公寓楼房主要有什么缺点？

• 147****0860 公寓房的缺点都有什么？
  1、土地使用年限短
  比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
  2、高税费转手交易难
  根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30％只60％的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5％的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10％至14％
  3、房贷利率比较高年限短
  虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批五成、长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
  4、管理费水电费更贵
  寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元／立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元／立方米；住宅的用电收费标准为0.5元／度，公寓的用电收费标准就可能会是1元／度。另外，商用公寓的管理费一般都要3至10元／平方米／月，比普通住宅1至4元／平方米／月价格要高得多。
  购买公寓房的注意事项有哪些？
  1、注意房屋的产权
  按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。
  2、选择品牌开发商
  品牌开发商相较于一些中小型开发商，更有品牌实力，**重要的是拥有着良好的资金周转能力。而且这样的企业具有责任感，也不会出现烂尾现象。
  3、建议选择优越地段
  买房的时候建议选择商圈成熟、交通便利的区域。一方面是因为便于出租，而且租金也有保障；另一方面，是因为涨值空间比较大，利于另作他用。
  4、物业管理水平决定着房屋的出租率
  买房时首先要保证小区内的配套要完善，尤其是商业配套。其次是小区的安保措施要有保障，对业主反馈的问题处理要快，这样你的租金才能有保障。 2018-11-07 14:40:13
• 131****3764 不划算的，建议**好不要买这种40年、50年产权的公寓。
  50年（40年）产权住宅房屋与70年产权住宅房屋区别：
  70年产权住宅，土地使用权性质和房地产使用性质均为住宅，设计用途也是住宅。
  50年（40年产权也是一样）产权住宅（一般开发商叫公寓），其土地使用权性质和房地产登记用途为办公或者公寓（商业），设计用途为住宅。这种房子的实际规划用途是办公（50年）或者商业（40年）用途，只是开发商认为住宅比商业和办公的利润更高，才开发成住宅用途的。
  50年（40年）产权劣势：
  1水、电、煤气、物业费用都按商业用途收取，比一般普通住宅（70年）的高一倍以上。
  2交易税费按商业用房交易收取，一般交易需要缴纳税费达到10%-15%之间（无论满多少年均需要缴纳这个么），比一般普通住宅交易缴纳税费要搞出1倍甚至2倍以上。
  3一般这种产权的房屋都是超高层、公摊面积特别大，户型比70年的会差很多，通透性也会比70年的差很多。
  50年（40年）产权优势：
  50年（40年）产权房屋唯一的优势是可以办理营业执照和公司注册地址。 2018-11-07 14:40:03
• 136****4827 一、产权仅有40年
  比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。因此，相比住宅性质用地使用年限有70年，公寓房因类别不同，故而土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后，是需要补高额地价才能继续使用的。
  二、管理费、水电费更贵
  公寓房和商品房不同，商品房水电收费是按照普通住宅标准的，但公寓房并不算是普通住宅，水电、物业费等收费则是按照商业标准收取的，这样一来，公寓房每年需要缴纳的费用要高出商品房许多，总费用支出会比较高。
  因此大家在购买公寓房的时候，千万别贪图公寓房在价格上的便宜，殊不知，等购买下来后才发现，公寓房反而花费会更多。
  三、购房**高，转让手续费贵
  住宅二手交易一般是可免收土地增值税的，但商用公寓房交易是不能免收的。土地增值税的征收通常是按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30％只60％的税费。
  此外，还需按物业交易总价征收5.5％的增值税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10％至14％。另外，一般公寓类的房子都要求高**，一般为50％。
  四、房贷利率比较高年限短
  虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批五成、**长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。
  目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。也就是说，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
  五、户型面积小
  在通常情况下，公寓房的户型都是面积很小的，大概在50－70平米左右。另外，在户型整体结构易出现不平整，从而导致会在视觉上有压迫感，而且只适合单身和新婚夫妇居住。
  六、就学问题
  一般来说，当你决定在一个城市里买房的话，那么在很大概率上都是要在这个城市里落地生根了，但是公寓房存在一个致命的问题，那就是：无法入户。因此，如果以后你有了孩子，那么就学问题就很难解决了，因为购买公寓房是不能迁入户口的。 2018-11-07 14:39:53