买小产权房子安全吗?到底能不能买呢？

• 151****2417 **好不要买小产权的房子。所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  购买小产权房需要注意哪些问题
  1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
  2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
  3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
  4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。
  购房时，不能轻信出售人的口头宣传和承诺，买房前，须查验房出售人是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同，在购买小产权房时，要了解可能存在的风险，防止利益受到损害。 2018-11-26 11:57:04
• 153****3822 小产权房屋目前不受法律保护。
  结合小产权房屋的土地性质、房屋规划建设手续、开发主体等因素综合考虑相关风险。 2018-11-26 11:56:57
• 157****8644 一、小产权房的概念
  
  小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
  
  二、小产权房的分类
  
  1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
  
  2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
  
  3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
  
  三、小产权房与商品房的区别
  
  1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
  
  2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
  
  3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。
  
  4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。
  
  四、购买小产权房的风险
  
  1、小产权房买卖合同一般无效
  
  小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  
  2、小产权房无法办理两证
  
  2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
  
  3、小产权房不能转让
  
  小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
  
  4、拆迁无法得到补偿
  
  小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
  
  5、房产无法抵押、贷款
  
  购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
  
  小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。 2018-11-26 11:56:51
• 135****6953 小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。
  职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
  从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
  小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。 2018-11-26 11:56:42
• 148****2135 一、什么是小产权房？
  
  通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。
  
  “小产权房”的性质有三种：
  
  一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。
  
  另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
  
  **后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前提的买卖合同是无效的。
  
  二、购买小产权房子有哪些风险？
  
  风险1、无法取得房屋所有权
  
  违规的小产权房并不具备房屋建设、销售资格，也没有在政府部门登记备案，这样很容易出现一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致购房者无法取得房屋所有权，就连房屋使用权也难以维持。
  
  风险2、无法办理房产证
  
  对于建在集体土地上的小产权房，只有当地村民才能购买这类房产，除此之外，城市居民无法办理房产证，只能凭借购房合同之类的证明材料来保障自己的权益。
  
  风险3、不受法律保护
  
  由于无法办理房产证，因此就无法行使转让、处分、收益与继承等权益，也无法享受与商品房同等的法律保护地位。
  
  风险4、无法办理过户
  
  由于无法取得房产证，购房者将无法办理过户，这样购房者的权益将大打折扣。
  
  风险5、拆迁补偿难
  
  如果是补偿性质的拆迁，由于因不是房屋合法人，购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能既无法取得房屋，又不能索回放款的尴尬局面。
  
  风险6、不确定性因素
  
  由于法律上并没有出台相应的保护条例，使得小产权房的未来充满隐患，一旦国家全面清理小产权房，购房者将没房可住。
  
  风险7、房屋质量难以保证
  
  由于小产权房在建造时，缺乏强有力的监管，导致房屋质量难以保证，这样势必会对购房者的人身财产安全造成很大影响。
  
  风险8、无法抵押贷款
  
  小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的，该房屋不具备上市交易的条件。对于小产权房的业主来说，只是拥有了房屋的居住权，而不是拥有房屋的所有权，自然也就不能用来申请抵押贷款。 2018-11-26 11:56:41