请大家说说有房贷的房子能买吗？需要注意什么？

• 158****9584 一、有贷款的房子能买吗
  根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。
  未还清贷款的房子是可以购买的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证，因为二手房交易是以房产证为准的。如果售房者出售的房屋还在建设中，购房者可以建议房主将房屋以合同更名的方式转让出去，不过房主需要先与开发商进行协商，取得同意之后才可以先撤销原合同备案，然后购房者再与开发商重新签订合同并进行备案即可。
  二、有贷款的房子可以通过哪些方式购买
  1、购房者先支付的房款
  这种模式适合于那种贷款额度较低的房主或者是大部分贷款已经还清，只剩下数目较少的贷款的情况。如果购房者信任房主，购房者可以跟房主协商先用自己的**款将房屋的按揭贷款还完。
  二手房交易的过程中，买家会同意先付房产总成交额的30％－40％。在这种情况下，卖方就可以选择利用买方的**来把剩余的贷款付清，然后向银行申请撤销房产的抵押登记，这样就能进行下一步的交易。
  2、转按揭
  如果二手房买卖还存在贷款未结清的情况，那么买卖双方在进行二手房交易的时候可以办理转按揭的手续，转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人，从而申请办理贷款的相关变更。但是这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务，大多数银行并没有开通这一业务，购房者可以向相关贷款银行咨询以了解具体的情况。
  3、建议房主借钱周转
  购房者可以建议售房者向周边的朋友和亲戚暂时借钱周转一下，把剩余的贷款还上，在成功办理了解除抵押手续和过户手续以后，购房者将房款支付给房主，房主再将钱还给亲朋好友们，这是一种比较省事而又便捷的办法。也可以建议业主通过抵押向银行贷出一定的款来还清想要出售的房产贷款，购房者再支付房屋全款，这样房主就可以用来还清银行抵押贷款。 2018-12-12 20:42:48
• 155****5884 是可以的，可以通过以下办法买卖。
  1、可以到贷款银行咨询可否做抵押房产转按，如果可以，可将您尚欠银行的贷款转移到买家名下。
  2、如果买家不想继续按揭，也可办好转按后由买家直接还清银行贷款，不必负担贷款利息。
  3、如果银行部不允许做转按，可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。
  4、可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。 2018-12-12 20:42:34
• 135****9673 贷款没有还清的二手房可以进行交易的，只是在交易过户和后期的手续办理的过程中，相对于没有贷款的二手房，程序会复杂一些，通过中介进行办理的话，可以大大降低风险系数。
  　　贷款没有还清的二手房进行交易，必须将贷款还清之后才能进行过户，而这部分贷款是由卖家提前还款还是由买方垫付，需要双方协商，如果不能处理好的话，这一系列流程中就很容易产生纠纷。总之，需要先还清的银行贷款后才能交易。 2018-12-12 20:41:14
• 152****5851 贷款没有还清，产权抵押给了银行，暂时产权不是你的。你是无权对该住房产权，经行抵押，买卖转让。更名等的。需要你还清贷款，拿到房产证解压，注销他项权证，才可以办理买卖转让或是抵押更名等手续！ 2018-12-12 20:41:09
• 131****4758 二手房交易的时候，经常会出现交易的房子贷款还没还清，买房人就担心这样的房子能交易吗在这告诉大家，贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清贷款，解除抵押后才能正常买卖。
  
  
  
  如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了**，卖家对价格反悔拒绝卖房，或者是在解除抵押的过程中，房主由于其他原因不能正常办理解押，这些都是有可能发生的情况。
  
  对于贷款未还清的房子，**好做好以下准备工作：
  
  1、合同中明确违约责任
  
  合同是双方交易的**有力的证明，所以在签订购房合同的时候**好明确房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。
  
  除了购房合同，还有一种方式同样具有法律效力。
  
  2、预告登记
  
  预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。意思就是预告登记后，卖房子的人不能不经过卖房人的同意就随意处置房产，包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。
  
  预告登记后的房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完房产过户，同时保护了卖房人和买房人的权益。
  
  不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。
  
  既然贷款没还清的房子，还清了贷款就能买卖了，那么具体该怎么还贷呢?
  
  1、用买家的**或者全款还贷，注意资金监管
  
  比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家**好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑**款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，**好考虑这一点。
  
  另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。
  
  2、将贷款转移到买家身上
  
  这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。
  
  3、卖家自己筹钱还贷
  
  假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。
  
  总的来说，买卖双方要拿出交易的态度，涉及谁先付钱还贷的，要利用好中介和银行的居间作用，不要随便把钱打到个人账户，通过第三方机构相对稳妥些。 2018-12-12 20:41:04