商品房到期怎么办啊？

近日，许多读者询问，为什么有的房子使用年限是70年，有的房子使用年限是50年？而且，房子使用年限到期后又该怎么办？为了帮助广大读者解除心中的疑惑，针对上述读者所提出的问题，笔者向某房地产管理咨询公司咨询师谢志华先生进行了了解。 谢先生指出，房子的使用年限其实和房子所在土地的使用性质有关。而根据现行的政策，凡与省市规划国土管理部门签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行，即居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。按照现行政策，到了土地使用年限，将由国家无偿收回土地使用权。国家收回土地和地上建筑物，可采用类似拆迁安置的办法，对业主进行补偿。 因此，在购房者买房时，应要求开发商提供土地使用权证，上面标注的期限就是该楼盘的土地使用年限，购买后房屋的产权就是购房者的了。土地使用权到期后，可以通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。根据国家规定，取得房屋所有权的房屋在土地使用权期满后继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，重新签订土地使用权出让合同，并支付一定数额的土地使用费。具体到住宅小区，可以由房屋业主联名提出续期，补交土地使用费。再次申请的期限，不超过30年。但至于土地使用费金额是多少目前还没有明确的规定出台。 此外，购房者一定要注意，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的**长期限。目前，国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限将更多。因此，在购房时，购房者一定要问清房子的确切使用年限，以避免不必要的损失。

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在正常情况下，房屋年限有40年、50年和70年三种分类，70年的主要是指普通住宅，50年的指工业用地，40年的主要是指商业用地。房屋产权其实不仅仅包括房屋的产权，还有房屋所在土地的使用权。购房者对房屋的使用权是永久性的，而这所谓的40年的产权限制主要指的是土地使用权。我国土地属于国家，房主只是租用人。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。在房屋40年产权到期后，一般有以下两种情况：①延长土地使用权期限。这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金，当然这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。②如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百四十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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核心提示：根据用途不同土地的商品房使用年限不同，住宅是70年，商业是40年，商住综合是50年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期。具体内容由110网为您介绍。 　　商品房使用年限到了怎么办？ 　　购房者在购买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。例如：开发商在4年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从四年前开始算的，你购买了这套房屋，在无形中，土地使用期限就减少了4年。 　　2007年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权”期满后，将自动续期，不需要老百姓再提出续期申请，但《物权法》并没有详细规定土地使用权到期后缴纳的具体费用、如何缴纳等，这还要随时关注政策的动向。那么，对于我市以前一些土地使用年限短，到期或快到期的房屋。 　　《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 70年是国家规定的年限，70年到了之后，国家可以收回，对你实施补偿，你也可以交纳土地出让金，继续使用。如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能： 　　1、可以续期，需补交土地使用权出让金； 　　2、不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿； 　　3、不可续期，无偿收回土地使用权。 　　法律快车编辑温馨提示： 　　我国土地使用权出让**高年限按下列用途划分： 　　1、居住用地七十年； 　　2、工业用地五十年； 　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 　　4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 　　5、综合或者其他用地五十年。

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国家规定:住宅用地土地使用期限**长为70年，根据房随土地走的原则，上覆房屋**长有效期限也为70年，所以商品房的有效期限是70年。在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。土地使用期满(即70年之后)，购房者需按规定提前一年提出续期申请，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。

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在我国法律规定中，“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的**高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。房屋使用年限分两个概念，一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权

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