集体土地证可以换成国有土地证吗? 集体土地证可以转为国有土地证吗？

• 146****0749 既然是要求你自己建房的，那理应是属于集体土地！转为国有土地是不行的！集体土地房地产证不能过户，不过应该可以协议租赁给别人，也就是变相的卖给人家！ 2019-01-04 00:27:18
• 147****6093 集体土地改为国有土地按法律规定只有通过国家征收一条途径，然后在补办土地出让手续，除了价格便宜一点，办理手续和新征一块土地差不多。
  
  土地性质：一般情况下集体企业改制的时候，改制文件中对土地的处置应该有比较明确的办法如果没有的话，直接变更为个人是肯定不行的，必须要办理转让手续得交税。
  
  如果你只是为融资的话，我觉得变更土地性质根本没有必要。补办出让要花的钱肯定比银行评估后打折所能贷给你的钱高！集体土地证书作为零资产同样可以和房产在一起抵押的！
  
  国有土地：
  
  根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条，单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。
  
  2019-01-04 00:27:12
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  2015年12月21日，备受瞩目的中央经济工作会议结束。关于会议公告内容的报道，闹出了一个不大不小的乌龙。有媒体先是发布英文消息称将“撤销对房屋所有权的过时限制”（Obsolete restrictions on home ownership shall be revoked），迅速引发舆论热议，纷纷揣测这是否意味着“70年产权”将被取消；约两个小时后，该媒体将表述修改为“房地产市场过时的限制措施应该被撤销”（Obsolete restrictive measures (in the property market) should be revoked），热议遂戛然而止。
  
  
  
  热议虽止，但热议背后有着民众对切身利害的高度关注。那么，所谓的“70年产权”，究竟是怎么出炉的呢？
  
  
  
  “土地使用权”被分离出来，与80年代的两次修宪，有密切关系
  
  
  
  “70年产权”，乃是指城镇住宅建设用地的使用期限是70年。所以，对其追根溯源，涉及到两个关键问题：1、“土地使用权”是如何从“土地所有权”中分离出来的？2、“70年”这个使用期限，是如何制定的？
  
  
  
  第一个问题，与两次修宪有密切关系。第1次是在1982年，宪法中增入了一条规定：“城市的土地属于国家所有。”这是国家第一次正式宣布城市土地国有化，自此，国家获得了一切城市土地的所有权——1949年的《共同纲领》，明确保护包括土地在内的各阶层私产；1954年《宪法》，城市居民的土地所有权仍受保护。1955年的一份统计显示，北京地区有53.85%的房子属于私产；苏州的私有房产比例更是高达86%。①1956年开始对城市私有房产实行“国有化改造”；1967年国家房管局要求“（城镇之中）无论什么空地、无论什么人的土地都要收归国有”。②即便如此，1982年的一份对全国226个城市的统计显示，仍有4.5%左右的城市土地，属于集体和个人所有，个人所有部分主要是住房宅基地。③直到八二宪法颁布，这极小一部分城市私有土地才彻底消失；也正因为八二宪法颁布之时，城市私有土地的比例已如此微弱，所以增入“城市的土地属于国家所有”一条，在当时几乎没有引起任何舆论反应。
  
  
  
  第2次是在1988年，删去了禁止土地出租的规定，增入“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条款。自此，城市土地的使用权与所有权分离，政府出售城市土地使用权，有了合法依据。至于这么做的动机，据上海市土地管理局局长蒋如高称：“原因在于20世纪80年代初，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，城市的土地非常值钱，而我们搞建设不是利用土地而是借债，就说我们是‘捧着金饭碗讨饭’。” ④时任副总理的田纪云1987年8月的一次讲话，也表达了相同的意思。田纪云说：
  
  
  
  “土地使用费能收一些，可以搞一些土地生意，特别是秦皇岛要采取有偿使用，这是一个很大的财源。香港地皮生意是一个大财源，你们先找些资料看一下。秦皇岛市、北戴河还可以在这方面改革。可以考虑，土地占用税是一个大财源。也可以搞土地买卖，土地租用，这是无本生意，只赚不赔。他买的是使用权，土地所有权没变。这个使用权也是有期限的，十年、二十年都可以，国家这个资源一定要利用，这也是控制的一个办法。‘黄金海岸’可以划出一片搞试点。我们很困难，要想办法开辟点财源。”⑤
  
  
  
  
  
  图注：1950年政府颁发的《土地所有权证》
  
  
  
  “70年”出炉时舆论毫无反应，质疑主要集中在有没有“卖国”
  
  
  
  第二个问题，住宅土地使用权出让期限为“70年”，这一规定，**早见于1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。其制定过程，据时任国家土地管理局局长的王先进自述，大致如下：
  
  
  
  “这是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。英国可能是实行批租制**早的国家，那时全英土地全部归国王所有。开始时批租年期**高为999年，实际是永租制，后来逐步减少。香港原来属英国管辖，也是实行批租制，开始批租**高年期不超过九龙租地的年限。后来逐渐调整为75年，但也有短期的。参考他们的做法，并考虑我们没有批租经验，规定较短的年限为好。于是，国家土地管理局递交国务院的报告中提出50年。后来中央讨论转让土地使用权的问题时，时任中央主要领导问我为什么规定50年，长一些行不行？我当时回答：一是我们没有经验，开始规定较短期为好；二是一个人的工作年限，一般为50年，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；三是我们过去规定房屋使用期一般为50年；四是如果认为时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，改为**高年限70年。”⑥
  
  
  
  上述对英国和香港（回归前，下同）的“批租制”的描述，不尽完整。虽然英国的土地，名义上全部属于王室，除王室之外没有任何人可以宣称拥有一块土地的绝对所有权，但王室并不真正控制这些土地，也不能从中获取经济利益——2009年的一份统计数据显示，王室真正控制的土地面积（与经济利益挂钩的“君权土地”）只有26万公顷。至于香港，因其属于殖民地，乃是英王行使王权征服所得，故英王拥有对该殖民地的实际所有权，出于现实政治的需要，又将香港土地的实际控制和处置权交给了港英政府。故香港几乎所有的土地都控制在港英政府手中，而在英国本土，1978年的统计数据显示，政府只控制着大约16%的土地。⑦
  
  
  
  此外，值得一提的是，住宅土地使用权出让期限“70年”的规定出炉之后，和八二宪法正式宣布城市土地国有化相似，社会舆论几乎没有任何反应。当日**汹涌之舆论，乃是担忧将土地使用权有偿出让给外资企业，会变相造成新的“租界”，是一种卖国行为——王先进回忆：“一些人大常委行使法律权利，向国务院提出质疑，要求限期答复。卖国是一项很大的罪名，当时也的确有些紧张。……全国人大还要求我去当面接受质询。”⑧“卖国”疑声之中，无人过问“70年”的合理与否。⑨
  
  
  
  
  
  图注：1988年8月，上海市举行土地使用权有偿出让决标新闻发布会
  
  2019-01-04 00:27:03
• 136****0663 问：购房时“订金”与“定金”有什么区别？
  
  答：“订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。
  
  问：住房公积金个人住房抵押贷款的**长期限为？
  
  答：
  1、一手楼贷款期限**长不超过30年。
  2、二手楼贷款期限**长不超过20年。
  3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。
  
  问：房产证过户需要那些程序？
  
  答：从房产证过户的程序来看，主要分为三步：
  第一步，买卖双方到当地地税局缴纳各种税费；
  第二步，买卖双方拿缴纳完税费的契税票到房管局办理过户手续；
  第三步，买卖双方过完户根据建委各区时间不同按其规定领取新房产证；
  另，如果借款人是贷款买房，那么过户前需要先支付**款给
  
  问：房产开发商违约迟迟交不了房，有权要求退房吗？
  
  答：在书面要求开发商履行交房义务后三个月 仍然不能交房 可以要求解除买卖合同 并要求开发商承担相应的违约责任。
  
  问：婚前房产如何转为两人共有?
  
  答：办理公证是指办理财产公证。这种方法可能更便捷一些。但《房屋所有权证》上登记的人可以单独行使权利，共有权人根据财产公证可以主张自己的权利。房产证上增加名字是指产权变更。即对此房屋拥有共有权利。具体费用咨询一下公证机关及房产登记部门。
  
  问：怎样保障“二手”商品房的交易资金安全？
  
  答：根据市国土房产局发布的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本，除交易保证金及必要费用外，房地产经纪机构不得代收任何交易款项。为保障交易资金安全，建议买卖双方委托银行对交易资金进行第三方监管。
  
  问：哪些住房可以不计入个人住房范围？
  
  答：
  （一）借住直系亲属以外的他人住房；
  （二）居住单位的非住宅用房或者集体宿舍的；
  （三）租住私有住房（包括转租的公有住房）的。
  
  问：装修入住的业主，物业管理费要交吗？
  
  答：根据湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
  第二十一条物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的，按房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同表明的建筑面积计算。另有约定的从其规定。
  
  物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租、或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
  
  问：购房后是否还可以申领经济适用住房货币补贴资金？
  
  答：申请人购买商品房的，在与开发建设单位签定《商品房买卖合同》时，提供《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》（以下简称《资格认定书》），并同时签定《申领经济适用住房货币补贴授权委托书》（以下简称《授权委托书》）。开发建设单位在网上合同备案时，应在电子合同中标注“经济适用住房” 字样，并注明货币补贴金额。合同备案部门在商品房合同备案时，加盖经济适用住房专用章，并注明货币补贴的额度。开发建设单位凭提交的购房人身份证及复印件、《资格认定书》、《授权委托书》及备案的《商品房买卖合同》，到区、县(市)住房保障管理部门办理补贴款发放手续。区、县(市)住房保障管理部门在核准开发建设单位提交的资料后，应在10个工作日内，将补贴款拨付至开发建设单位指定的银行帐户。
  
  问：土地的使用年限是如何确定的？
  
  答：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
  2019-01-04 00:26:47