商品房测量面积的方法有哪些？

• 137****6340 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
  第一条 根据国家有关技术标准规定《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》。
  第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
  第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
  第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
  第五条 商品房按"套"或"单元"出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公建筑面积。
  第六条 套内建筑面积由以下三部分组成。
  1、 套（单元）内的使用面积；
  2、 套内墙体面积；
  3、 阳台建筑面积。
  第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
  1、 套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建设设计规范》计算。
  2、 套内墙体面积
  商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  3、 阳台建筑面积
  按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
  4、 套内建筑面积的计算公式为：
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  第八条 公用建筑面积以下两部分组成：
  1、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
  2、 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  第九条 公用建筑面积计算原则
  凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
  公用建筑面积按以下方法计算：
  整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
  第十条 公用建筑面积分摊系数计算
  将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和
  第十一条 公用建筑面积分摊计算
  各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
  分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
  第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
  第十三条 本规则由建设部解释。
  第十四条 本规则由1995年12月1日起施行。
  建筑面积计算规则
  一、计算建筑面积的范围
  1、 单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
  2、 高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端出墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算。
  3、 多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外围水平面积计处。
  4、 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
  5、 用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
  6、 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
  7、 穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何、均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建设面积。
  8、 图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
  9、 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
  10、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
  11、建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。
  12、有柱雨蓬按柱外围的水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
  13、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
  14、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
  15、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
  16、封闭式阳台、挑廊、按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建面积。
  17、建筑物墙外有项盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
  18、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建设面积。
  19、室外楼梯做为主要通道和利于疏散的均按水平面积计算建筑面积；楼内有楼梯，其室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积
  20、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投形面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
  二、不计算建筑面积的范围
  1、 突出墙面的构件、配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
  2、 检修、消防等用的室外爬梯。
  3、 层高在2.2米以内的技术层。
  4、 构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
  5、 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
  6、 汉有围护结构的屋顶水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥挑台。
  7、 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
  8、 层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚空层。
  三、其他
  在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。
  省补充：
  ① 挑阳台下底层有平台按上面挑阳台的水平投影面积的一半计算建筑面积，如没有平台，只有踏步，不计算建筑面积。
  ② 无柱的走廊、檐廊下，底层有通道平台的按上面走廊、檐廊的水平投影面积的一半计算建筑面积，如只有踏步，没有通道平台，不计算建筑面积
  2018-12-10 08:15:39
• 156****0827 1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算
  在高层建筑中，因结构需要，在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。
  
  此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。
  
  《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
  2、关于自然层的认定
  《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式（或跃层）结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题：
  （1）户外楼梯、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井的面积会大幅度（甚至成倍）增加，势必会加大复式房（或跃层）权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式（或跃层）就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。
  （2）当一栋房屋中复式（或跃层）结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没有把复式结构（跃层）的上部算作自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。
  3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题
  这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。
  4、非住宅共有建筑面积的分摊方法
  针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握，特提出“先整体后局部，分次计算”的方法。
  从设计角度考虑，对非住宅而言，一般情况下其设计功能的**小单位为层，因此，把分摊的**小单位划定为层是合理的。这样，不管每层内权利人是否确定，都能保持其前后分摊界定的一致性。
  
  在以层为**小单位进行分摊前，先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊，再以层为**小单位进行对功能区内共有面积的分摊，在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断，形成楼层内新的共有面积时，为能进一步明确各权利人应分摊的面积，应进行第三次分摊，即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步，这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处：
  1、计算过程清晰明了，易于过程表达和判读；
  2、在遇到按权利人购买力分割销售时，不会影响已发证房屋的权属登记面积。
  5、空走楼梯的面积计算
  在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看，空走楼梯确定是只为上部功能区使用；而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此我觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。
  房屋面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房屋面积的准确与否涉及到千家万户的切身利益。因此，一个房产软件开发公司，在软件开发推广与应用房产软件方面，有理由了解技术细则并以之指导工作，这是至关重要的。
  
  2018-12-10 08:15:19
• 137****4810 商品房销售面积测量计算
  中华人民共和国国家计量技术规范（JJF1058－1998）
  （国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施）
  一、概述
  1、范围
  本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
  2、引用文献
  本规范引用下列文献：
  GBJ96－1986住宅建筑设计规范；
  建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规
  则；
  CH5001－1991 房产测量规范。
  使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。
  3、定义
  本规范采用以下定义：
  3.1 商品房销售面积
  －－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为
  人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。
  －－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内
  或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
  3.2 整幢房屋建筑面积
  整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积
  之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层
  高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
  3.3 套内建筑面积
  套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之
  和。
  3.4 套内使用面积
  套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水
  平投影计算。
  3.5 套内墙体面积
  商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共
  用墙两种。
  商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分
  隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入
  套内墙体面积。
  非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  3.6 阳台建筑面积
  阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
  3.7 套内阳台建筑面积
  套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
  3.8 共有建筑面积
  房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
  3.9 共有建筑面积分摊系数
  整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比
  值，即为共有建筑面积分摊系数。
  3.10应分摊的共有建筑面积
  应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。 2018-12-10 08:14:55