农村旧房买卖合同有效吗？

• 156****9899 从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且当事人不得因自己的错误行为而获利，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是禁反言和诚实信用原则的要求。
  赞成买受人返还房屋的一方也提出了有力反驳：目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。
  笔者认为，虽然我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定，但是我国宪法规定：城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有，《土地管理法》规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，《物权法》第153条也明确规定 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据房随地走，地随房走的原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的。但是如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效。
  同时，对于此类案件的解决要结合法律规定和社会实际综合考虑。此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。 2018-12-05 23:20:00
• 154****9599 根据《中华人民共和国土地管理法
  》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。
  从上述法律规定来看，农村宅基地不得转让给城镇居民，但在村民与村民之间转让并无禁止性规定，应是可行的。另外法律规定村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，也就是法律默认了村民出卖住房的这种行为的合法性，只是转让后不得再次申请宅基地。因此你和邻村农民签订的转让合同是有效的。
  2018-12-05 23:19:46
• 136****8227 农村宅基地房屋买卖合同是否有效，可以参照以下意见办理。2015年12月23日至24日，《**高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》(一)关于农村房屋买卖问题：
  30、现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。31 、在涉及农村宅基地或农村经营性建设用地的合资、合作开发房地产纠纷中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论结束之前土地性质仍未变更为国有土地的，该合资、合作开发房地产合同按无效处理。 2018-12-05 23:19:33