交房违约金是怎么算的？ 国家规定晚交房违约金是多少？？

• 133****1686 违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
  
  根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  
  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
  
  第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
  
  2018-12-05 11:07:26
• 135****0561
  国家无强制规定，一般按预售合同约定计算，如约定过高或过低可申请法院调整。 2018-12-05 11:07:18
• 132****5675
  何正永律師認為，雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發商沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。
  　　首先，『已付房款』包括**款和銀行按揭款，並不是開發商所稱的21萬元**款，而應該包括銀行按揭30萬元。開發商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由於銀行按揭的30萬元已經向開發商支付,故應納入已付房款。
  
  
  　　但是，定金和尾款不能納入『已付房款』。按照雙方約定，入住後7日內，定金纔轉化為房款。作為計算違約金的基數自然不應當包括3萬元定金。同理，史先生在入住後7日內纔交付尾款，尾款也不應當納入已付房款。
  
  
  　　因此，本案計算違約金的基數『已付房款』，既不是史先生要求的總房款，也不是開發商所謂的**款，應當是**款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。
  
  
  　　其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據**高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》之規定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率(現在為萬分之二點一/天)標准計算。
  
  
  　　因此,利率應該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據史先生事後的意願更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標准，不要等到發生糾紛時纔意識到自己的利益遭受損失。
  
  
  　　**後，需要認定的是逾期時間，開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而並非史先生辦理入住手續的日子。因此，逾期時間共計227天 2018-12-05 11:07:13