一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程: 业主身份验证进行房屋面积款结算签收房屋交接凭证缴纳物业费领取钥匙一、关于商品房交房流程 开发商交付房屋时普遍采用如下流程: 业主身份验证——进行房屋面积款结算——签收房屋交接凭证——缴纳物业费——领取钥匙——物业公司人员陪同业主验房——验收后有问题记录在案,由物业公司协调开发商维修,验收后没有问题,则完成交付。 二、房屋交付要取得法定文件 首先,开发商必须取得《建筑工程竣工验收备案表》,该备案表是由规划、设计、施工、监理、消防、环保等多部门联合验收的成果,是房屋主体工程质量达标的唯一凭证,也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标。司法实践中,均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。 其次,根据建设部《商品房销售管理办法》的规定,交付时发商必须提交“两书”,即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。这两项交付文件明确了房屋的质保范围和期限及有关技术参数,作为日后维保的凭据之一,因也是法定交付文件之一,一般会在《商品房买卖合同》中作为交付条件进行明确约定。 再次,开发商必须取得有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测表》。因为,预售时的房屋尚在施工,销售面积是根据图纸测算的预测面积,交付时房屋已经过竣工验收和面积实测,所以,开发商应提供实测面积数据,作为款项结算的凭据。业主办理的房产证面积也是以实测面积为准。 三、房屋交付要具备基本使用功能 上述房屋交付的法定条件,是对房屋主体工程质量的验收确认。但除此之外房屋交付时还应具备基本使用功能,毛坯房应开通水、电、气。装修房应按合同约定标准对室内设施及装修进行验收,验收标准更为严格,不仅室内设施要具备使用功能,而且还有诸如室内空气环境是否达标等检测指标。业主对于交付时没有开通水、电、气的房屋可以拒收。对于虽已开通,但却是工程用水电的,此为交付瑕疵,能否追究开发商的违约责任,要看合同的具体约定。但开发商对此种情形一般会约定:只在一定的期限内采取补救措施使之达标,而不承担经济赔偿责任,如超期无法完成业主有权退房。在当下业主基本不会因此退房,只能寄希望于催促开发商履行相关义务。 对于公共设施、配套、绿化、环境等问题也是购房人关心的交付重点,但房屋买卖合同中对若约定不明确,交付时即使感观很差业主也很难有力主张有关权益。至于楼书和广告的宣传,多半都比较模糊,司法实践中只认定为要约邀请,而不认为其有合同约束力。
全部5个回答 >如何验收商品房?需要注意什么?
136****1040 | 2018-12-06 15:40:40-
136****9344 商品房验收注意事项
第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
第七、索要“两书一表”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2018-12-06 15:41:33 -
148****5234 收房要点及注意事项
一、收房日期和形式
已经买过房人可能有过这样的遭遇:如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现,现场已经是非常热闹,人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了,却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染,急着交钱收房,也不要失去耐心,冲工作人员发起脾气,甚至在验房的时候“找碴儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,要知道,从此,这就是你的新家园。
建议,大家在接到开发商验房通知后(不论是否分批接到),请及时联系各楼栋的牵头人,尽量分批集中统一前往,人多力量大嘛!
如果收(验)房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期,应属延误了交房时间,大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的,要向开发商提出。验房时,一定要先验收,检查过房屋没了问题,或所有的问题都已得到圆满解决后,再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单,办理了入住手续,那么开发商就会以“业主已经认可”为由,对质量问题拒绝赔偿。所以,在房屋交付时,邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋,并不意味着一定要**终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行,首先要存在前提,即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外,该房屋的实际质量也应当符合规定。
切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多!如果开发商不同意,有问题找组织---临时业主委员会,联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题,将验房中出现问题及时发布,提醒大家随时关注。
二、需要准备的验收工具
1、 房验小锤:用来检查墙面、地面、窗台空鼓。
2、 稍大一点的水桶:用来检查地漏、排水管是否通畅。
3、 卷尺:用来检查房屋净高等。
4、 验电插头:用来检查插座有无脱线、不通。
5、 网球:用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机(带闪光灯),律师建议**好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。
正常验收房子时间一般是持续2个钟头左右,建议早晨8:30去或下午2:00去。有条件的可请专业人员帮你验房。
三、验收过程和具体步骤
要根据购房契约和补充协议验收房屋,下面提供验房的参考步骤,通过的项目可在后面打“√”,未通过的注上说明,**后汇总,请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容,就自行添加或发到网上来,相互提醒相互帮助!
第一项:查验文件
业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼,也要在相关文件, 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 2018-12-06 15:41:16 -
138****7176 查看前期资料——拿钥匙——验房(内部,外部)——交钱,签文件前期资料:查看三书一证一表5样必备东西。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。
还可以查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表,查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。
房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。 2018-12-06 15:41:06 -
148****4457 主要就是涉及到一个实测面积,大小补差,合同上有备注的,注意看下,还有就是房子大体上有没有明显质量问题。
办理物业费缴纳,准备契税,维修基金等费用 2018-12-06 15:41:02 -
137****1552 商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,购房者有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。
(一)商品房的交付使用条件及证明文件
我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》明确规定:“建设工程竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”
由此不难发现,建筑工程竣工后从施工单位自检,到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收,到**后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,核发《竣工验收备案证》,是建筑工程竣工验收的完整工作流程。因此,建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件。
(二)商品房验收合格的标准
如果开发商仅仅出具自检合格报告是不符合验收标准的,开发商取得《建筑工程竣工验收备案证》,才能证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准,购房人也可以比较安心的入住。在此提醒购房者在签订合同时要约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件,此外开发商交房时,还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2018-12-06 15:40:57
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收房验房全攻略 一.通知 开发商取得新建商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。 注意事项: 在约定的时间地点内,开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明;业主交纳剩余房款;业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。 二.验收 购房者应根据购房合同约定的标准,对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 收楼要验哪些内容? ——面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解,多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不仅影响到**终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部**新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导管连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地; 2、应按套(单元)安装电表或预留表位,并有接地装置; 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确; 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠; 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠; 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线; 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅,应检查所配电器设备能否正常运行,各类管线是否安全可靠; 8、配置有电话的住宅,应检查电话线路是否如期开通,接听效果是否和谐,电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通,无积水、不渗漏; 2、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔; 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角; 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏; 3、木楼地面应平整牢固,接缝密合。 三:提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。 开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书。 签交房合同需要什么证明? 业主应该查阅《单位工程竣工验收证明》、《工程竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》及房屋面积测量的**终法律文书。 验收毛坯房的八大验收标准! ●全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 ●公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。 ●各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 ●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 ●户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。 ●有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。 ●地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。 ●各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求. 收房注意事项 **近一段时间,发生了几起较严重的业主和物业公司的纠纷,甚至造成人身伤害,其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。这既影响了业主的切身利益,也影响了物业公司的经营。那么,作为购房人(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢?律师在此提醒,购房人一定要签订《商品房买卖合同》,要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外,在开发商交房时还应注意以下问题: 1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。 2.要看所购商品房整栋楼的《济南市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作,如果购房人不懂工程质量等相关知识,**好找懂工程的朋友来共同完成,以便及时发现问题。有《济南市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的,但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。 4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。
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建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,**好是第三天或第四天比较好,需要带的工具: 需要带的工具:1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高 5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6.一个计算器———用于计算数据7.一根水笔———用于签字8.一把扫帚———用于打扫室内卫生9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋,包装绳———时间长的时候,可休息一下及预先封闭下水管道10、20米透明水管------验地平是否水平11、水泥沙浆-------槛堵厕卫的门口,测排污/水口 正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头,建议早晨要赶早,如8时,或下午2时半。 去物业管理处该做什么? 首先,去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:A.房屋的《住宅质量保证书》(可带走)B.《住宅使用说明书》(可带走)C.《竣工验收备案表》D.面积实测表E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)(可带走)如果房产商准备充分,一般10分钟即可查看完资料。其次,核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为30~40分钟。 验收房子分哪几步? 看完资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们协商,验收好后,再交付费用。 (特别注意!!!!先看房后交钱!!) 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。 一看详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。 悄悄话:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清除后就可以看了。二看检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。 特别提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 三看仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。 特别提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。 (以上3项可用小榔头和卡尺) 四看水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度(一般新房会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。特别提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 五看验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 特别提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。六看验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。特别提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。七看核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。 特别提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。 八看测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据。特别提示:**好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。**后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,就需要交涉了。5 二 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户·检查玻璃:玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏3 检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠!4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》,否则一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页,和水管,毛病不少啊。
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商品房验收注意事项 第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 第七、索要“两书一表”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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购买商品房需要办理的手续:(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司;(2)签订认购书;(3)签订合同;(4)办理预售登记及转让;(5)办理入住;(6)产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项:近年来,房地产项目不合法的投诉是一大热点,核实开发商提供的资料,保证五证俱全,是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括:(1)规划部门的《建设工程规划许可证》;(2)国土部门的《国有土地使用权证》;(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障);(4)建设部门的《建设工程许可证》;(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地,购房者应重点审查下列文件:(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》;(2)《国有土地使用权证》;(3)缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有:位置、面积,土地用途,出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。应特别注意的是:(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章,和房屋土地行政主管部门的公章;(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”;如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”,则表明土地使用者未缴足地价款。(3)土地证不得擅自涂改。(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。
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