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全部3个回答 >买回迁房公证有效吗？
156****3523 | 2018-12-25 21:35:19
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148****1941 依据现在法律法规 房屋土地这些不动产以登记确定归属
不能在房管部门办理过户登记的房屋买卖公证是不生效 2018-12-25 21:37:01 -
155****6837 一、如何购买回迁房? (一)回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是本文讨论的范围。 (二)未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效?只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 另外，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳，一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。 二、购买回迁房要注意哪些问题? 对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。 (一)一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。 (二)严防“一房多卖”的发生 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。 (三)买方不要一次性付全款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 (四)要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
2018-12-25 21:36:44 -
154****1282 可以公证。
购买回迁房时：
首先，要审查回迁房的真实性。该真实性既包括回迁房是否存在，是否是小产权房屋，以及审查出卖人的身份信息，出卖人是否具有回迁协议，回迁协议是否真实等。要注意到该房产是否存在其他共有人或者是否存在抵押等限制情形。
其次，购买回迁房尽量做到分期付款或者将房款提存给公证处，等房产证办下来之后，由公证处支付房款。比如签订以产权过户时支付房款的附期限买卖合同对购买人比较有利。
第三，回迁房购买手续：
1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款;
2、按合同规定交房款并取回发票;
3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续;
4、视房屋面积大小减免或全免契税;
5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
回迁房是指国家征收土地交给开发商开发新楼盘，由开发商出售给原土地使用人的房屋。回迁房之所以受到一些人的青睐和其价格偏低有很重要的关系。回迁房是根据我国当今现实情况而产生的，回迁房分两种情况，一种是回迁人已经有了房产证，这时候回迁房产买卖和一般的二手房买卖是一样的，可以在房产交易大厅正常办理过户；另一种是回迁人没有房产证，只有和开发商签订的回迁协议，由于协议只是一种对将来事情的约定，回迁房不能在房产交易大厅办理过户改名等手续，购买人只有等到房管局给该回迁房颁发房产证时才可以去房产交易大厅办理过户，因此，此种情形下购买回迁房就具有了很大的风险。
2018-12-25 21:36:36 -
145****6521 可以的， 购买回迁房房产可以公证的。
房产公证的流程及所需材料：
（一）房产公证所需材料
1、申请双方权益相关人的身份证明相关材料，如身份证、户口簿等；
2、房屋产权证（如未取得房产证，提供购房合同及购房发票）；
3、要求公证的协议书或合同；
4、公证人员认为必须的其它材料。
（二）提出公证申请
1、提交上述材料后，申请双方权益相关人亲自到公证处填写公证申请表，提出公证申请
资料审查；
2、公证人员核对相关材料的真实性、合法性，并就协议或合同的内容询问当事人若干问题，当事人配合公证员诚实作答，并在公证谈话笔录上签字确认。（主要就是问对相关条款、内容是否清楚明白，协议的签订过程是否存在欺骗、误导、强迫，并告知当事人协议签订后的法律效力及后果）；
3、在公证人员在场的情况下，双方当事人在公证协议或合同签字，公证完成。
三、进行房产公证的注意事项
1、房产公证必须本人亲自到场，委托他人代办将不被受理；
2、在准备材料时，协议书或合同中双方当事人签字和日期留空，在公证人员审查和修改后，再行签字；
3、当个人权益受到损害时，积极使用法律武器保护自身合法权益。
2018-12-25 21:36:29
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昨晚在查看我家粉丝的留言时，看到一位粉丝留言：看到回迁房的价格我心里美滋滋！入手后拿房产证时就愣眼了！这是怎么回事？那回迁房到底能不能买？购买时需要注意些什么呢？其实很多购房者对于商品房、回迁房及经济适用房等房屋的性质区分的不是很清楚，经常会弄混。飞墨君于是专门请教了在房地产工作的朋友，今天就和大家说说回迁房能不能购买？购买需要注意些什么呢？希望可以给购房的朋友们有一点帮助。按照房屋性质不同会分成商品房、回迁房等等。回迁房属于中国拆迁政策的产物，一般是开发商在征收土地时候承诺赔偿给拆迁户的房屋。相对于市面上的商品房来说，它的价格相对低一点。回迁房可以购买吗？飞墨君在房地产工作的朋友告诉我，这需要分情况来定。首先回迁房能够购买需要满足以下条件：1、回迁房必须拥有房产证。因为现在有的回迁房拥有房产证，但是有的回迁房是没有房产证的，所以在购买回迁房时一定明确这个条件。如果拥有房产证，那么这样的房子进行上市交易，买卖、转让都是被允许的。2、房屋的性质是否是被允许转让。如果不符合这一条件，你购买回迁房时就会有一定的交易风险。其次如果回迁房的持有者只有回迁合同或是回迁协议，并没有房产证，这样的回迁房**好不要购买，一旦购买后，就会有很多风险等待着你。回迁房没有房产证的情况下进行交易，属于不合法的交易行为。也会影响以后房屋的转让、抵押，甚至会影响户籍的迁入等等。
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回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。也就是说回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。2、按合同规定交房款并取回发票。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。这两种情况应该区别对待。（一）业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。（二）业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。虽然在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜，但回迁房不仅存在《房产证》的问题，还可能在取得真正的《房产证》时，在面积上与当初的协议面积有差异的问题。所以当需要购买回迁房的时候，尤其出现协议面积与实际面积存在差距需要补偿返款时，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去找律师进行咨询，尽可能避免不必要的损失。
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回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。那么，，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。 ，三者的区别主要如下： 拆迁安置过程中，如果采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。如果采取的是回迁的方式补偿就需要区分商品房、拆迁安置房与回迁房三者的不同了。 (一)商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。在房价款方面，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。 (二)拆迁安置房，是指在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。 (三)如果拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质一般不是商品房。所以，购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
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回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。也就是说回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。2、按合同规定交房款并取回发票。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。这两种情况应该区别对待。（一）业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。（二）业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。虽然在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜，但回迁房不仅存在《房产证》的问题，还可能在取得真正的《房产证》时，在面积上与当初的协议面积有差异的问题。所以当需要购买回迁房的时候，尤其出现协议面积与实际面积存在差距需要补偿返款时，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去找律师进行咨询，尽可能避免不必要的损失。
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