如何验收商品房？需要注意什么？

一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程： 业主身份验证进行房屋面积款结算签收房屋交接凭证缴纳物业费领取钥匙一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程： 业主身份验证——进行房屋面积款结算——签收房屋交接凭证——缴纳物业费——领取钥匙——物业公司人员陪同业主验房——验收后有问题记录在案，由物业公司协调开发商维修，验收后没有问题，则完成交付。 二、房屋交付要取得法定文件 首先，开发商必须取得《建筑工程竣工验收备案表》，该备案表是由规划、设计、施工、监理、消防、环保等多部门联合验收的成果，是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标。司法实践中，均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。 其次，根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，交付时发商必须提交“两书”，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。这两项交付文件明确了房屋的质保范围和期限及有关技术参数，作为日后维保的凭据之一，因也是法定交付文件之一，一般会在《商品房买卖合同》中作为交付条件进行明确约定。 再次，开发商必须取得有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测表》。因为，预售时的房屋尚在施工，销售面积是根据图纸测算的预测面积，交付时房屋已经过竣工验收和面积实测，所以，开发商应提供实测面积数据，作为款项结算的凭据。业主办理的房产证面积也是以实测面积为准。 三、房屋交付要具备基本使用功能 上述房屋交付的法定条件，是对房屋主体工程质量的验收确认。但除此之外房屋交付时还应具备基本使用功能，毛坯房应开通水、电、气。装修房应按合同约定标准对室内设施及装修进行验收，验收标准更为严格，不仅室内设施要具备使用功能，而且还有诸如室内空气环境是否达标等检测指标。业主对于交付时没有开通水、电、气的房屋可以拒收。对于虽已开通，但却是工程用水电的，此为交付瑕疵，能否追究开发商的违约责任，要看合同的具体约定。但开发商对此种情形一般会约定：只在一定的期限内采取补救措施使之达标，而不承担经济赔偿责任，如超期无法完成业主有权退房。在当下业主基本不会因此退房，只能寄希望于催促开发商履行相关义务。 对于公共设施、配套、绿化、环境等问题也是购房人关心的交付重点，但房屋买卖合同中对若约定不明确，交付时即使感观很差业主也很难有力主张有关权益。至于楼书和广告的宣传，多半都比较模糊，司法实践中只认定为要约邀请，而不认为其有合同约束力。

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收房验房全攻略　　一.通知　　开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。　　注意事项：　　在约定的时间地点内，开发商会核验业主材料；业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；业主交纳剩余房款；业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。　　二.验收　　购房者应根据购房合同约定的标准，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。　　收楼要验哪些内容？　　——面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积　　从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到**终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部**新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。　　电气　　1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；　　2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；　　3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；　　4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；　　5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；　　6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；　　7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；　　8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。　　屋面　　1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；　　2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；　　3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。　　地面　　1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；　　2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；　　3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。　　三：提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。　　开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。　　四、签署房屋交接书　　购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。　　签交房合同需要什么证明？　　业主应该查阅《单位工程竣工验收证明》、《工程竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》及房屋面积测量的**终法律文书。　　验收毛坯房的八大验收标准！　　●全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。　　●公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。　　●各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。　　●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。　　●户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。　　●有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。　　●地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。　　●各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.　　收房注意事项　　**近一段时间，发生了几起较严重的业主和物业公司的纠纷，甚至造成人身伤害，其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。这既影响了业主的切身利益，也影响了物业公司的经营。那么，作为购房人(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：　　1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。　　2.要看所购商品房整栋楼的《济南市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。　　3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，**好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《济南市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。　　4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

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建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 需要带的工具：1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高 5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6.一个计算器———用于计算数据7.一根水笔———用于签字8.一把扫帚———用于打扫室内卫生9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳———时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道10、20米透明水管------验地平是否水平11、水泥沙浆-------槛堵厕卫的门口，测排污/水口 正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。 去物业管理处该做什么？ 首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A.房屋的《住宅质量保证书》（可带走）B.《住宅使用说明书》（可带走）C.《竣工验收备案表》D.面积实测表E.管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）如果房产商准备充分，一般10分钟即可查看完资料。其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3％，3％之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2％误差，但是不超过5％比较好）。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30~40分钟。 验收房子分哪几步？ 看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。 （特别注意！！！！先看房后交钱！！） 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。 一看详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。 悄悄话：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。二看检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。 特别提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 三看仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 特别提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 （以上3项可用小榔头和卡尺） 四看水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。特别提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 五看验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 特别提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。六看验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。特别提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。七看核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 特别提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 八看测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。特别提示：**好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。**后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了。5 二 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊。

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收房时，务必确保房屋质量无问题，以免影响贷款审批。如果发现问题，及时与开发商沟通整改。同时，关注房屋产权证办理进度，以免影响贷款发放。如有疑问，可咨询银行房贷顾问。

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　　商品房验收注意事项　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。　　第七、索要“两书一表”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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