商品房按揭抵押怎么办理

　房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。　　提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。　　1、抵押登记　　律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。　　债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。　　抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。　　2、不登记的，不对抗第三人　　由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。　　律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。　　3、恶意拒绝登记的责任　　律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。　　4、登记日期与抵押顺序　　律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使抵押物连续登记的，抵押物第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。　　5、补办登记　　诉讼期间，抵押物尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效;未办理抵押登记的，不得对抗第三人。　　6、房地产抵押登记　　办理国有土地使用权和地上的房屋抵押的，应当遵守《担保法》第三十六条的规定，依照“地随房抵，房随地走”的原则办理。　　办理房地产抵押登记的，应当向登记机关交验下列文件：　　(1)抵押当事人的身份证明，或法人资格证明;　　(2)抵押登记申请书;　　(3)抵押合同;　　(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明;　　(5)抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明;　　(6)抵押房地产价值的《评估报告》或《抵押物折价协议书》;　　(7)登记机关要求的其他文件。　　7、预购商品房抵押　　预购商品房抵押，是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款项，商品房开发商将预购商品房所有权让与贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。　　预购商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得《商品房预售许可证》。　　以预购商品房抵押贷款的，购房人应提交生效的《预购房屋合同》。　　登记机关在预购商品房抵押合同上记载或以其他方式记载抵押事项。　　8、在建工程的抵押与登记　　在建工程的抵押，是抵押人为取得贷款继续建造在建工程，在依法取得土地使用权的基础上，以下列资财或财产权利抵押：　　(1)以其依法获准但尚未建造的房屋抵押;　　(2)以正在建造的建筑物上投入的资产抵押，包括：原材料、固定资产或应收债权等资产和财产权利;　　(3)以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。　　在建工程已经完工部分的抵押，其土地使用权随之抵押。　　9、在建工程的抵押登记应提交的文件　　以在建工程抵押的，抵押合同应当附加以下文件和证明：　　(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;　　(2)已经交纳了全部土地使用权出让金，或交纳了相当于抵押部分的土地使用权出让金的款额;　　(3)已经投入在建工程的工程款;　　(4)有确定的施工进度和工程竣工日期;　　(5)存在已经完成的工程量和工作量。

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办理程序：(l)贷款人申请;借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。(2)贷款银行审查;贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。(3)借款人与售房单位签订购房合同;借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。(4)借款人办理抵押房屋的保险;借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。(6)贷款银行划款;

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办理按揭商品房抵押贷款，需签订书面抵押合同，明确双方权利义务。办理抵押登记，保障抵押权设立。如发生纠纷，可依法维权。

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贷款手续（以工行为例）　　 申请过程中，申请人需提交以下材料：　　1、 身份证明（A4规格复印件一份，已婚者同时提供配偶身份证明）　　（1） 本地户口：身份证，户口本（首页及本人页）　　（2） 外地户口：身份证，户口本（首页及本人页），暂住证　　2、 资信证明：　　（1） 申请人所在单位营业执照副本（A4复印件加盖公章一份）　　（2） 申请人单位出具的个人收入证明（加盖公章、标准格式、原件一份）　　3、《商品房买卖合同》（原件一份）　　4、交纳首期款的发票（A4复印件一份）　　5、其他：　　（1） 结婚证或婚姻状况证明（A4复印件一份）　　（2） 学历证明（大本及以上者提供，A4复印件一份）　　（3） 贷款本人工行活期存折　新商品房办理按揭贷款手续的时候银行要交纳评估费、抵押登记费 、公证费 、保险费，按揭手续具体费用由各贷款银行确定。可参考费用：1.评估费：房产价值的0.2％。2.抵押登记费：每笔80元。3.保险费：贷款额×保险率×贷款年限。4.公证费：千分之一点五×贷款额。如果是公积金贷款，目前具体收费如下：1.评估费： 评估价×3‰（评估公司收取）2.担保费：贷款总额×费率×贷款年限，由担保公司收取。3.抵押登记费：新房――合同备案抵押和他项权利抵押两项，160元。二手房――抵押登记费，80元。以上费用目前各银行收取有所不同，具体您需要咨询所办理按揭的银行。

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已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，房东（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。　　根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：　　１、双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是**为经济的解决方案。　　２、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的**大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

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