农村房屋买卖程序有哪位知道？

、农村房屋买卖的合同效力涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件比较杂乱，因此，在司法实践中对这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也是千差万别，但大部分是以无效合同对待。一方面，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权**核心的权能是处分权，限制农民对其房屋的处分，本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着我国市场经济的不断发展，很多农民开始走出村庄，到外面的世界开创事业，于是农村出现越来越多的空闲房屋，如果一味加以限制，这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值，对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，当事人意思自治，如果简单限制农村房屋买卖，也与合同自由的基本精神相悖。另一方面，农民对房屋所有权的行使，又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定，宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利，不得随意转让他人，特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。本意是因为我国人多地少，国家对建设用地是严格控制的，因此规定每户农户只能拥有一处宅基地，因房屋属地上附着物，按法律规定地随房走，办理房屋产权过户登记的同时也须办理土地权属过户登记，我国农村宅基地属于村集体所有，集体审批同意买卖双方对宅基地使用权的变更登记是出卖农村房屋所有权转移的前置条件。也就是说，得不到批准则房屋产权也不能转移。国务院刚刚发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》也重申：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中，有观点认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员，实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民，但对城镇居民在农村购房是予以禁止的。

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　　农村宅基地转让纠纷起诉状范本　　申诉人：李＿＿＿＿＿＿，男，＿＿＿＿＿＿＿岁，汉族，＿＿＿＿＿＿＿省＿＿＿＿＿＿县＿＿＿＿＿＿乡＿＿＿＿＿＿村人。　　被申诉人：郭＿＿＿＿＿＿，男，＿＿＿＿＿＿岁，汉族，＿＿＿＿＿＿省＿＿＿＿＿＿县＿＿＿＿＿＿乡＿＿＿＿＿＿村人。　　案由：…… ? ?事实理由：　　要求＿＿＿＿＿＿省高级人民法院合理地解决我们房崖宅基地纠纷一案，其事实和理由如下：　　上述房屋宅基地是土改时农会分给我的。解放前郭＿＿＿＿＿＿是我村１８家后台之一，村中所有苛捐杂税均由其指派。我村解放时，郭随＊＊＊＊＊＊跑到＿＿＿＿＿＿县城藏匿起来，农会将其财产没收分配给贫穷农民。其中将郭的一座坐北向南院西屋瓦房３间和南屋地基三间分给贺＿＿＿＿＿＿；北屋瓦房３间和东屋地基３间分给我。我一直执管居住至今。时隔４０余年，即＿＿＿＿＿＿年，郭以持有其祖父郭＿＿＿＿＿＿土地证为由索要房子。当时经大队、公社、＿＿＿＿＿＿县法院及＿＿＿＿＿＿地区中级人民法院审理，均认为此房确系农会分给我的，分后并执管多年，郭一直未提出过争执，其土地证是错填和误填，依照法律和事实将此房判归我所有。＿＿＿＿＿＿年郭又申诉到＿＿＿＿＿＿市中级人民法院。＿＿＿＿＿＿市中级人民法院再审期间，忽略了房子被分出去的事实，避开原一、二审的调查依据，没有分析郭＿＿＿＿＿＿土地证的来历和事实，简单机械地视土地证为唯一依据，而将上述财产判归郭所有，我认为是错误的，应当纠正。其理由如下：　　一、＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿县解放时郭投敌逃跑，当时农会除给郭留够住的房以后（郭当时３口人，留有瓦房３间，地基３间），将其余财产没收。因我当时４口人，无房子住，住公房内。农会干部将郭坐北向南院北屋瓦房３间和东屋地基３间分给我。＿＿＿＿＿＿年土改时又确认给我。现有土改农会干部政治主任贺＿＿＿＿＿＿、民兵营长贺＿＿＿＿＿＿、农会主席贺＿＿＿＿＿＿都证明北屋是给我的（一、二审卷可查），并出有书面证明，愿到庭作证。　　二、郭一座坐北向南院其西屋和南屋地基分给贺＿＿＿＿＿＿，北屋和东屋地基分给我。贺＿＿＿＿＿＿的土地证上明明写着北至李＿＿＿＿＿＿（见附件）。如果房子没分给我，为什么贺＿＿＿＿＿＿的土地证上写着北至李＿＿＿＿＿＿呢？　　三、此房在我执管３０余年期间，＿＿＿＿＿＿年我将房子借给同村贺＿＿＿＿＿＿居住至＿＿＿＿＿＿、年。贺＿　＿＿＿＿于＿＿＿＿＿＿年归还我后，我一直居住使用至今（贺＿＿＿＿＿＿的证明二审卷可查，现仍可到村调查）＿＿＿＿＿＿年我在东屋地基上盖房两间。＿＿＿＿＿＿年又将北屋西山墙处一棵３尺多围的大杨树砍用。郭全家人一直在家，从未提出任何争执和异议。

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二手房买卖详细流程是什么？1．买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。2．前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。**后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。3．按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。4．中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。5．然后又回到交易中心，进行递交契税．营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。6．在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水．电．煤气．有线电视等费用，同时对家具等进行**后查验。二手房买卖注意什么？1．中介：选择美誉度高的中介。现在有些中介是靠骗人发财的，先交钱后看房，不管你看没看中房子，中介费是不退的。2．资金：充分考虑自己可支配的资金数额，在房款之外，要加上有关税费。因为的行规，是买方付大部分税费。3．交通：交通是否便利，关系到居住品质，也关系到房产的**潜力。4．房价：房价的评估要合理。部分中介为了获得更多中介费，有意把房价抬高。要避免这一点，主要是要多打听一下周边的房价，心中有数。5．产权：这是非常重要的一点。有些二手房是一个人所有，有的是两三个人共有，甚至有的原来抵押过。6．历史：要了解一下房子是什么时候盖的，还有多长的土地使用年限；是否欠水．电．煤气等费用；是否发生过凶杀．自杀等案件。

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商品房买卖合同（现售）示范文本说明1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。专业术语解释1.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。第一章　合同当事人出卖人：____________________通讯地址：__________________　　　邮政编码：____________________营业执照注册号：____________　　　企业资质证书号：______________法定代表人：________________　　　联系电话：____________________委托代理人：________________　　　联系电话：____________________委托销售经纪机构：__________　　　通讯地址：____________________邮政编码：__________________　　　营业执照注册号：______________经纪机构备案证明号：________　　　法定代表人：___________________联系电话：__________________买受人：____________________【法定代表人】【负责人】：__________【国籍】【户籍所在地】：____________证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【______】，证号：__________出生日期：________年_____月_____日，性别：__________通讯地址：__________邮政编码：__________联系电话：__________【委托代理人】【法定代理人】：__________【国籍】【户籍所在地】：__________证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【_____】，证号：__________出生日期：__________年_____月_____日，性别：__________通讯地址：__________邮政编码：__________联系电话：__________（买受人为多人时，可相应增加）第二章　商品房基本状况第一条　项目建设依据1.出卖人以【出让】【划拨】【__________】方式取得坐落于__________地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【__________】为__________，土地使用权面积为_____平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为__________，土地使用权终止日期为__________年_____月_____日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为__________，建设工程规划许可证号为__________，建筑工程施工许可证号为__________。第二条　销售依据该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【《房屋所有权证》】，【备案号】【《房屋所有权证》证号】为__________，【备案机构】【房屋登记机构】为__________。第三条　商品房基本情况1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【__________】。2.该商品房所在建筑物的主体结构为__________，建筑总层数为__________层，其中地上__________层，地下__________层。3.该商品房为第一条规定项目中的__________【幢】【座】【__________】_____单元_____层_____号。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为__________，其实测建筑面积共_____平方米，其中套内建筑面积_____平方米，分摊共有建筑面积_____平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为_____米，有_____个阳台，其中_____个阳台为封闭式，_____个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。第四条　抵押情况与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。抵押人：__________，抵押权人：__________，抵押登记机构：__________，抵押登记日期：__________，债务履行期限：__________。抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。第五条　租赁情况该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限：从__________年_____月_____日至__________年_____月_____日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。第六条　房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4___________________________________._____________________________________________；5___________________________________._____________________________________________。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照_____%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。第三章　商品房价款第七条　计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第_____种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_____（币种）_____元，总价款为_____（币种）_____元（大写__________元整）。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_____（币种）_____元，总价款为_____（币种）_____元（大写__________元整）。3.按照套计算，该商品房总价款为_____（币种）_____元（大写__________元整）。4.按照__________计算，该商品房总价款为_____（币种）_____元（大写__________元整）。第八条　付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金_____（币种）__________元（大写），该定金于【本合同签订】【交付**款】【__________】时【抵作】【_____】商品房价款。

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　　农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：　　第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。　　第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。　　第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。　　第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。　　对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：　　第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。　　第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。　　对于城市居民到农村购买农村房屋的房屋买卖合同效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。

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