如何选新房子，有什么技巧

• 156****1120 适合广大工薪阶层的房型组合为：三房一厅两卫双阳台，两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房
  型，建筑面积在70～130平方米，主卧室15～25平方米含书房，次卧室10～12平方米，卫生间4～6平方米，阳台4～8平方米，工作阳台3～5平方
  米，洗衣房4平方米。其中，客厅是房型设计中的重心，客厅宽度不小于4米的大开间，能够体现房型设计中的“客厅效应”。大厅的功能主要是家庭起居、会客，
  其朝向为南向或景观向。层高一般来说是2.7米，净高不低于2.5米，一些住房的净高可达到2.2.9米甚至3.0米。
  
  房屋朝向的选择技巧
  
  良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。通常认为，住宅朝向以正
  南，东西次之，朝北**次。当然，还应考虑开窗时所面对的环境，即“窗景”。同层南北不同朝向的价格平均相差10%～15%，甚至20%以上，价格和朝向平
  衡后选择为佳。
  
  如何判断房屋采光的好坏？
  
  采光质量受光面大小、朝向，以及是否直
  接采光的影响。采光面指用于采光可客户面积与房间面积的比例，比例越高，采光效果越好。长期生活在阴暗环境中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。选
  购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。间接采光效果
  不如直接采光。一般要求房屋至少要一面采光，厨房卧室和起居室必须要有直接采光。
  
  如何判断房屋通风的好坏？
  
  住宅的通风要满足人对空气流动的基本要求，开启门窗时要保证室内外空气顺利流通，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。通风的另外一个作用是能迅速排除房间内部的异味。卫生间也必须满足通风的要求。
  
  一套住宅占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。如果只占据一个朝向时，通风效果就要差一些，这时可以考虑利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。
  
  如何挑选房屋的环境？
  
  好的建筑物还需要有好的环境。买房看环境，一定要近看“小”环境，远看“大”环境。“小”环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，
  绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；“大”环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。封闭式小区涉及入住后的安全性和私密性，比不封闭
  的物业优越；专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强；绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积，绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多
  少也是衡量小区档次的一个标志。
  
  如何评判配套设施？
  
  购房时要看小区的市政配套设
  施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等。其中市政配套设施的管线是集中布置，要离墙近，外露少，安全性要好，另外重点考察小区的
  水源是否清洁达标。此外还有小区的**、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。
  
  如何评判物业管理？
  
  物业服务的好坏是房屋是否**的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量纠
  纷。看房不可不问物业管理，要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他
  们的服务行为。
  
  如何选楼层？
  
  一般来说，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下
  为较好层次。选择楼层要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况；生活的便利程度；环境要求；家庭人口年龄构成及健康状况；住宅楼的总层数。高楼层，遮挡越少，
  采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及交通噪音和粉尘污染，特别适合在家生活时间较短的中青年人居住；低楼层，上下楼比较方便，适宜老年人居住，可增
  加其户外活动的机会。
  
  不利的方面：住宅楼的底层由于受遮挡可能性，且有污水外溢、地面潮湿，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼的顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，且存在隔热不好、供水不足、上下楼不便等缺陷。
  
  如何选底层？
  
  首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿。
  
  其次，注意各种管道是否畅通，底层因布置了各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞。
  
  再次，注意采光问题，底层因处在楼房层，故其采光和通风往往受到限制，请专家或技术人员帮助鉴定一下。
  
  如何选顶层？
  
  顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热”。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其
  效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热、散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。
  
  电梯和楼间距的标准是什么？
  
  时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。看房时要仔细查看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步
  行楼梯的安全情况，楼梯宽度是否符合标准，楼道是否畅通，发生危险情况时，是否有利于逃生等等。国家有专门的法规对楼间距做出了限定，不管是塔楼还是板
  楼，都必须达到日照、通风、采光有利于居住的要求。对于塔楼和板楼的区分，板楼南北通透，采光好，而塔楼则土地使用率高，虽然从形式上看比较单调，但是实
  际效用比较高。板楼的楼间距按照国家法规的规定不能低于楼高的1.7倍，而塔楼则不能低于楼高的1.2倍。
  
  如何判断楼盘的使用率？
  
  业界有一个通用的公式，就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。以发展商的标准，塔楼的使用率应该不低于70%；从设计的角度来看，一般是不应低于
  75%，这是的标准。板楼的使用率一般应该能够达到80%到85%，的可能达到90%，板楼的使用率的计算涉及到分摊面积的计算，一般由房管局去测量计
  算，超过80%即为合理的数值。同时，层数不同，使用率也不同。
  
  如何计算房屋面积？
  
  公式一：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  
  在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
  
  公式二：套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
  
  套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户
  内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分**小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否
  则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1／2折算计入使用面积。 2018-11-30 05:33:50
• 131****2623 选房子的技巧内容如下：
  
  1.首先从交通看居住出行的便利度。从交通方便来讲,小区**好在交通主干线路边,便于出行。如寿安新城剑桥小镇项目,它的位置优越,毗邻成雅高速、成新蒲快速路、成蒲快铁,到成都主城区只需30分钟车程,离蒲江县城仅8分钟车程,交通非常便捷。
  
  2.其次,购房者应该重视社区环境的舒适度。一般来讲得天独厚的自然资源以及30%?40%的绿化率可以保证小区的环境品质。此外,活动场所、社区园林和健身设施等配套,将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。比如剑桥小镇,项目地处蒲江河与临溪河交汇处,长秋山与大小五面山环抱四周,河心半岛公园、养生湿地公园、滨河生态公园坐落其间,社区内欧式园林、高档休闲会所、篮球场、羽毛球馆等一应俱全,自然山水与人文配套兼备,大大提高居住的舒适度。
  
  3.第三、购房者还要看房屋本身的户型结构。要着重注意采光和通风,特别是厨房和卫生间。还有各功能区应该比较独立,并且有一定的功能划分,避免居住时的互相干扰。剑桥小镇一期户型方正大气,南北通透敞亮,保证明厨明卫,生活动线合理流畅,完善功能分区一应俱全;观景阳台和生活阳台双阳台设计,不仅扩充生活空间,更做到生活与休闲自由分割;阔景飘窗设计,开拓生活空间,开阔观景视野。
  
  购买房子的注意事项：
  
  一、注意户型格局的选择。大多数高层住宅都是采用框架结构形式，往往一层对称布置6～8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。
  
  二、注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划，如果您现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，风景将会被遮挡。
  
  三、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下，24层以上住宅都就配备3部电梯。
  
  四、向发展商咨询楼层的供水、水压、夏季是否会断水等多方面情况。一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水。
  
  五、高层物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视。
  
  六、考虑车位问题。在购房时，即使是目前无车的住户也应做好提前打算，因为未来很有可能车位比房价还贵。 2018-11-30 05:33:41