商品房换房流程是怎样的？

• 146****8349 一、哪些情况适合先卖后买？
  
  先卖后买，即先出售再购入。一般选择这种方式主要针对以下人群：
  
  1.购房资质已经占满的人群，需要先出售旧房腾出换房资质。
  
  目前北京限购政策如下：
  
  北京住宅限购政策
  
  2.手头资金不充足的人群
  
  “930新政”之后，对于购房首套、二套以及贷款成数都做出了很多调整。单单就**款而言，对于部分换房人群可能要多准备十几万的**款。
  
  以一套网签价为700万的房子为例：
  
  新政之后**款差别
  
  所以，对于**款不充足的换房者，先出售旧房收到房款，再购入新房。
  
  3、想合理避税的换房者
  
  如果出售旧房时名下有房，或者购入新房时名下有房，如果是普通住宅则不能享受满五唯一免个税、不能享受首套购房契税优惠。
  
  关于契税和个税的征收办法如下：
  
  税费政策
  
  举个例子：
  
  1.小王名下一套 满五唯一 的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，网签价＞核定价：
  
  小王 首套购房 所交 契税 费为：300万×1%= 3万元
  
  2.小王名下一套 满五不唯 一的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，且网签价 ＞ 核定价：
  
  小王 二套购房 所交 契税 费为：300万×3%= 9万元
  
  二、先卖后买有什么风险？
  
  先卖后买，总结起来有三点风险：政策风险影响购房能力、收款风险可能导致连环违约。
  
  1.政策风险：新政策的出台容易影响购房能力
  
  举个例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
  
  也就是说，如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成换房不成甚至违约。
  
  再比如：2016年的“930新政”，调整了**款额度，二套非普通住宅由50%的**，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅，**多了140万。
  
  2.收款风险：资金一旦不到位，容易连环违约
  
  举个例子：
  
  刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
  
  纠纷产生：
  
  签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
  
  法院判决：
  
  1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》
  
  2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
  
  3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元
  
  4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。
  
  三、如何规避先卖后买的风险？
  
  换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个交易安全畅通完成。
  
  1.签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环单的履行进程。
  
  2.需格外关注连环单中款项支付方式以及支付时间，这两项内容关系着交易能否顺利进行。在约定这两项内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
  
  3.连环单中价款的约定十分重要，价款是否能够按照约定的支付时间以及支付风险的把控是换房的重要两点，必要时可以选择经纪机构有保障的金融产品保障连环单的快速顺利完成。
  
  4.使用补充协议，将合同中不明确的合同条款进一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。
  
  对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到**小，将损失减到**小。 2019-01-04 06:58:31
• 131****7606 换房中的时效风险
  1、付款时效
  换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。因此，具体付款金额及交付日期需要在合同的补充协议中明确下来并注明违约后果。
  2、交房时效
  购房者在卖房环节需要注意如果没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。同样，在买房环节要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。 2019-01-04 06:58:18
• 144****7531 房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
  
  
  
  在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
  
  这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
  
  换房原因：
  
  1、 为了孩子能上个好**；
  
  2、 现有房子太小，住不下；
  
  3、 周边环境和房子本身问题；
  
  4、 为了脸面；
  
  5、 有钱任性；
  
  6、 为了和父母近点儿。
  
  明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
  
  新房：
  
  优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
  
  劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
  
  二手房：
  
  优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
  
  劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
  
  完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
  
  1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
  
  2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险**大。
  
  虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。 2019-01-04 06:58:12
• 136****1293 我按正常情况的换房来回答。一般所谓换房，应该是已经产权登记机关完成了产权的备案，该套房屋已有了登记备案表，如果开发商同意换房，你要协助开发商的相关工作人员办理换房手续，先要到产权登记机关办理退房手续，把原来这套房屋的购房合同作废，然后公示，等该套房屋退房手续办完以后，再进行你要改的房屋的登记备案，拿到后面这套房屋的购房合同（附有登记备案信息），这样换房就成功了。 2019-01-04 06:57:59
• 153****2813 一、家庭名下有两套住宅，如何换房？
  
  家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。
  
  1.为什么只能“先卖再买”？
  
  按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，**多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。
  
  2.什么时候才算“腾出购房资质”？
  
  对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。
  
  3. “先卖再买”的流程大致怎样？（以卖旧全款，买新全款为例） 2019-01-04 06:57:53