房产税和地产税是一样的吗？

房地产税因纳入人大立法规划成为热点，房地产税有望2016年完成立法，2017年开征。不管时间节点如何，房地产说真的有一天要到来了。那么房产税和房地产税一样吗？傻傻分不清楚。 一、什么是房产税和房地产税 1、房产税，是1986 年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种，当时个人住房免纳房产税。但在2011 年，上海、重庆两地，在房产税的框架内启动了把居民住房的一部分纳入征税范围的改革试点，引起了社会各界高度关注和热议。 2、房地产税，特指在房地产保有环节对房屋征收的税种，是以房屋为征收对象在房地产保有环节向房屋产权所有人征收的一种财产税，也是2011 年上海、重庆两地推出房产税改革试点时所称的“房产税”新机制。我们国家一直以来强调的“房地产税改革”，主要所指的就是保有环节房地产税的开征以及一系列相关配套改革。2013年，党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。 二、房产税和房地产税区别是什么？ 1、从范围来看：房产税是房地产税的一个组成部分 房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。 在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着，“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。 2、从对象来看：房地产税既包括房产又包括土地 房地产税与房产税**大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。 房地产税实施必须具备两大先决条件：一是需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在那些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。第二个条件就是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。 3、如何征收？ 由于房地产税属于地方税种，“免征面积”将根据地方住房情况针对性划定。 国务院发展研究中心研究员倪红表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。 三、我们国家对房地产征收哪些税？ 我们国家正在流转环节对房地产征税，现行的税种包括：土地增值税、契税、营业税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税、个人所得税。 1、土地增值税 （1）谁要缴纳土地增值税？ 中国境内以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权和房地产，并且取得收入的企业、单位和个人，要缴纳土地增值税。 （2）土地增值税有法律基础吗？ 土地增值税的相关法律是1993 年12 月13 日由国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该条例于1994 年1 月1 日开始实施。 （3）土地增值税税金怎么计算？ 土地增值税税金是纳税人转让房地产所取得的增值额计算的。那么，我们非常关心的就是，这个“增值额”是怎么样获得的？实际上，房地产增值额指的就是纳税人转让房地产取得的收入减去扣除项目金额。进一步地，扣除项目又包括哪些呢？我国土地增值税的扣除项目包括：第一，取得土地使用权时所支付的金额；第二，开发土地的成本和费用；第三，新建房以及配套设施的成本和费用，或者旧房以及建筑物的评估价格；第四，转让房地产相关的税金；第五，财政部规定的其他扣除项目。 （4）土地增值税税率是多少？ 我国土地增值税采用四级超额累进税率：第一级，增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％ ；第二级，增值额超过扣除项目50％—100％的部分，税率为40％ ；第三级，增值额超过扣除项目金额100％—200％的部分；税率为50％ ；第四级，增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 2、契 税 （1）缴纳契税对象 中国境内受让、购置、受赠、交还土地权属的各类企业、单位和个人都要缴纳契税。 （2）契税法律基础 契税的相关法律是1997 年7 月7 日由国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》，该条例于1997年10 月1 日开始实施。 （3）契税税金计算 契税税金的计算要分种类：第一种，土地使用权的出让、出售和房屋的买卖，按照成交价格来计算；第二种，土地使用权和房屋的赠与，按照征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的水平来计算；第三，土地使用权和房屋的交换，按照所交换的土地使用和房屋价格的差额来计算。 （4）契税税率 我国契税采用比例税率，各省、自治区、直辖市有所不同，由当地人民政府来决定，范围是3％—5％。 3、营业税 （1）缴纳营业税对象 在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人都要缴纳营业税。 （2）营业税有律基础 营业税的相关法律是1993 年12 月13 日国务院发布，2008 年11 月5 日国务院第34 次常务会议修订通过的《中华人民共和国营业税暂行条例》。 （3）营业税税金计算 销售不动产的营业税税金按照全部价款和价外费用计算。 （4）营业税税率 我国营业税采用比例税率，税率为5％。 4、耕地占用税 （1）缴纳耕地占用税对象 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都要缴纳耕地占用税。 （2）耕地占用税法律基础 耕地占用税的相关法律是2007 年12 月1 日由国务院发布的《中华人民共和国土地耕地占用税暂行条例》，该条例于2008 年1 月1 日开始实施。 （3）耕地占用税税金计算 耕地占用税税金按照实际占用的耕地面积来计算。 （4）耕地占用税税率 我国耕地占用税的税率为5—50 元／平方米。 5、城市维护建设税 （1）缴纳城市维护建设税对象 缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都要缴纳城市维护建设税。 （2）城市维护建设税法律基础 城市维护建设税的相关法律是1985 年2 月8 日国务院发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》。 （3）城市维护建设税税金计算 城市维护建设税税金按照纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额计算。 （4）城市维护建设税税率 我国城市维护建设税税率分区域有所不同：纳税人所在地为市区的，税率为7％ ；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％ ；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。 6、印花税 （1）缴纳印花税对象 在境内书立、领受相关凭证的单位和个人，都要缴纳印花税。其中，与房地产相关的凭证有财产租赁等具有合同性质的凭证和产权转移书据。 （2）印花税法律基础 印花税的相关法律是1988 年8 月6 日由国务院发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》。 （3）印花税税金计算 我国印花税按照不同的合同类型以不同的税率征收：购销合同为购销金额的3‰ ；加工承揽合同为加工或承揽收入的5‰ ；建设工程勘察设计合同为收取费用的5‰ ；建筑安装工程承包合同为承包金额的3‰ ；货物运输合同为运输费用的5％ ；仓储保管合同为仓储保管费用的1‰ ；财产租赁合同为租赁金额的1‰。 7、个人所得税 《中华人民共和国个人所得税法》规定，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20％。其中，财产租赁所得和财产转让所得中，就包括房地产出租所得和出售所得。2011 年新 “国八条”未出台之前，房地产流转的个税往往通过各种手段进行避税处理，而随着新“国八条”和2012 年新“国五条”的出台，房地产流转环节的个人所得税征缴更加严格。

8月5日，《十二届全国人大常委会立法规划》（以下简称《规划》）经调整后向社会公布，《规划》列举了包括房地产税法在内的 34项立法任务。一时间，这条消息让坊间议论纷纷，因为它意味着，房地产税法应该在本届人大任期内（即2017年）提请全国人大或全国人大常委会审议。有专家介绍，如果一切顺利，房地产税**快有望于2017年出台。 随着房产税的“销声匿迹”，房地产税走进了人们的视野。对于多数民众而言，都和房子有关，这一字之差是“差”在何处？又会对未来的购房带来什么样的影响？但无论政府能否在 2017年实行房地产税，毋庸置疑的是，房地产税将是房地产行业未来发展中的关键一环。 从“房产税”到“房地产税” 不只是多一个字那么简单 说到“房地产税”，便不得不提到“房产税”。8月5日发布的这条消息曾一度让人以为这不过是对正在试行中的房产税的“扶正”。不过事实并非如此，看似一字之差，却可谓“相去甚远”。 房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。就国内来看，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。中国房地产税的收入占地方税收的 70%以上，而一些发达国家仅在 8%左右。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由以上定义可以看出，房地产税和房产税是一种“包含”关系，换句话说，房产税是在房地产税的范畴之内。 目前，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。有专家认为，不管二者有多大差别，征收都是对社会的进步，且似乎房地产税比房产税更有意义。比如，房地产税可能会打破房屋产权 70年的年限。当然，在这之前现行土地出让金等问题尚需完善。 回顾曾经的房产税，虽然在2011年试点上海、重庆，但实际效果却未达到人们的预期。上海房产税试点，主要适用于本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、家庭人均居住面积超过 60平方米的、非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为 0.6%；重庆房产税试点的主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价 2倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率 0.5%－1.2%之间。 从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域的整体税收改革也具有参考价值。 首先，对房价影响不大。根据中国指数研究院此前发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高了10个—20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。但此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。 其次，对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，重庆市的居民住宅征收税款为1亿元，而该年的重庆市本级财政收入为2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海市房产税的征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。 **后，涉及的人群有限。由于房产税试点不涉及存量住房，且上海试点中还有6条税收减免政策，这就使房产税试点没有对二手房交易产生巨大的冲击力。重庆则主要针对豪宅及别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格也进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。 房地产税的落地可以突破重重困难 房地产税计划在2017年落地，而在2016年底就需要出台方案，实际上还是稍显仓促。就目前的整体情况而言，房地产税的实施必须具备两大先决条件。 一是需要依靠不动产统一登记制度，摸清全国的房产数量及具体分布情况。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。“两会”过后，住建部已经明确表态，将在6月份实施不动产统一登记制度，但上述数据何时能够理清，并没有一个明确的时间表。 第二个条件是明确房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已然包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税之一，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收，其以财产为课税对象，向财产的所有者征收。 但事实上，只有使用权，而无所有权，按照法理是无法向房屋所有权人征收“土地”税的。即使退一万步，强行“立法”容许征收，是否存在二次征收问题，也是应该慎重考虑的。因为土地出让金的缴纳和房地产税是重复征收的。70年出让金一次性缴清，然后每年还继续征税，两者本身就存在矛盾。所以一些开发商和学者建议，倘若征收房地产税，土地出让金便应免收，似乎这样才能起到真正意义上的降房价之目的。 从以上分析可以看出，从房产税到房地产税，前者已经废弃，后者要真正落地不仅需要做大量铺垫性工作，更重要的是要进行土地制度、税收制度的变革。房产能否统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡，都是看起来简单，落地起来还需要一些时日以及充分准备的事项。 另外，有业内人士认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是一大难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。有专家提出，中国的房地产税应在低端范围内给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。 与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。 此前，按照上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的 70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。但从现实情况来看，房产评估价格如何确定却存在一定难度。有专家甚至表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。 房地产税箭在弦上 未来有望助力房地产市场 据了解，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到 60%，建筑成本只占 40%。土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。 假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况很可能将接近于买房容易、养房难的情况。 如此一来，房地产税将征收多少？前不久，业内人士表示，国内征收房地产税是必然的，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3 年内开征，并估算首套房的税率应该在0.5%—1%之间。按这笔账算，280亿平方米、均价1万的住宅，总值 280万亿，以0.5%的税率计算，一年税收是 1.4万亿。故价值100万的首套房，一年交5000元，每月缴420 元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过 3%，预计在2%以内。 欧美国家的房地产税已是相当成熟。在某合资银行工作的陈先生认为，房地产税的征收模式可能会参照欧美模式，并结合当下的具体情况做些调整。一如个人所得税的开征，即便在当时有些难以接受，但如今人们已对此习以为常了。在美国购房的林女士告诉记者，美国每年上缴的房地产税都有所不同。这是因为，当地政府每年都会对房子进行评估，如果你的房子翻新了，那么价值也将增加，税费也将水涨船高。此外，她告诉记者，在美国，房地产税可以抵扣个人所得税。 房地产税不会永远都是“纸上谈兵”。对正在寻求软着陆的房地产行业而言，虽然依靠政府政策、央行降准降息能够加强对市场的调控，但建立并完善房地产税的税收体系，才能将真正助推房地产行业的市场化发展。

这几年，房产税每年都要提出来几次，不断成为大家热议的焦点。在之前上海和重庆试点过程中，房产税的施行也备受大众的关注。那么房产税到底是什么呢？它和房地产税之间有什么样的区别呢？房产税到底该如何计算？我们一起来看看。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。房地产税与房产税**大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。房产税有两种办法计算：一、从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴税。二、房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。从租计征房产税。1、从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。2、房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。3、对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。二手房产税的计算方法、出租房产税计算方法、住房房产税计算方法例子：小赵有一幢私人房产原本价值为750000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为元？解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，终应纳房产税=750000×(1-30%)×1.2%=6300元居民房产税、农村房产税、土地使用税计算例子：小肖自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间，房屋原值为20万。2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为元？解析：1、开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元)；2、房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；3、出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元)；4、三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)房地产税开征后对楼市可能会产生哪些影响?在房地产市场上，住房概念的产权房、商品房，需要有一个保有环节的税负来调整和优化各个方面的利益预期，使市场供需状态尽可能趋向于平衡、减少泡沫，特别是遏制那种肆无忌惮的炒作力量，这样来提高市场与产业的健康度，同时，也会提高我们的土地集约利用程度——因为在保有环节有税收以后，市场上的真实需求会更多表现为中小户型，而更大比例的中小户型这种需求前景，一定会影响开发商们的通盘决策考虑而调节供给，结果就是在提**国土地集约利用程度。而且，这个税负也会激发原来的空置房有很多要转入租房市场或交易市场，在社会并无一分钱新投入的情况下，有效供给会增加不少，这当然都是资源配置的优化。从长期来看，此税虽然不能改变我国各中心区域(即还要不断扩大的建成区)的不动产(包括住房)均价是一个上扬曲线这个大模样，但是它会使这个上扬曲线的斜率不那么高，表现得不那么陡峭，即泡沫少些。这对于整个社会生活来说也是一种正面效应。

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不一样

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房产税采用固定比例税率。　　（一）基本税率　　按照《房产税暂行条例》的规定，房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种，因而房产税税率也分两种情况确定：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%。　　（二）优惠税率　　按照《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）的规定，自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税暂按4％的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，房产税按12％的税率征收。而按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 中华人民共和国继承法规定规定：若房屋所有权人不在了，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）继承；在继承房屋办理过程中不需缴税，在对外出售时需要全额缴纳20%个税及其他税费，这就是我们平常所说的房屋遗产税。

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