农村私有房屋买卖可以吗？

• 134****3573 农村的土地一般都是集体用地，是不能随意流转的，农村的房屋如果土地性质还是集体所有的就不能随意买卖；但在实践中如果是同一个村的（即同一集体经济组织内的成员）基于宅基地或农村自建房签订的买卖合同被认为是有效的。
  如果不是同村的人签的合同通常会被认为违反法律强制性规定而无效 2018-12-02 23:28:24
• 155****9575 　农村私有房屋买卖合同有效吗?请看下面的介绍：
  　　首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有.由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
  　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
  　　第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
  　　第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。 2018-12-02 23:28:13
• 133****4165 关于农村房屋的买卖主要有三种情况：一是农村本集体经济组织成为之间的房屋买卖。二是对于农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖，三是农村集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖。对于这三种情况，其中第一种通常认为是有效的，第二种一般无效，第三种要看具体情况，比如，如果没有获得有关组织和部门的批准，合同尚未实际履行或购房人未实际入住，合同应作无效处理，反之，如果买卖取得了有关组织和部门的批准，则可以认定合同有效。
  但是从本律师代理的多起农村房屋买卖纠纷的案件情况来看，大多数有关农村房屋买卖合同的纠纷主要是集中的村民与城镇居民之间。同时，由于目前相关法律、法规还不够明确，对农村房屋买卖合同效力的认定存在差异，法院的审判结果也并不统一，学说理论众说纷坛，所以也给律师代理此类案件带来了一定压力。
  但是，也正因如此，才能更好的体现出律师的专业性水平，专业高的律师可以从法律及法理的角度尽可能地让法院采纳自己的观点，从而作出有利于一方当事人的判决。
  本律师也曾成功代理过多起类似案件，大部分都获得了比较满意的判决结果。
  律师总结：
  有关农村私有房屋买卖合同的纠纷案件，
  从诉讼双方和案由来看，大多都是集中卖房人诉买房人的诉讼案件。
  从买卖双方的身份关系来看，通常是卖方人为农村村民，买房人多为城镇居民或者外村的村民。
  从交易发生的时间来看，大多都是发生在起诉前两年以上，有的是十年以上甚至更久。
  从合同履行情况来看，大多是都买方都依约支付了购房款，卖方也交付了房屋，买方也正常使用和入住很长时间，但大多是没有办理房屋登记变更或者宅基地使用权变更登记手续。
  从诉讼的起因来看，多是因为土地增值或土地征用、房屋拆迁等因素，导致房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉要求确认房屋买卖无效，而要求返还房屋。
  从房屋的现状来看，大多数房屋都己经过装修、翻建、改建等添附行为。
  关于农村私有房屋是否可以买卖的问题
  根据我国目前的法律、法规及司法解释来看，尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应属无效的明确规定，但是农村房屋买卖必然会涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。在司法实践中，对于农村房屋买卖合同的效力问题，多以认定无效为原则，认定有效为例外。通常如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者在起诉时，买房人己将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，以及，对于1991年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可以认定有效。除此之外，一般都会认定无效，特别是买方为城镇居民户口的。 2018-12-02 23:27:56
• 155****0876 、农村私有房屋买卖可以吗
  根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。所以如果想卖给本村的人，对于房屋买卖金额可不可以少写的问题，你有买卖双方进行协商。
  农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。
  1、宅基地只能在本村集体内流转。
  根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件
  2、由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。
  3、由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。
  4、根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。
  5、农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。
  用于建造住房、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  二、农村房屋买卖纠纷怎么处理
  目前，农村房屋买卖纠纷类型及处理方式主要如下：
  (一)卖方起诉的纠纷
  卖方起诉的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求法院确认房屋买卖合同无效。
  (二)买方起诉的纠纷
  买方起诉的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。 2018-12-02 23:27:21