商品房收房标准程序怎样的？商品房收房需要注意什么 ？

• 151****8436 具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
  何谓两书？
  　　两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
  　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
  　　1.工程质量监督部门核验的质量等级；
  　　2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
  　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
  　　1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
  　　2.结构类型；
  　　3.装修、装饰注意事项；
  　　4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
  　　5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
  　　6.门、窗类型，使用注意事项；
  　　7.配电负荷；
  　　8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
  　　9.其他需要说明的问题。
  　　
  　　律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
  　　一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。由于大部分两书都不写明违约责任，业主一旦与开发商有相关纠纷，告上法庭，法庭判案基本会以合同为主，两书仅作参考使用。因此，业主在签订合同时，应把与质量相关的问题明确写入购房合同，以免上当受骗。
  　　何谓一表？
  　　一表指的是《竣工验收备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
  　　一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位（建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位）名称；
  　　二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
  　　三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
  　　1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；
  　　2、规划许可证和规划验收认可文件；
  　　3、工程质量监督注册登记表；
  　　4、工程施工许可证或开工报告；
  　　5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
  　　6、建设工程档案预验收意见；
  　　7、工程质量保修书；
  　　8、住宅质量保证书；
  　　9、住宅使用说明书；
  　　10、法规、规章规定必须提供的其他文件。
  　　四、备注。
  　　【提示】：《竣工验收备案表》是目前收楼环节中**应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。 2018-11-12 16:45:57
• 142****1656 一、商品房交付的定义
  商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
  二、商品房交付的条件
  　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件： 1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
  2、有完整的技术档案和施工管理资料；
  3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
  4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
  5、有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
  根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。
  二、商品房交付的程序。
  《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付大致按如下的程序进行：
  1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。
  2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
  3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
  4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
  5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
  6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
  7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
  三、商品房交房必备的材料
  　　1、《建设工程质量认定证书》
  　　2、《住宅使用说明书》：是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
  　　3、《住宅质量保证书》：是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
  　　4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
  　　5、《竣工验收备案表》：表上的每一项都必须报主管部门备案
  　　四、业主收房应注意的事项
  　　（1）查验开发商的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否齐全？
  　　（2）让开发商、物业公司与你一起现场交房并查验，需要准备并做好以下事项：
  　　1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
  　　2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  　　3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度
  　　4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高
  　　5、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  　　6、1只计算器---用于计算数据
  　　7、1只水笔--用于签字
  　　8、1把扫帚--用于打扫室内卫生
  　　9、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
  　　（3）核实面积、合同及价钱多退少补问题。
  　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异，若有差异应按照和同多退少补。
  　　（4）验收房子
  　　从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。
  　　1、 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；
  　　2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
  　　3、检查地面有无空壳开裂情况。
  　　4、水电煤畅通情况和能否正常使用。
  　　5、验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
  　　6、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。 2018-11-12 16:45:47
• 137****4224 一、总则
  
  1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
  
  2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
  
  3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
  
  4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
  
  5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的**终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》**好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。
  
  二、收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上
  
  1、合 同
  
  (1) 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。
  
  (2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
  
  (3)房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  
  (4)
  查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
  
  (5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  
  注意：向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
  
  2、户 内
  
  (1) 窗
  
  a) 窗边与混凝土接口有无缝隙
  
  b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
  
  c) 是否翘曲变形
  
  d) 开启关闭顺畅
  
  e) 零配件装配齐全
  
  f) 位置是否准确
  
  g) 窗玻璃应表面平整
  
  h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕
  
  i) 隐形纱窗是否安装完毕，且无破损
  
  j) 外窗框四周处理是否粗糙
  
  k) 外窗开启扇是否能关上
  
  l) 把手是否松动
  
  m) 窗子玻璃的每个角是否封好
  
  n) 打开后窗户是否能固定
  
  o) 直角接合部是否严密
  
  p) 窗框表面是否光洁
  
  q) 四角是否呈直角
  
  r) 窗的底部滑道是否平滑
  
  s) 窗台应平滑，不刮手
  
  t) 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患！（比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户）
  
  u) 所有纱窗下沿与窗台之间，应考虑预留安装大理石的空间
  
  (2) 地面
  
  a) 是否松动
  
  b) 是否爆裂
  
  c) 是否撞凹
  
  d) 有无明显的缝隙和不平整
  
  e) 地面是否有空鼓
  
  f) 地面走线的标示
  
  g)
  地平验地平就是测量一下离门口**远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为
  20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1
  米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在
  2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
  
  (3) 墙身、顶棚、楼板
  
  a) 有无倾斜、弯曲
  
  b) 有无隆起或凹陷
  
  c) 墙面是否平整
  
  d) 墙面是否有花
  
  e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，
  
  f) 钢筋是否暴露
  
  g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线
  
  h) 用木棍敲一下有无空声
  
  i) 墙面是否有明显色差
  
  j) 阴阳角是否平直
  
  k) 是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
  
  l) 有无水渍、裂痕
  
  m) 天花板是否有小裂纹
  
  n) 注意相关位置有没有空调管孔
  
  o) 检查墙面有无石灰“爆电”，这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
  
  p) 是否全部按合同要求做“外墙外保温”
  
  (4) 水
  
  a) 开关是否妥当
  
  b) 过墙线是否有导管
  
  c) 导管连接是否紧密 2018-11-12 16:45:22
• 158****4307 一、一定要掌握"先验后收"的原则。验房、收房标准程序，开发商应该出示完整合法的《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》原件，而不是复印件。另外一定要向开发商索要《保修卡》和《住户手册》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
  
  二、 验房自备工具
  
  1、只塑料洗脸盆(通水--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
  
  2、1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  
  3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度
  
  4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高
  
  5、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  
  6、1只计算器---用于计算数据
  
  7、1只笔--用于签字
  
  8、1把扫帚--用于打扫室内卫生
  
  9、2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
  
  10、一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认
  
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  收房
  
  一、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。
  
  二、买家应在收房通知单上注明的时间(通常是30天左右、内带齐所需文件资料(包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位(楼盘现场）办理收房入住手续。
  
  三、楼房现场验收
  
  1、发展商应首先出示
  
  2、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
  
  3、《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》
  
  4、《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）
  
  5、《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章）
  
  6、《住户验房交接表》
  
  7、《楼宇验收记录表》
  
  8、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构） 2018-11-12 16:45:09
• 158****7050 建设部公布验房收房标准程序总则:
  1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
  2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
  3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
  4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
  5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的**终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》**好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。 2018-11-12 16:45:03