请问办理商品房抵押登记流程是怎么样的?

房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。1、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国**普遍、**活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。2、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。

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① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；⑤ 抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过30年。⑥ 原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物；

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事项名称：预购商品房预告登记申请条件：开发商和购房人双方申请设定依据：《房屋登记办法》第七十条办理材料：（1）登记申请书（原件）；（2）申请人身份证明（核实原件留存复印件）；（3）已登记备案的商品房买卖合同（原件）；（4）当事人同意办理预告登记的书面约定（原件）。预购人单方面申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。办理流程：1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、收费6、发证收费标准：住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。受理公众办事时间： 3个工作日办理地点：金厦广场三楼大厅、沈阳市浑南新区银卡东路6号（浑南综合办公楼）二楼、沈阳市于洪区黄海路16甲 三和大厦五楼（于洪广场东侧）联系电话：96776（以上回答发布于2016-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

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房屋转移登记是指：房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分制、合并、裁决等原因致使其权属发生转移时，需要就转移的权属向房屋登记机构进行登记。法律依据：根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第二条　本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。

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一、二手房交易纠纷产生的常见原因有哪些？1、没有仔细审查核对房产证书由于房价一直处于飙升的状态，所以一些购房者会抱着“抢购”的心理买房，从而出现在没有仔细审查、核对房产证书的情况下就草草签约，一旦售房者违约，也无法通过法律途径维权，只能认栽2、授权无度被中介公司利用买卖双方在通过中介进行交易时，可能会出现需要对中介授权的情况，但是却可能在签署授权委托书时疏忽大意，**终导致纠纷产生。比如买卖双方可能是给予中介的授权范围太广，也可能是权限过大，还可能是授权内容模糊，这就给了一些无良中介可乘之机。3、双方合同约定模糊不明因为二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些合同可能会对一些内容约定不明确，这就成为了纠纷产生的重要原因。如果在合同签约中的内容过于模糊，并且没有规定谁应该承担哪些责任，这就很容易引起争议。二、二手房交易中常见的防范措施有哪些？1、核查清楚房屋产权证书在审查房产证书上下工夫，是购房者防范纠纷首要环节。购房者在签订购房合同前务必仔细审查、核对房产证书，弄清楚谁是房产所有人，以防止出现房产所有人与售房者不一致的情况出现。2、对中介机构要适度授权全权委托中介办理的情况千万要避免，一定不能为了贪图方便而让别人帮自己办理所有事务。此外，一定要在授权委托书中明确写明，同意在某一个具体环节上授权，并保留相应诉讼权利，做到谨慎授权，适度授权。3、明确约定合同条款内容为了防范中介侵害买卖双方的利益，在签订买卖合同时**好约定清楚，在格式合同的基础下可协商适当增加条款，使双方权利义务更加明确，比如除了“定金罚则”之外，再以房屋总价为标准，协商约定具体的违约金额，这样可以遏制双方擅自违约的念头。以上就是小编为大家整理的有关二手房交易纠纷的产生原因和防范措施，希望你能够帮到你们。

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