二三线城市房产火爆还会持续多久?

• 156****0104 2018年至今，尽管全国各地加紧推出房地产调控政策，各地陆续推出的房地产调控新政也超过百个。但是，也有一些二三线城市房价出现了连续上涨的趋势，甚至还要惊动住建部，由住建部出面约谈前期房价上涨过快的二三线城市负责人。
  近日，国家统计局公布70个大中城市数据显示，二三线城市房价同比涨幅回落，但环比涨幅有所扩大。截止4月份末，在70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量增加3个至58个。其中，**高涨幅为辽宁丹东的2.0%，海口和三亚同以1.9%的涨幅位列其后。
  针对国内二三线城市房价的连续上涨。专家们指出，**近引领房价上涨的城市主要是偏远地区的二三线城市。东北有哈尔滨、长春、丹东。而西北有西安、乌鲁木齐。西南则有海口、昆明等二三线城市。这是沿海城市受到房地产调控政策影响，各路炒房游资跑到了较为偏远的城市炒高房价，因为之前这些城市的房价还处于相对较低的价格洼地。
  不过，我们认为，导致部分二三线城市房价疯涨的原因主要有以下几个：首先，“人才引进”战略。从今年开始，各二三线城市对人才引进真是“求贤若渴”。截止目前，天津、重庆、成都等有逾50个城市发布了人才引进战略。本来引进人才与房价上涨关系并不太大，但以下两个原因导致了，这些城市的房地产市场马上出现供不应求的局面：
  一方面，部分二三线城市引进人才的门槛过低，这等于是变相放开了“限购”政策。比如，实施全域限购的海南就提出，全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格等可工作落户购房置业。此外，还有一些二三线城市拼命拿人才引进与购置房产挂上钩，规定引进人才可享受房价85折优惠或者住房补贴，这等于变相鼓励外来人口购房居住，于是当地房价开始快速上涨。
  另一方面，大量引进各类人才，却忘了提前准备大量新房源供应市场，房价马上就失控上涨。像西安这样的二三线城市在很短的时间内引入几十万人口，这就导致了城市人口大幅增加，但相对应的房源供应却无着落。正是各地引入大量人才却没有增加楼市供给，这才导致短期内这些城市的房源紧张。
  
  再者，越摇号房价越要涨。目前全国有十多座城市通过摇号购房的方法来解决当地居民的住房问题。地方政府之所以要摇号，就是防止开发商倒卖房号，让当地居民都享受到透明、公正的购房机会。
  不过，地方政府采取的摇号政策也带来了“房荒”问题。正是这样的摇号政策，也使当地本来无需买房的人也因不愿错失摇号机会而倾巢出动，甚至还有一位98岁的杭州老太太也要通过摇号替自己选房。而新房房源的一房难求，也带动了二手房房价的上涨。
  再次，棚改货币化安置。棚改如果是由地方政府提供相对应的房源，本来对当地房价影响不大。问题在于货币化安置：就是地方政府向国开行借贷，把借来的钱发给棚改居民，让他们在周边地区买房置业，而这些棚改居民本来是不需要买房群体，一下子都变成了买房刚需。于是，棚改周边地区的房源开始稀缺，当地不管是新房还是二手房价都出现了上涨。
  
  **后，贷款放松对二三线城市房价上涨起了推波助澜的作用。数据显示，今年前四个月新增贷款超过6万亿元，平均每个月新增贷款1.5万亿元。而在这天量的信贷当中，有近四成的贷款流向了居民个人贷款。
  现在一线城市房价不好炒了，而那些房地产调控相对放松的二三线城市自然受到了炒房资金的青睐。事实上，我国目前的货币政策还是偏向宽松的，二三线城市房价哪有不涨的道理？
  面对，全国部分二三线城市房价出现了连续上涨的行情，住建部在5月初约谈了前期房价上涨过快的二三线城市负责人，要求控制房价的上涨，给房地产去杠杆，并且守住系统性风险不发生的底线，随后还拿出了房价上涨的问责制，就是对房价上涨过快城市的负责人采取问责制。那么，二三线城市房价疯涨还将持续多久呢？
  第一，房地产调控将由一线城市向二三线城市转变。现在对部分二三城市采取了房价上涨的问责制。只要各地严格执行房地产调控政策，采取“因地施策”方法，房地产高烧会很快降下去。目前各地方政府已经完成了房地产去库存的目标，现在房地产库存风险已经转嫁到购房者手中，在有效化解风险的情况下，未来加紧调控乃是重要工作重心。
  第二，房贷利率上涨已是大势所趋。虽然在房地产疯狂的情况下，任何利空对炒房者来说都不算什么。但是当大家都冷静下来，就会发现购房者的融资成本在急剧攀升，房贷利率在持续上涨，自去年初上涨以来，已经是5连升了，房贷利率升幅已经超过了23%。
  目前全国平均房贷利率达到5.5%，离开历史高位区域7%还有一段上升空间。所以，一旦遇到房地产调控政策收紧信号，再看到房贷利率持续上涨，各路投机炒房客应该会知难而退。
  第三，抬高二三线城市房价的幕后推手，更多的是外地炒房客，他们利用各种手段钻政策的空子。不过，二三线城市与一线城市相比无论是经济增速、医疗条件、就业和创业机会、配套设施等方面都相差甚远。
  而像这样由投机炒房客推砌起来的二三线城市的高房价，如果投机炒房者选择辙离，那当地房价肯定会有断涯式下跌的可能。预计后续会有一些二三线城市会采取商品房限售政策，来增大炒房者投机风险，暂时将炒房者锁定在楼市，同时也可避免当地房地产发生系统性风险。
  
  进入2018年，二三线城市房地产市场却持续火爆，这主要是一些地方政府为化解去库存风险，借用“人才引进”等机会放松了房地产调控政策。而随着住建部问责制的到来，以及房地产调控政策的收紧，甚至房贷利率的全面上调，这都会给二三线城市的高房价降降温。预计下半年，二三线城市房地产会降温，房价会逐步回落到居住属性，而那些前期房价涨幅过快的城市，房价可能会出现断涯式下跌。 2018-10-29 18:57:02
• 145****0620 我认为中国2017年房产会小幅上涨，原因如下：
  1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。
  2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。
  3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。剩下就是房地产商的利润了，所以，我们这里没有多少泡沫，而且房屋卖的也很火。
  4、现在，都吆喝第四次单身潮来临，说单身男女有2亿之多，如果按照中国14%的单身率计算，那就是说这2亿人中有2800万不结婚。如果他们都结婚，需要1400万套，如果都单身，则需要2800万套。这样房子一下就多需要1400万套。这些是刚需。刚需啊，同志，中国全部库存才600万套，才占需要的42%。
  5、一般来说，一个三口之家住几十平米的房子过于挤了。现在为了舒适，总是房子越来越大，这样小房子换大房子，一个卫生间换成双卫生间，所以居住面积增加了。地产商自然也需要不停盖房子。
  6、中国每年毕业800万大学生，如果都结婚，就需要400万套房屋，如果都不结婚，需要800万套。而且毕业大学生、研究生，你看到几个回家中土豆的，不都是落户北上广吗？
  7、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。 2018-10-29 18:56:44
• 138****4951 中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%。三四线城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。
  与此同时，根据中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要还是以三四线城市为主。比如，江苏连云港商品房销售面积2．7万平方米，同比增长约一成；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。
  面对春节假期三四线城市的成交量呈现爆发的态势，我们认为：一方面，在一些棚改货币化力度较大的三四线城市，交易量出现了暴涨。其中，山东两城泰安和东营的新房成交较去年春节有明显增加，分别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比增加50.5%，2018年预计开工套数为84万套。
  另一方面，返乡置业潮推动了三四线城市房地产成交量的回升。2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这主要是因为，受到大城市楼市长期调控的影响，很多外来务工者已经对买房置业不抱什么希望，而是寄希望于在家乡附近买上一套商品房，这样也可以圆了自己的住房梦。
  
  对此，我们认为，现在的三四线城市总体呈现的是冰火两重天的情况：不少三四线城市抓住返乡置业的时机来去库存，楼盘销售较往年活跃，这些城市的库存压力已经缓解。但同时，另一些三四线城市由于去年盲目开发，库存压力仍然较大，江苏镇江、河北衡水、广东肇庆等地，由于其产业基础薄弱、经济增长乏力，交易量同比出现了30-40%的下降。
  那么，部分三四线城市的房地产火爆局面还将会持续多久呢？首先，取决于三四线城市的房地产调控有多严格，去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。
  进入2018年后，部分三四线城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。相信随着“因城施策”、“分类调控”的深入，会有更多的三四线城市加入到房地产调控的行列中来。
  再者，三四线城市房地产的火爆能否持续下去，还要看该地区的棚改货币化是否能够持续进行，如果棚改货币化接近尾声，而同时产业和经济不能提供强有力的支撑，则整个三四线城市的房地产市场将会逐步滑向低迷。
  更要命的是，三四线城市的房产流动性差，买进容易找到卖家就不容易了，一旦房地产市场行情反转，成交量一夜间出现萎缩，则大量的业主将无法出手房子，一些运用**贷、抵押贷等杠杆资金来投资三四线房子的人将“欲哭无泪”。
  
  **后，在春节假期间，推动本轮三四线城市房地产成交量急剧升温的主力军是“返乡置业”群体，而这部分人主要是以改善型为主，而当改善性购房的置业需求被集中释放后，后面想跟风的人会因为房贷利率上升、房价上涨预期改变等因素而放弃在三四线城市购房需求。所以，春节假期推动部分三四线城市房地产成交量的改善性需求是不可持续的，后续成交量会马上回落下来。 2018-10-29 18:56:33