计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
全部3个回答 >城镇土地增值税是怎么交的，有哪些途径？
143****3109 | 2018-12-13 21:52:02
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135****2796 （1）城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
（2）没有城镇土地增值税，正确说法是土地增值税。对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。没有增值就不征收。
（3）城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税，纳税环节确定在纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税的环节上，从商品生产到消费流转过程中只要发生增值税、消费税、营业税的当中一种税的纳税行为，就要以这种税为依据计算缴纳城市维护建设税。 2018-12-13 21:53:04 -
143****2928 房产税、土地增值税、城镇土地使用税这三个税种看起来差不多，真是让人傻傻分不清楚。同样是对于地上建筑物征税，那么这三者的区别究竟在哪里呢？
1．征收对象不同
房产税是在房产用于经营的时候征收的，如房产用于自己经营工厂、商铺，或用于出租，都要缴纳房产税；土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时，按照土地增值额征收的；城镇土地使用税与房产税类似，是土地或地上建筑物用于经营是征收的。
如发生房产转让时，应按相关规定计算土地增值额， 在按土地增值额征收土地增值税。除征收房产税外，还要按土地的面积征收城镇土地使用税。
2．计税方式不同
房产税是按照房产原值或租金征税；土地增值税是按照土地增值额计税； 土地使用税是按照土地面积征税。举几个简单的例子：
（1）房产税：你租了一间房子或是你自己的也行，用于经营，月租金500元（自己的房子也要做价）按12%的税率计算500元×12 个月×12% =720元（是一年的税金）；
（2）土地增值税：你用100万元购买了一场地并盖了房子，两年后卖出了 150万元，适用税率30%、你应交的税金就是（150万元 -100 万元）x30%=15 万元；
（3）土地使用税：你的房子占地面积（有土地使用证的按使用证，没有的按实际丈量的面积计算）是100平方米你应交的税金就 是100×6元（每个城市不一样）=600元
3．经营房产征税不同
个人非营业用即自住住房免征土地使用税和房产税。但转做经营用的，自从经营之日起，要征收房产税，但依然不征收土地使用税。这里要注意个人所有房产不管什么情况均免征土地使用税，也要注意经营用时征收房产税的纳税时间。
4．出租征税不同
免税单位无论使用什么土地房产，自用的均不交纳土地使用税和房产税。纳税单位无论是有出租使用即需交纳房租使用还是无出租使用即不交纳房租使用纳税单位或免税单位的房地产，均要交纳土地使用税、房产税。这里千万要注意房产税是要交纳的，而且要以当期出租同类房产平均租金计算房产税由使用人交纳。
5．优惠规定不同
市政道路，企业厂区外绿化用地，免征土地使用税，但企业厂区内绿化用地要征收土地使用税；机场场内道路免征土地使用税，但场外道路要征收；免税单位用于经营的房地产，均要征收土地使用税和房产税。
6．融资租赁、分红征税不同
融资租赁房产应按照房产余值征收房产税，这里很容易搞成按照租金征收，和一般租赁要区别一下。房产投资人分红，固定分红的按照租金计税，按照效益分红的，以余值计税。
7．纳税时间不同
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；土地使用税在纳税义务发生后每期10日内申报纳税；而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税。 2018-12-13 21:52:53 -
152****4498 房产税、城镇土地使用税：每年的4月1-15日份申报上半年的房产税，10月1-15日份申报下半年的房产税。按租计征的是次月申报；
土地增值税只有发生不动产转移才交 2018-12-13 21:52:31
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应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：
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计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
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土地增值税扣除项目有： 1、取得土地使用权所支付的地价款。 (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以协议、招标、拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金，如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。 (2)纳税人在取得土地使用权时那国家规定缴纳的有关登记、过户手续费。 2、房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 (1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 (2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 (3)建筑安装工程费。 (4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 (5)公共配套设施费。 (6)开发间接费用。指直接组织管理开发项目发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。根据现行财务管理制度规定，这三项费用做为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除、 4、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。 5、其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用与从事房地产开发的纳税人，除此之外其他人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常投资开发者的积极性。 6、旧房及建筑物的评估价格 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。此外转让旧房的、应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
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对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
