新农村建设土地政策是什么啊？

• 132****6033 对于村庄撤并建社区现象，熟悉基层情况的山东聊城市委党校经济管理教研室副教授夏正智非常关注。“要通过建设中心城市的办法来吸引农村居民进入中心城市居住和生活，而不是以村改居的方式强制农民‘被城市化’。”夏正智认为。
  
  夏正智表示，目前的村改居、建设万人村等行动主要是在新农村建设的名义下，归并和缩减农村住宅建设用地，以获取城镇建设用地指标、补充地方财政收入，其背后的主要推动力量就是国土资源部出台的“城乡建设用地挂钩制度”。
  
  村改居的实施过程中
  
  农民要遭受经济损失
  
  “按照国土资源部出台的‘城乡建设用地挂钩制度’，地方政府新增城镇建设用地不得超过农村退出的宅基用地面积。如果农村不能退出宅基地，也就意味着城镇不能新增建设用地，地方非农产业（包括房地产业）发展就要受到土地制约，同时地方政府也不能通过土地征用和土地出让的价格差额增加地方财政收入。在此规定的逼迫下，地方政府不得已只能借以新农村建设的名义，强制减少农村宅基地面积，以增加城镇建设用地面积。”夏正智一语道破了“村改居”的秘密。 2018-11-26 13:50:05
• 153****2390 　　一、科学规划保证新农村建设可持续发展
  　　受长期形成的城乡二元体制影响，我国城乡发展不平衡，农村仍然比较落后。从总体上来说，农村面貌没有根本改变，环境脏、乱、差，使得城乡差距表现得更明显、更突出。而中央“一号文件”专门提出了要在科学规划的指导下进行新农村建设。 　　
  　　某些地区农村建设规划的误区 　　
  　　目前，各地建设新农村的群众积极性不断升高，地方政府也在全力推动，主流情况是好的，但是有两种思想倾向值得注意。一种倾向是中央决定新农村建设后，有的地方没有能够正确地理解和把握中央新农村建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”目标与要求，缺乏对农村基层的调查，没有形成有针对性地的工作方法和工作步骤，简单地将新农村建设理解为搞工程建设，盲目地搞运动，有能力要干、没有能力也要干。另一种倾向是惧怕做农民工作，怕接触农村的工作，担心矛盾复杂、政策性强、不易把握，担心没有钱不好做事、做不好事，不愿意负责任。 　　
  　　著名旅游规划策划机构——北京绿维规划设计院有关专家认为：城乡有别因地制宜有特色者生存。我国城市规划历来得到政府、学界与业界的高度关注，也取得了不少成就，那我们是不是就可以将城市规划的经验照搬到农村规划建设中来呢？农村规划有着不同于城市规划的特点，只有因地制宜，突出特色，才能使农村规划得到科学的发展。 　　
  　　1、因地制宜------全国现有村庄320多万个，自然条件、经济发展、生活习俗等情况千差万别，东、中、西部地区有差别，同一个地区也有较大差别，村庄整治需要因地制宜，不断创新和完善。立足已有条件开展村庄整治，凡是能用的或者经改造后能用的房屋和设施，都要加以充分利用。农民急需的是配套道路、供水、排水等设施，改变村容村貌。 　　
  　　2、量力而行------农村居民收入水平不高，政府财力有限，尽管中央已经和正在采取一系列措施逐步增加财政向“三农”的投入，但短期内不可能增加大量投入，新农村建设只能立足已有的基础，解决农村发展中急需解决的紧迫问题。 　　
  　　3、突出特色------改善农村人居环境的同时，要把是否能尽量保留原有房屋、原有风格、原有绿化，突出农村特色，作为一项基本要求。民族的就是世界的，农村若是失去其特色，只会变成一个个微型城市，很难吸引到适合的投资与寻求差异化的城市游客。
  　　二、新农村建设融资渠道
  　　1、中央专项资金--2006年国家支农资金将达3397亿元 　　
  　　1998～2003年，中央财政直接用于三农资金的支出累计为9350多亿元。2004年为2626亿元，2005年达到2975亿元，2006年计划在这一基础上新增400多亿，达到3397亿元。2006年的支农资金比上年增长14.2%，占总支出增量的21.4%。今年总支出增量的五分之一强用到了农村。中央支持新农村建设的决心之大，可见一斑。 　　
  　　2、金融机构支持 　　
  　　中国银监会主席刘明康在2006年2月召开的全国合作金融监管暨改革工作会议上强调,银行业金融机构要按照科学发展观的要求,为促进社会主义新农村建设提供有效支持。 　　
  　　农村信用社 　　
  　　社会主义新农村建设为农村信用社发展提供了广阔的空间。当前农信社要着力进行法人治理结构的完善和科学管理机制的建设,大力抓好业务创新,在继续做好农户小额信用贷款、农户联保贷款的同时,用新思路、新机制搞活小企业融资;加大对产业化、产业集群形成的支持力度,增加助学和消费信贷的投入,大力发展结算、信用卡以及理财服务等以手续费为重点的中间业务。中国银监会主席刘明康指出,当前农村金融服务的改善已刻不容缓。农村信用社要进一步健全公共财政体制和发挥政策性银行的职能,提高履行公共服务的能力,特别对农村“两水”(饮水和灌溉用水)、“三网”(电、路、通讯网)、“两气”(沼气、液化气)、“两个市场”(境内外销售市场)等基础设施建设等带有政策性的领域要加大投入。 　　
  　　商业银行 　　
  　　商业银行贷款是市场行为，是把商业资金用于具有高回报的项目建设。贷款的原则是实施地区总量控制，与地方财政能力挂钩，同时考虑区域、政策导向、贷款质量和银行风险承受能力等因素。把城建行业贷款总量控制限额分解到各省级分行，并通过监测确保各地不得突破，以防范对地方政府过度融资的风险。在项目分类指导上，对收费项目原则限定在直辖市、省会城市、计划单列市和地级市以上的市区项目，要求项目资本金比例在20%（含）以上；对非收费项目要求仅限于直辖市、省会城市和计划单列市，以及人均GDP高于全国平均水平的地级市的项目，项目资本金要求进一步提高到30%（含）。 　　
  　　刘明康指出，商业银行也要大力增加对具有资源优势和产业优势的农产品产业带、主导产业生产基地、农产品专业市场建设的资金投入,支持外贸和新兴领域的农村商业企业,扩大对农村私营业主、民营企业金融服务的覆盖率。 　　
  　　3、经营土地资源的融资 　　
  　　这种方式以政府垄断土地一级市场为手段，充分利用土地规划和土地储备进行融资。经过对土地的开发，实现不同地段，不同价格，利用转让、租赁、拍卖等方式获得土地资源的经营收益进行城镇建设投资。跳出传统的“先基建、后招商”和靠贱卖土地置换基础设施的老路，改为以市场运作，整合经营城镇资源，以整合实现增值，在增值中推进整合，边开发、边增值、边经营、边发展的思路。 　　
  　　4、以特许经营为主要方式的市场化融资 　　
  　　这种方式以国家与民营相结合、民营投入为主。特点是以少量国家投资带动大量民间资金(外资、内资)参与基础设施建设，运作中实行建设项目的法人责任制，确保资金及时到位，责、权、利明确。什么样的项目可以市场化融资？根据项目区分理论，凡是可以收费的基础设施如供水、供气、污水处理、垃圾处理等应通过特许经营等方式，吸引包括民营资本在内的各种资金投入，政府依法进行监管；在街道公共设施的投资建设和运营中也可尝试实施特许经营制度，将城市街道的路灯、垃圾收集设施、公厕、书报亭、广告牌等设施统一规划和委托经营管理。以特许经营为主要方式的市场化融资，规定了政府和企业双方的责权利，实质上在政府和民营企业之间建立起了一种合作关系。通过这种合作关系，使政府与企业双方各展其长，各司其职，优势互补，从而实现效率和社会福利的**大化。 　　
  　　著名旅游规划策划机构——北京绿维规划设计院有关专家认为：“四两拨千斤”，引导农村多元化投资。中央专项资金看起来数额庞大，但如果撒在广大的中国农村，却是杯水车薪，并不能从根本上改变农村现状，实现新农村建设的目标。在这种情况下，政府支持综合运用国债、税收、财政贴息、以奖代补等的政策手段，发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，从实质上来讲是鼓励各类工商企业投资农业，引导农民自主开展农村公益性设施建设，形成农业多元化投入格局。 2018-11-26 13:49:48
• 151****5748 农村耕地与建设用地征用与交易
  
  2.1 《宪法》精神
  
  按照新修订的《宪法》，我国的征地制度包括征用和征收。国家为公共利益的需要，可以征用或征收农民集体土地，并给予合理补偿。征用是在紧急情况下，国家强制性使用农民集体土地，并给予适当补偿。征用不改变土地所有权，使用结束后应及时恢复土地使用条件并退还原土地所有者。无论是征收还是征用农民集体土地，都应当严格用于不以盈利为目的、为社会公众服务、效益为社会共享的公共设施和公益事业，以及关系国家安全和国民经济命脉的重大经济发展项目。
  
  2.2 我国目前村镇建设用地状况
  
  国土资源部土地整理中心专家徐雪林日前指出，目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，且用地布局散乱、分散无序，粗放利用现象严重。
  
  徐雪林说，目前，我国农村居民点用地高达16．4万平方公里，接近于河南省的总面积，人均用地185平方米，远远超过国家标准。因此，根据土地利用总体规划、集镇村庄发展规划，对农村利用不充分的建设用地进行综合整治，提高土地利用率，对进一步缓解城乡建设用地供需矛盾意义重大。
  
  2.3 建立集体土地征购制度
  
  非公益性项目用地不能启动国家征地权，对于那些符合土地利用总体规划和农村建设规划的经营性项目用地，就有必要建立征购制度。所谓征购，就是土地征购主体受权，在符合土地利用规划的范围内，按照公开、公平、公正、等价有偿的原则，以市场价格给农民补偿，将农民集体所有的土地变更为国有土地。
  
  征购的范围，主要是农村规划范围内的非公益性项目用地。条件成熟的地区，可以结合撤乡设镇、撤销乡村建制和“农转非”工作，将该地区的土地全部征购。如果该地区的全部土地由于征收、征购变为国有，或可称之为土地的“国有化”。这种“国有化”应完全是农民自愿的，不能带有任何强制性。撤销乡村建制的地方，原来的集体经济组织可以成立集体资产的管理机构，例如改组为农工商集团，负责集体资产的经营，包括土地收益的管理和分配。原有的村委会等村民自治组织则可以改组为街道办事处。
  
  征购的主体应为城市政府，具体可由当地土地储备机构及其分支机构实施。政府土地储备机构征购农村集体土地需要巨量的资金，资金来源可以通过投融资体制创新来解决。除了自有资金和银行贷款外，可以考虑发行土地债券和信托基金。应允许农民购买债券和信托基金来参与土地一级开发和城镇基础设施建设。
  
  2.4 建立农村集体土地一级市场
  
  公益性项目用地国家可以采用征收手段，非公益性用地可以采用征购方式，那么还有一些非公益性的项目用地，如商业、旅游、娱乐、金融等经营性用地，农民集体不愿被征购怎么办呢？因此就有必要建立一个农村集体土地一级市场。实际上，小城镇一直存在着农村集体土地私下出让、出租的现象，这种非法的、地下的市场可称之为黑色、灰色或隐形的农村土地市场。
  
  现行的土地市场模式是土地征收+国有土地一级市场。农村集体土地没有一级市场，农民集体不能将自己土地的使用权出让给用地单位。项目用地只能先由国家征收为国有，再将国有土地使用权出让或租赁给用地单位。这种征收+国有土地一级市场的垄断体制，给一些不法分子寻租创造了可乘之机。
  
  因此，必须打破政府垄断土地一级市场的体制，建立与国有土地一级市场相对应的集体土地一级市场，形成“城乡统一的土地一级市场”。在市场中的土地权利主体不仅可以是国家，也可以是农民集体。所谓“城乡统一”，就是要消除城乡壁垒，城镇和农村的经营性用地，一律进入土地市场公开交易。“统一的市场”，主要是指交易政策法规一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是说只有一个有形市场。相反，小城镇建设中涉及的农村集体土地由于地域广阔、区域分散、位置不动、区域经济的差异，交易地块小等特性，适宜建立区域分市场。目前各大城市都设有“土地交易市场”，主要从事国有土地使用权交易。可以考虑在适当的时机，在城市的远郊区县设立土地交易分市场，作为农村集体土地交易的主要平台。
  
  农民集体和农户除了可以在土地利用总体规划确定的非农建设用地范围内，按照城镇建设规划规定的用途，通过土地交易市场出让土地使用权之外，还可以以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性建设项目的合作开发，也可以由农民自行开发经营。
  
  2.5产权确认的问题
  
  无论是征地制度改革，还是产权交易制度改革、建立集体土地市场，其前提条件首先是要完善农村集体土地产权制度，明确集体土地产权代表。为此，需核发农村集体土地所有权证、土地使用权证，明确集体土地所有者代表、土地使用者，保护土地所有者、使用者的权益；二是量化土地资产，将土地资产量化到每一个农村集体经济组织成员，真正体现农民个人的土地产权份额；三是明确农民住房的私有产权，颁发房屋产权证，显化农民对自己宅基地及住宅的财产处置权利和收益分配权利。
  2018-11-26 13:48:56