改善性二套房有哪些？如何界定二套房和改善型住房?

• 155****9211 二套房认定情况：
  　　一、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套
  　　二、个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。
  　　三、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例;若贷款未还清——算二套房以上
  　　四、 全款买过一套房,贷款买房——算首套。
  　　五、全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房——算首套。
  　　六、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房——算首套。
  　　七、 个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时——算首套。
  　　八、个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房——算首套。
  　　九、夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款——算首套。
  　　十、贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房——算首套。 2018-11-18 16:33:33
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  购买首套住房，个人**高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭**高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人及家庭**高贷款额度分别调整至60万和120万元……以调整公积金贷款额度上限和二手房贷款年限为主要内容的公积金贷款新政将于明天起实施，可是许多人仍对“首套房”的概念不太清楚：“是不是从来没用过公积金，第一次用才算首套？”、“之前用过公积金贷款，如果还清了再买还能算公积金的首套房贷吗？”针对此类问题，记者昨日通过12329住房公积金热线进行了了解。
  “改善型”有专门概念
  不少人用过公积金贷款，特别是改善型买家，基本都用过一次甚至多次公积金。记者昨天咨询12329住房公积金热线后获悉，如果购房者申请的是纯公积金贷款，那么只要当前名下无房，且之前申请的公积金贷款都已还清，那么不管之前申请过多少次公积金贷款，再买房还是可以算“首套房”。
  如果是组合贷款的话，则要看所贷银行的认定标准了。需要注意的是：公积金新政中的“首套住房”没有规定必须是普通住宅，这个和二套房贷新政是不一样的。
  此外，公积金贷款新政中提到“购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行，购买改善型第二套非普通商品房，公积金**高贷款额度做相应调整。”这里的“改善型”三个字不是随便讲讲的，而是有专门概念的。
  按照12329住房公积金热线的说法“购买改善型第二套住房人均建筑面积标准为低于35.1平方米（含35.1平方米）。”也就是说，你现在持有的房子要人均不超过35.1平方米，再买才能算“改善型”，而且再次购买的住房必须是普通住房，才能参照购买首套房的政策执行。
  想要贷足先看账户余额
  公积金政策调整后，个人**高贷款额提高至60万元，家庭**高贷款额提至120万元，但不能仅盯着“60万”和“120万”这两个数字，这只是**高能够贷到的额度，实际能贷到多少有诸多因素。
  首先要看余额，一般来说，公积金的贷款额为公积金余额的40倍，也就是说，假设公积金账户余额1万，乘以40倍，可以贷款40万；余额5000元，可以贷20万。但是个人公积金贷款要贷到**高额度的话，余额必须要在12500元以上；　个人补充公积金要贷足20万元的上限，账户余额必须在5000元以上。
  如果不太清楚自己公积金账户余额的，可以通过编辑短信“公积金账号＃身份证号＃A”发送到12329，即可开通免费短信服务；　也可以在上海住房公积金网、上海公积金手机客户端、12329住房公积金热线的自助和人工服务申请开通服务。12329住房公积金短信服务平台后，可以免费提供公积金汇缴、补缴、结息、封存、停缴等账户变动信息，以及冲还贷公告、提取和还款等贷款业务提醒服务。今年4月1日起还新增各类提取业务和账户启封、转入业务的短信提醒。
  除了账户余额，还要综合考虑月缴交公积金的数额，以及买房的房龄等各种情况才能得出**终的贷款额度。
  至少缴6个月才能贷款
  早在公积金新政出台前，各种消息已经传遍“朋友圈”，一些会“轧苗头”的个体经营者，尽管原先不愿意自己缴公积金，在看到了未来公积金贷款额度放宽的消息后，也“临时抱佛脚”，开始给自己缴公积金了。市公积金管理中心主任马力表示，近期自愿缴存公积金的人数确实有一定增加，主要是自由职业者，“相信政策出台后，能让更多人加入到自愿缴存公积金的队伍中。”
  不过即便是临时抱佛脚，也不是都能赶上4月15日的新政的，因为申请公积金贷款的一个**基本前提就是，“贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。”
  “我这边的客户算首套房的比例大概已经接近八成了。”21世纪不动产上海区域金融部高级经理吴娅告诉记者，公积金新政“购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行”的规定，等于放宽了首套房的认定，将使市场上“首套房”的比例大增。这部分新增的首套房购房者，大部分都在“静候”明天新政的落地。 2018-11-18 16:33:24
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  改善型住房咋定义？
  
  
  参考标准有两种：90㎡以下；低于人均住房面积
  
  
  “从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，应称为改善型普通住房。”光大银行广州分行零售业务部有关负责人称，但**终解释还需要看总行的文件。
  
  
  农行广东分行营业部有关人士表示，对于购买改善型普通住房者，应该能够证明家庭现有人均住房面积低于广州人均住房面积更合理。以广州地区人均面积19.9平方米为参考标准，如果一家5口人，住房面积仅为60平方米，人均面积低于19.9平方米，如果有换房的打算，再买的房子应该是改善型普通住房。
  
  
  暨大金融系教授陈鹭则认为，以90m2为界定标准的可能性更大，也就是原有住房在90m2以下的，再买第二套房不应视为投机行为，应享受优惠利率和2成**。目前90m2以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。在去年“9·27”房贷新政中，首次贷款购买套型建筑面积在90m2以下的可享受**二成的优惠，而90m2以上则执行**三成的标准 2018-11-18 16:33:19