农村土地流转是怎么回事？

• 145****5652 首先，我们来看，农村土地涉及的权力有哪些？
  1、土地所有权
  土地所有权指土地所有者对土地占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。我国的土地所有权包括国家土地所有权和农民集体土地所有权。
  意思就是，土地都不是你的，别瞎想啦。
  2、土地使用权
  土地使用权指土地使用者根据法律、文件、合同的规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。《土地登记办法》规定国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。
  这里就要敲黑板划重点啦，不要把土地使用权和土地承包经营权弄混！举例来讲，宅基地是使用权，自留地（农民自己承包的土地）是承包经营权。现阶段，自留地可以流转，宅基地不能流转！土地使用权简单粗暴的解释就是：你只能用用，别的就不要多想啦。
  3、土地他项权利
  土地他项权利是指土地所有权和使用权以外与土地有密切关系的权利，是在他人土地上享有的权利，主要包括地役权、土地租赁权、土地抵押权等。
  这个跟今天话题关系不大，你知道就得了。
  4、土地承包经营权
  土地承包经营权是指具备承包条件的单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占有、使用和收益的权利。
  **初，承包经营权是一种权力。通俗讲就是农民通过集体分地，获得自己的土地并耕种收益，即承包并经营（谁承包谁经营）。但是随着社会的发展，农民不再被土地捆绑在农村，越来越多的的农民放弃自己的土地进城务工，荒废了大量的耕地。国家为了给农村注入新的活力，在各界的强烈要求下，《农村土地承包经营权流转管理办法》千呼万唤始出来呀，终于在05年的时候颁布了，并在各地开展试点工作。
  这个管理办法一出，把之前的承包经营权咔嚓一斧子劈成了两半：承包权和经营权。
  此番改革进一步确立了集体对土地的所有权，稳定了农民对土地的承包权，让经营权能够顺畅流动起来，满足了农业新型经营主体对土地生产要素的需求，同时让农民通过经营权的流转，能够从承包地中获得更多的收益。
  今天我们讨论的第二个问题就已经很清晰了，农村土地流转，留的是什么？转的是什么？
  留的是农村土地承包权，承包权留在农民自己手中（土地承包证）。转的是农村土地经营权，经营权流入市场获得收益。
  农民通过村集体分地来获得土地的承包权，而这个权利不能被流转。转让的仅仅是土地的经营权。
  在目前阶段，我们大部分能去从个体农民手中流转的就是他们承包的土地，包括耕地、草地、林地等等。
  建设用地是可以流转的呀。这个就不是从个体手中流转了，需要从村集体手中流转。
  **后需要注意的是，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途！ 2018-12-28 14:12:24
• 138****6600 依据《农村土地经营权流转管理办法》
  第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
  第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
  第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
  第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
  第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
  第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。 2018-12-28 14:12:06
• 155****2310 土地流转什么时候开始
  2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
  同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。
  2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。
  所以说土地流转是从2014年开始的。
  农村土地流转是什么意思？
  农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
  农村集体土地流转前提是明确权属。
  十八届三中全会提出，建立城乡统一的用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。
  集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提”。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是**好的注解。确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。
  如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源也就会得到**佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等问题也就解决了。另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素——土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城乡统一用地市场就缺乏主体。 2018-12-28 14:11:57