房地产二手房买卖问题？有谁知道，可以分享下吗，谢谢！

1、准备买房：买方需要了解的信息一般有购房资格、需要准备的信息材料，寻找中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备；2、看房选房：一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，就是与其预约看房时间，买方在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋；3、产权查询：买方选中所要购买的房屋后，还需要查看所购房屋的产权证书，明确房屋的所有人信息、产权人与卖方的关系、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷；4、签约订房：这一环节还包括的购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中很重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也将是重要的凭证；5、支付房款：支付房款的方式不尽相同，有全款有贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂得多，耗费的时间也会更长；6、缴税过户：购买二手房要交纳的税费主要有个人所得税、契税等，完成以上环节后，卖方就会将房屋过户给买方；7、物业交割：一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。

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代理期限的选择。 代理有效期宜短不宜长，如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢? 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

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1. 二手房交易过户后不能解除合同。2. 二手房过户后，解除合同属于违约行为。3. 解除合同，是要承担法律上的违约责任的。4. 违约责任的承担方式有：（1）支付违约金。违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。 （2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。（4）其他补救措施 .第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依 　　照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

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1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价;3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;6、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。

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本合同双方当事人： 　　卖方（以下简称甲方）： 　　（本人）（法定代表人）姓名： 国籍： 　　（身份证）（护照）（营业执照号码）： 　　地址： 　　邮政编码： 联系电话： 　　委托代理人： 国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 　　买方（以下简称乙方）： 　　（本人）（法定代表人）姓名： 国籍： 　　（身份证）（护照）（营业执照号码）： 　　地址： 　　邮政编码： 联系电话： 　　委托代理人： 国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 　　第一条　房屋的基本情况。 　　甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于 ；位于第 层，共 （套）（间），房屋结构为 ，建筑面积 平方米（其中实际建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为 。 　　第二条　房屋面积的特殊约定。　　本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。　　该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的± ％（不包括± ％）时，房价款保持不变。 　　实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的± ％（包括± ％）时，甲乙双方同意按下述第 种方式处理： 　　1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方，并按 利率付给利息。 　　2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

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