通方便来讲,小区**好在交通主干线路边,便于出行。如寿安新城剑桥小镇项目,它的位置优越,毗邻成雅高速、成新蒲快速路、成蒲快铁,到成都主城区只需30分钟车程,离蒲江县城仅8分钟车程,交通非常便捷。
  
  2.其次,购房者应该重视社区环境的舒适度。一般来讲得天独厚的自然资源以及30%?40%的绿化率可以保证小区的环境品质。此外,活动场所、社区园林和健身设施等配套,将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。比如剑桥小镇,项目地处蒲江河与临溪河交汇处,长秋山与大小五面山环抱四周,河心半岛公园、养生湿地公园、滨河生态公园坐落其间,社区内欧式园林、高档休闲会所、篮球场、羽毛球馆等一应俱全,自然山水与人文配套兼备,大大提高居住的舒适度。
  
  3.第三、购房者还要看房屋本身的户型结构。要着重注意采光和通风,特别是厨房和卫生间。还有各功能区应该比较独立,并且有一定的功能划分,避免居住时的互相干扰。剑桥小镇一期户型方正大气,南北通透敞亮,保证明厨明卫,生活动线合理流畅,完善功能分区一应俱全;观景阳台和生活阳台双阳台设计,不仅扩充生活空间,更做到生活与休闲自由分割;阔景飘窗设计,开拓生活空间,开阔观景视野。
  
  购买房子的注意事项：
  
  一、注意户型格局的选择。大多数高层住宅都是采用框架结构形式，往往一层对称布置6～8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。
  
  二、注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划，如果您现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，风景将会被遮挡。
  
  三、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下，24层以上住宅都就配备3部电梯。
  
  四、向发展商咨询楼层的供水、水压、夏季是否会断水等多方面情况。一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水。
  
  五、高层物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视。
  
  六、考虑车位问题。在购房时，即使是目前无车的住户也应做好提前打算，因为未来很有可能车位比房价还贵。 2019-01-05 07:33:40