土地增值税怎么缴纳，有哪几种途径

• 155****9361 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
  　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  　　计算增值额的扣除项目：
  　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
  　　（2）开发土地的成本、费用；
  　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  　　（4）与转让房地产有关的税金；
  　　（5）财政部规定的其他扣除项目。
  　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：
  　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
  　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
  　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
  　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
  　　土地增值税税额=增值额×30％
  　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
  　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
  　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
  　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
  　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 2018-12-13 18:56:47
• 132****7870 土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样做出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下几种情况： 　　
  1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的 　　
  2、以分期收款方式转让房地产的 　　
  3、项目全部竣工结算前转让房地产的 　　
  纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税。主要涉及两种情况： 　　
  （1）纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下，税务机关可以对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税。 　
  （2）纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。根据税法规定，凡采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对土地增值税进行清算，根据应征税额进行结算，多退少补。 2018-12-13 18:56:39
• 138****0011 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  
  
  
  土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。
  
  土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。
  
  其计算公式为：
  
  应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
  
  土地增值税如何征收
  
  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
  
  (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
  
  (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
  
  (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
  
  (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  
  增值税征收的两种方式
  
  第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
  
  第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
  
  1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
  
  (1)取得房地产时有效发票所载的金额;
  
  (2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;
  
  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;
  
  (4)取得房地产时所缴纳的契税。
  
  2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
  
  (1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;
  
  (2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;
  
  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
  
  土地增值税征收实例
  
  假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。
  
  1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元
  
  2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：
  
  原值：500000;加计金额：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金：契税为7500(500000×1。5%)元，转让时缴纳的营业税为38500(700000×5。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。
  
  那么该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：95400×30%=28620元。
  
  土地增值税的会计处理及举例
  
  企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
  
  土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：
  
  (一)对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。
  
  (二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业)。
  
  (三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。 2018-12-13 18:56:34